房产新政对房地产市场的影响——基于利益相关者博弈行为分析

://房产新政对房地产市场的影响——基于利益相关者博弈行为分析作者：刘旦，LiuDan作者单位：江西财经大学旅游与城市管理学院,南昌,330013刊名：现代经济探讨英文刊名：MODERNECONOMICRESEARCH年，卷(期)：2010，(8)被引用次数：0次参考文献(8条)1.曹振良房地产经济学通论20032.刘旦我国高房价成因:一个基于心理学视角的解释2008(2)3.谢识予经济博弈论20024.杨建荣政策因素与中国房地产市场发展路径2004(4)5.张维迎博弈论与信息经济学19966.周伟林中国地方政府经济行为分析19977.继继伟深化财税体制改革,完善公共财政体制2005(8)8.左大培区位因素引起的城市住宅供给的特殊问题2009(1)相似文献(10条)1.学位论文包鸣熊开征物业税对房地产市场影响的研究2007近年来，随着房地产业的发展和壮大，房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥，并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。房地产业是否稳定持续发展，已经关系到整个国民经济是否能够稳定持续发展。而房地产税收法律制度对房地产的经济运行起到保障和促进作用，因而完善的房地产税收法律制度也是一国房地产经济发展的关键．而我国目前的房地产税收政策从1994年以来一直未作调整，它已经明显的滞后于房地产市场，也不符合国际惯例。本文试图从开征物业税这个角度出发，分析税制的变化对房地产市场的影响。本文在梳理我国现行房地产税设置的基础上，借鉴西方发达国家及港台地区房地产保有阶段的税收设置，针对国家欲开征物业税的税制改革思路，结合笔者在工作中接触到的一个具体的房地产开发项目，针对房地产市场中(本文在分析中主要假设市场为买方市场)的各方参与者进行定量分析，从而得出一些有益的结论。本文的撰写分成五个部分：绪论部分主要对本选题中的相关概念进行了详细的界定，并对国内相关选题的文献进行了回顾，同时对本选题的意义，本文的创新和不足做一个自我评价。第二章介绍了美国、英国、同本及我国台湾地区的房地产业税制的基本情况，尽管房地产业税制之间存在着很多不同之处，但它们一般都很重视以“简税制、宽税基、低税率”为一般原则。第三、四章是本文的主体部分，对开征物业税以后的土地市场、房地产市场的利益相关者进行分析，观察物业税开征后对相关各方的影响。同时结合一个真实案例来分析物业税开征前后对土地市场、房地产市场各方面参与者的成本和收益，得出本文结论。第五章主要是本文的研究结论及其可能存在的缺陷，并提出应该进一步研究的内容和方向。本文通过对这些国家和地区的房地产业税制进行分析和比较，总结出国外及台湾地区房地产税制对我国的借鉴，希望借此能够对我国进一步完善现有的房地产税制以及物业税的开征有一些借鉴意义。2.期刊论文唐传兵.王心诚房地产市场利益相关者均衡论-现代商贸工业2008,20(1)房地产市场是老百姓关心的特殊市场,其有众多利益相关者参与其中.通过对房地产市场中的利益相关者进行分类,并针对该市场各利益相关者的利益均衡进行了思考,提出了自己对房地产市场各方的利益如何均衡的一些看法,试图使政府走出房地产政策缺乏执行力的困境.3.学位论文王芳我国房地产企业关系营销策略研究2007近几年我国房地产市场持续升温，国家相继出台一系列调控政策，房地产市场经历着一场变革。房地产开发具有周期长、交易价值量巨大、涉及众多的参与者和利益相关者、营销关系主体众多等特征。如何组织好企业的内部和外部资源，为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业利润目标的同时，提高客户的满意度，就成为房地产开发企业关心的核心问题。随着房地产由卖方市场向买方市场转变，越来越多的房地产企业开始利用关系营销的手段来提升企业利润率、知名度，提高客户忠诚度，扩大市场份额。本文首先回顾了关系营销的概念和内涵。采用系统的观点，对我国房地产市场的特点及房地产开发涉及的关系进行了定性研究，阐释了房地产企业实行关系营销的必要性。对影响房地产开发运作有重大利益制约的众多关系主体的协调与优化是房地产企业市场营销的中心环节。在此基础上，应用关系营销的“六市场”理论，分析了我国房地产企业在内部市场、客户市场、影响者市场、竞争者市场、供应商市场、分销商市场上可以采取的关系营销策略和实施方法。对我国房地产企业的龙头--万科地产公司在公司整体层面上和各个具体项目层面上采取的一系列关系营销案例进行分析，总结万科目前的关系营销策略，并提出相关建议，以求对多数房地产企业有一定借鉴作用。4.学位论文陈年房地产投资信托基金研究2007房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrust，REITs)是房地产证券化的一种典型形式，是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段时现代金融创新的产物，对各国房地产市场和资本市场的发展起到了双重推动作用。目前我国经济处于快速发展期，一方面，蓬勃发展的房地产市场对融资渠道创新的需求强劲：另一方面，投资者对投资产品创新、投资渠道创新的需求迫切。这两方面的需求积极推动中国政府在逐步进行金融深化改革、加快金融创新的过程中尽快考虑推出和发展中国式REITs。REITs作为世界各国在房地产金融中一种发展比较成熟的金融创新，已经引起中国各个利益相关者的积极关注。但我们同时应该看到REITs是在特定经济发展状况、房地产市场、金融体系等外部环境条件下产生的一种功能性金融创新，是政府主导通过法律手段间接推动的金融创新。因此，我国应在研究和借鉴国外REITs的发展经验和教训的基础上，结合我国的实际情况，设计出具有中国特色的REITs法律规范，在规范中推动REITs的健康和稳定发展。从这个研究思路出发，本文首先对REITs的内涵、种类、结构等方面给出了系统的介绍；其后深入分析研究了REITs所具有的投资特性，即丰厚而稳定的收益和低风险性；接着对REITs在美国和亚洲发展的现状进行了概述，并总结了有益的经验；然后剖析了我国房地产金融的现状及其存在的问题，在此基础上指出REITs有完善我国房地产金融架构和分散金融风险等多方面的重大价值；最后，在较为深入研究我国当前发展REITs不利因素的基础上，提出了相应的对策建议，旨在倡导制定REITs法规，并选择条件成熟的地区进行先行试点。5.学位论文李心月我国房地产投资信托基金（REITs）治理结构与机制研究2007之所以选择我国房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)的治理结构与机制问题作为研究课题，不仅仅是出于“填空”的目的，更重要的是运用经济学的理论工具对REITs治理中的问题给予分析，使这一金融创新工具发挥它应有的作用。关于发展我国本土REITs的必要性理论界己多有论述，实务界一些类REITs的尝试也早已开始，REITs作为一种金融创新工具，它的发展是我国房地产市场和金融市场发展不断走向成熟的一种表现。国外的历史证明，没有健全的治理结构和有效的运行机制，没有理论和实践的有机结合，一种金融产品的最初设想往往和实际运行相差甚远，甚至出现相应的金融危机与信用危机。本文采取规范的理论研究和具体的案例分析相结合的研究方法，旨在对我国引进和开发REITs时面临的广义的、具体的治理问题做出前瞻性的研究，希望对我国今后PEITs市场的健康有序发展提供有益的借鉴与帮助。本文从我国引入REITs的背景和意义以及研究PEITs治理的必要性开始展开论述，首先对REITs的定义、种类、起源、发展及具体运作情况做了详细的介绍，紧接着阐述了与REITs及其治理相关的金融及经济理论基础。在论文的核心部分，抓住REITs的核心要素，把REITs作为一个特殊微观主体，探讨它在我国发展的路径选择和产品结构，提出现阶段可以以契约型基金的形式发展我国本土的REITs。因此，可以把我国证券投资基金的治理结构作为主要参照系，参考国际上REITs的发展经验，把REITs中的投资者、托管人和管理公司作为治理的关键方面，重点讨论应该怎样对其治理结构与机制进行设计才能维持各方利益相关者之间的权利制衡以及REITs决策的公平、合理与科学。最后对国内外三个典型的案例做了对比分析。6.期刊论文李思成房地产企业的社会责任-剑南文学2010,(7)近年来,作为经济增长的支柱,中国房地产市场陷入了各种非理性行为与升值预期、房价上涨相互强化互相推动的恶性循环.各方焦虑之心溢于言表,房地产市场失控的风险不断加大,中国经济金融面临的安全形势越来越严峻.企业承担社会责任,是社会历史发展的必然,也是政府、企业及其他利益相关者互相博弈、利害冲突与协调的必然选择.从战略的高度积极承担社会责任,努力构建与广泛利益相关者的和谐关系,是房地产企业实现可持续发展、政府宏观调控的关键之所在.7.学位论文李寿宝提高S房产公司关系营销水平的思考2007如今，产品的创新措施已经成为企业生存的底线，而在未知的将来，创新的优势很可能就被竞争对手跟进，甚至变成完全过时的东西。在激烈的市场竞争中，单独的产品买卖时代已经面临终结，未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。对于S房产公司而言，创建品牌的努力很重要的一部分与提高关系营销水平相关甚密。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，是一个“资源集成”的过程。房地产产品具有开发周期长、价值量巨大、交易程序复杂，涉及众多的参与者和利益相关者，营销关系主体众多的特征。“以客户为本”的观念将贯彻房地产开发、策划、销售、服务的全过程。这在市场细分、竞争激烈的今天成为提高核心竞争力的重要手段。随着社会经济的不断发展，房地产开发活动变得越来越复杂，要求开发商提高产品和服务的附加价值，因此，如何组织好企业的内部和外部资源，为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业利润目标的同时，提高最终客户的满意度，就成为S房产公司关心的核心问题。对影响房地产开发运作有重大利益制约的众多关系主体的协调与优化是公司市场营销的中心环节，因此，关系营销在房地产营销中占有重要的地位。通过对各关系主体的协调与管理，加强各关系主体的互动，房地产开发商能为客户创造更多的让渡价值，提高客户满意度和忠诚度，维持其竞争力。由于对关系营销的研究不足、企业自身信息化建设基础薄弱等客观条件的限制，公司关系营销的实施或许能促进单个项目的销售，但对企业的连续性效益、提高品牌忠诚度和巩固市场等房地产企业的长期经营的作用并没有真正得到体现。房地产企业实施真正意义上的关系营销是伴随客户关系管理的引入而成为现实的。房地产客户关系管理是关系营销的基础，房地产关系营销是客户关系管理的过程，因此本文主要通过实施“客户关系管理”为主线，以关系营销的六市场模型来研究S房产公司关系营销的现状及问题，在分析房地产产品和房地产市场特点的基础上，从分析房地产企业的整体价值链入手，从价值链的纵向和横向两个维度，分析各利益关系主体与房地产企业的关系，并提出相应的解决措施以及成功实施关系营销应建立的CRM、量化管理等保障系统，并提出利用网络营销对其进行补充。通过对提高S房产公司关系营销水平的研究以期能对房地产企业在提高关系营销水平上有一定的帮助。8.期刊论文郑志来.章仁俊.倪自银基于利益相关者的房价波动因素分析-现代经济探讨2009,(12)房价的形成是政府、房地产商、银行、消费者(投资者)和专家自身行为同环境博弈的理性选择.房价又是利益相关者理性选择的共振结果的外在表现,利益相关者博弈使得共振强弱和路径趋向于非均衡,并加大房价波动的预期,从而决定了房价形成过程由发散到收敛的多次循环,发散的起因决定了收敛结果.该文根据前面的分析思路和各利益相关者同房地产市场博弈失衡问题,给出一些针对房价在上涨和下跌过程中如何减小波动幅度的政策建议.9.期刊论文盖国凤.蒋芳房地产企业服务周期内利益相关者策略分析-现代商贸工业2009,(7)美国次贷危机同样引发我国房地产市场低速,作为服务行业的房地产具有典型的服务