扬州市房地产市场分析（0802）

2006年上半年扬州市房地产市场分析自四月份“国六条”出台后，江苏省各市的房地产市场，反应不一。因连续两年的宏观调控，扬州市房地产市场在2006年初，增长就已经明显放缓，那么，国六条之后的市场走势又是如何呢？根据南京中原对扬州楼市的监测与跟踪发现，二季度中扬州各区楼盘的销售情况载一季度的基础上略有上扬，整体市场走势保持平稳。扬州市房地产市场销售情况盘点一、市场总况图1-12006年1-6月扬州市商品房销售走势图单位：万平方米亿元05101520成交面积13.515.8210.4015.1619.7017.12成交金额5.432.364.736.218.177.011月2月3月4月5月6月数据来源：南京中原从1-6月中上扬州市商品房的销售数据来看，商品房销售市场走势平稳，平缓上升。国六条的出台似乎没有给销售市场带来任何影响。图1-22006年1-6月扬州市商品房分物业销售走势图单位：万平方米0481216住宅成交面积10.374.698.2611.4413.7713.68商铺成交面积2.090.831.982.962.542.86办公成交面积0.780.290.160.761.580.571月2月3月4月5月6月数据来源：南京中原万平方米与一般城市一样，扬州房地产成交市场一直以住宅类物业为主，其成交面积始终占到总成交面积70%以上的份额。扬州市的商务氛围较差，办公类物业成交面积一直最少。从各类物业的成交走势来看，自二月后均保持着稳定上扬的态势，其中尤以住宅销售增长最快。以稳定市场为主要目的的国六条的出台，对于06年后已经逐渐趋于稳定的扬州市场，影响不大。同时，地方细则尚未最后定论，故国六条带来的影响，尚未显现，市场走势持续平稳。二、各物业市场走势分析1、住宅类物业市场行情分析图2-106年一、二季度住宅市场销售走势数据图前面看到，虽然“国六条”出台，但由于地方细则尚未最终敲定，故住宅市场走势稳定，销售量自1月份以来，保持着小幅上扬的态势，但是从累计销售进度来看，二季度却明显低于一季度，说明二季度中住宅供应量的增长快过销售量。二季度中，扬州市住宅市场在售楼盘的供应量累计达408.58万平方米，销售量累计达133.27万平方米，销售进度33%。图2-2各区住宅销售进度数据图单位：万平方米住宅累计供应面积,408.58万平方米住宅累计销售面积,133.27万平方米33%72%0100200300400500一季度销售率二季度二季度销售率0%20%40%60%80%100%数据来源：南京中原01002003000%20%40%60%80%100%累计供应面积247.97114.0329.1515.172.26累计销售面积45.561.0315.8410.270.63一季度销售率18%54%54%68%28%二季度销售率78%58%47%76%84%西区东区北区老城区南区数据来源：南京中原从各区情况来看，住宅供应量主要及中在西区和东区，销售量则以东区最多，西区第二。从销售率来看，东区、北区和老城区的住宅在二季度中的销售率与一季度相差不大，即供应与销售同比例增长。西区与南区的销售率出现下滑，说明这两区的供应量的增长快于销售增长，其中又以西区差异最为显著。图2-3分面积段销售进度数据图单位：万平方米03060901201500%20%40%60%80%100%二季度累计供应量7.218.2992.14113.23120.9417.36二季度累计销售量4.0911.3267.8271.69104.278.73二季度累计销售率57%62%74%63%86%50%一季度累计销售率74%76%74%73%71%64%70以下71-9091-120121-143144-180181-200数据来源：南京中原本次国六条中，比较引人注目的一条细则即按套内面积限制开发，要求市场加大90平方米以下中小面积房源的供应量，以改善市场供应结构，达到稳定市场发展的目的。这样一条规定的出台，对于开发商来说，其影响是很大的，尽管地方的具体细则尚未出台，但这样一个大的前提已经基本落实，上图数据显示，目前扬州楼盘套内面积大多在90平方米以上，可以预见的是，扬州市的供应格局，在不久的将来必将出现很大改变。上图中销售率曲线的走势表明，自4月国六条出台以后，扬州市小户型房源供应量的增长速度已经明显慢于销售速度。但预计在地方细则出台后，小户型房源的供应量必将再次上扬，销售率再次下降的可能性极大。2、别墅市场走势分析2006年6月初，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批，政策明确规定：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应；严格限制低密度、大套型住房的土地供应，禁批别墅用地，并对别墅开发市场进行全面规范。这条新政策的出台，限制了别墅的供应，别墅的稀缺性将因此而得以凸显。最大受益者是那些已经获批并上市的别墅项目。因为新的竞争者被挡在门外，别墅类产品逐渐走入稀缺状态，那么别墅市场会否将因此出现新的增长呢？图2-406年一、二季度别墅类销售数据图数据显示，二季度扬州市别墅的成交量明显高于一季度，增幅高达70%。成交均价亦明显高于一季度，除去受传统销售习惯影响之外，新政的出台也起到了良好的助推作用。从成交区域来看，成交的别墅主要集中在西区。图2-506年二季度各区别墅销售数据图北区13%南区0%西区68%老城区2%东区17%数据来源：南京中原0246810成交面积（万平方米）4.086.92成交金额（亿元）1.803.13一季度二季度数据来源：南京中原就目前来看，别墅市场前景喜人，但开发商仍需谨慎。土地供应被掐断，并不意味着别墅产品立刻从市场消失。目前开发商手中的囤积的土地数量很大，因此未来2-3年内供应量略大于有效自用需求的态势仍将比较明显，短期内还将继续保持目前的供求结构，因此虽然别墅稀缺性在增加，但出现供不应求情况的可能性不大。另外，国六条中还有关于土地开发年限的限制：如果获批土地两年之内不动手开发，国家就无偿收回。这也将使得开发商有可能会在两年内把项目开发出来并集中上市，因此，从供需关系来看，别墅市场的升值，仍然需要一定的时间。3、商业类物业市场行情分析图2-706年1-6月商业类供销数据图01234商铺成交面积（万平方米）2.090.831.982.962.542.86成交金额（亿元）1.390.701.761.901.691.901月2月3月4月5月6月数据来源：南京中原自2004年以来，针对房地产市场的调控政策是一条又一条，直到近期的国六条，其调控目的以稳定市场发展为主。但仔细研究政策内容后，我们不难发现，无论是05年国八条还是近期出台的国六条，其都是主要针对住宅市场，对商铺类物业地产的影响不大。从扬州的房产市场现状来看，短期之内，房产还算是一个相对比较优秀的投资产品。但如今，随着新政对住宅投资进一步限制，此消彼涨，商业地产的投资价值将得以凸显，近期商业类物业的新增供应量较多，如“国六条”公布后，诸如海德公园、京华城、南浦花园等多家楼盘都适时的推出了自己的沿街商业。同时，商业地产的销售量再近期也保持着良好的增长态势。截至到目前为止，扬州市存量商业和新增商业面积之和已经达到了一个前所未有的高度。根据扬州市商贸局统计的数据显示，目前扬州存量商业总量约为180万平方米，如果按照市区人口100万计算，扬州市区人均商业面积已经达到1.8平方米。而当前新建设的商业面积则远远不止这一水平，如西区京华城光商业MALL近20万平方米，其商业面积加起来将超过100万平方米，尚未开业的国际珠宝城为50万平方米，另外，如果在未来一年内沃尔玛、世纪联华、大润发等大卖场顺利开业，扬州还将增加近10万平方米的超市。加上其它一些零散项目及小区底商等，新建商业项目的总建面积远在180万平方米以上。目前已经上市销售的近130万平方米。可以说，未来扬州市的商业供应量是十分庞大的，未来的市场竞争将逐渐激烈。按照扬州市的规划，打造一个多商业中心和多元商业结构城市，假如其城市化建设的步伐能与商业地产的发展速度相适应的话，则商铺的销售问题不大，另外在建商业项目中尚有较多为专业型物流商业，如国际珠宝城等，加上因为新政的关系，商业地产投资价值也得以较大的体现，故未来商业地产市场前景值得期待。另外，尽管目前扬州商业总量庞大，但从商业的分布区域来看，已经开始形成自己的特色，避免了同质化，形成了错位竞争。销售压力进一步减轻。图2-8扬州市各区域在售商业项目累计供销数据图11.488.080.149.610.414.822.340.0497.5215.9329%10%42%29%3%020406080100北区东区老城区西区南区-10%0%10%20%30%40%50%供应销售销售率数据来源：南京中原万平方米老城区的文昌商圈扩容，瘦西湖新天地定位于精品购物和休闲、娱乐；东区属于扬州旧城区，居民相对比较集中，但缺乏大型商业配套，因此，在万马·滨河城、名都华庭等项目中都引进了大型超市，这类商铺将有很大的发展空间；南区作为扬州沿江开发的跳板，有着深厚的产业基础，并且众多的居民小区也在建设中，因此，在现在的商城商圈附近有望形成城市的商业副中心，卖场、家电、精品家居将会形成气候；而在江阳路、扬子江路两个城市轴线旁，以物流为主的家居、建材行业将会迎来良好的市场机遇。另外，按照扬州打造苏中物流基地的远景规划，在当前在扬州城市的边缘，物流地产已经初具规模，东有金盛国际；西有万都装饰城、红星·美凯龙；北有江阳商贸城、五亭龙国际玩具城等。4、办公类物业市场行情分析图2-9办公类物业累计供销数据图02468100%20%40%60%80%100%累计供应面积7.992.451.110.160累计销售面积4.661.830.230.070二季度累计销售率58%75%21%44%0%一季度累计销售率81%71%7%50%0%东区西区北区老城区南区数据来源：南京中原万平方米数据显示，除东区销售率下滑幅度较大之外，其余西区、北区、老城区等办公物业供应与销售都是同比例增长。办公类物业主要集中在东区和西区，二者供应量合计占到了市场总量90%左右的份额。其中东区由于东城大厦等开盘销售，新增供应量出现较大增长，而西区供应量则主要以一季度剩余为主，故排名由一季度中的西区第一转为二季度中的东区第一。南区没有办公类物业的供应，老城区的供应量也极少，尚不到2000平方米，排名第四。小结从各类市场销售情况来看，都保持着的或大或小的增幅，良好的运行着。国六条的出台，似乎并未对扬州市场造成影响。具体原因仍在于地方细则没有明确出台。如70%针对地区和针对个别楼盘完全是两码事，由此带来的影响也不可同日而语，因此，开发商和市民度保持谨慎，开始进入观望，市场目前处于平稳发展中。真正大的波动将出现地方细则出台之后。【附件】扬州房地产政策（2006年扬州市没有出任何地方性房地产政策，目前所有政策都是按照江苏省房地产政策执行。）国六条(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。国六条细则（国家）一、切实调整住房供应结构（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品