新乡市城市概况和房地产市场分析

新乡市城市概况和房地产市场分析目录第一部分宏观分析第二部分房地产市场分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析4政策环境分析5总结1.1城市概况1.城市区位2.城市基本情况3.房地产开发情况4.城市商业情况1.1.1城市区位新乡市地处河南省北部，北纬35°18′，东经113°54′，新乡市地处中原腹地，紧邻省会郑州，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优越。1个半小时左右即可通达郑州、开封、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、济源、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。新乡市是豫北地区唯一的国家“公路运输枢纽”城市中原城市群的北大门豫北地区的中心京广线的明珠新乡市是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一1.1.1城市区位1.1.2城市基本情况新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口563万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，优质粮比重达85%；是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，完成产值占全市工业总产值的62%；拥有驻新高校6所，数量居全省第2位；中等职业培训学校65所；先后获得中国最佳商业城市、外商眼中河南最佳投资城市、中部最佳投资城市、世界投资中国中小魅力城市等荣誉称号；以万仙山、八里沟、关山、回龙等为代表的南太行山水景观和以百泉、潞王陵、比干庙为代表的人文景观各具特色；城市概况新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地1.1.2城市基本情况行政划分现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。总面积8249平方公里，总人口563万；其中市区面积422平方公里，人口100万。新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区全市拥有各类自然景观数百处，现有国家级文物保护单位4处，国家级森林公园一处，国家级湿地鸟类自然保护区一处；省级文物保护单位42处，国家级名胜风景区6处，省级名胜风景区54处；市级文物保护单位500余处；历史文化名城一处，历史文化名镇一处。1.1.2城市基本情况城市自然景观资源新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。2010年新乡楼市表现不俗，用一句话来概况就是：量价齐涨1-11月城区商品房销售套数19800套，面积223.32万㎡，金额65.03亿元，同比分别增长25.16%、14.72%、35.76%。供应方面，1-11月城区商品房投放套数25100套，面积262.42万㎡，同比分别增长63.73%、23.46%。商品住房价格呈上升趋势2010年上半年城区商品房成交价稳定增长，成交均价2975元/㎡，同比增长26.37%，销售量与同期相比增幅较大。1.1.3房地产开发情况新乡市房地产市场近期表现不俗，未来前景看好1.1.4城市商业情况平原核心商圈东区商圈尚未成熟新乡市目前仍是单核心城市，主流商业中心依然是在老城区，东区目前主要以住宅类沿街底商为主，商业成熟尚待时日。平原商场百货大楼丹尼斯胖东来百货大商新玛特胖东来生活广场沃尔玛东方文化商业步行街1.1.4城市商业情况新乡目前商业中心主要以平原路和人民路周边的大型商场及步行街围合而成。该区域为新乡目前商业的集中区域。平原核心商圈名称位置体量（万㎡）层数单层面积（万㎡）业态档次备注胖东来生活广场胜利中街与健康路交叉口西南角2地上4层，地下1层0.4百货、超市中档客流一般，主要服务于周边客户大商新玛特人民路于解放路交叉口东北角4地上5层，地下1层0.65百货、超市中高档客流一般，服务于中高档客户东方文化商业步行街人民路解放路口北200米1.3地上两层——步行街中档客流较多，客户主要在20-30岁之间，主力店面40-50㎡，占80%左右，一层06年已销售，租金6.6元/平米/天，主要是服装、饰品店，二层售价7000-9000元/平米，主要店铺为餐饮、手机平原商场解放路于平原路交叉口东南角3地上9层，地下1层0.3百货中低档年代较为久远百货大楼平原路于胜利街交叉口西南角3.9地上6层，地下1层0.65百货中档年营业额3.8亿，年代久远丹尼斯平原路于胜利街交叉口东200米0.8地上3层，地下1层0.2百货、超市中档商品排布较混乱胖东来百货平原路劳动北街交叉口西南角4地上5层，地下1层0.68百货、超市中高档目前新乡市主要的高档百货，客流量较大，客户定位在25-40岁1.1.4城市商业情况大商新玛特丹尼斯生活馆胖东来生活广场东方文化商业步行街1.1.4城市商业情况东区商圈东区商业目前主要以社区沿街底商为主，商业氛围较差，但未来该区域有宝龙城市广场等项目含有大量商业，将逐渐形成新的城市商圈。1.1总结新乡市位于中原城市群“核心十字”的位置，临近郑州、开封，同时也是豫北地区唯一的公路运输枢纽城市，区位优势和交通优势卓越，未来发展潜力巨大。新乡市目前商业中心依然集中在老城区，东区商业氛围正在形成中，伴随城市的发展，城市商圈的多极化发展，未来东区商业存在较大机遇。1.2近三年经济环境分析1.区域GDP趋势分析2.人均可支配收入趋势分析3.三大产业占比量分析4.人口增长量分析5.人均储蓄分析6.人均居住面积分析7.区域支柱产业和重点企业分析郑州市开封市洛阳市平顶山市安阳市鹤壁市新乡市焦作市濮阳市许昌市漯河市三门峡市南阳市商丘市信阳市周口市驻马店市济源市地区数值（亿元）4000.891.02380.1320.1292.420.01243.1247.760.01362.674.1845.02065.1215.1150.1305.1000.328.00.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.002010年新乡与河南省各市GDP对比分析1.2.1区域GDP趋势分析新乡市2010年GDP水平位于河南省中上游，城市发展较好，有助于新乡市未来房地产市场的发展。数据来源：新乡市统计局新乡市GDP水平在河南省各地市中位列中游，排名第九1.2.1区域GDP趋势分析新乡市2010年GDP总量为1243亿元，增幅达到17.87%，高于全省平均水平，城市经济活力较强，未来房地产市场具备较大发展潜力。2007200820092010GDP总量（亿元）779.68949.491054.571243增幅%21.8321.7811.0717.8705101520250200400600800100012001400新乡市2007-2010年GDP走势数据来源：新乡市统计局新乡市2010年GDP保持稳定快速增长1.2.2人均可支配收入趋势分析新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长，个人收入水平的提高，对于城市房地产发展具有较大的促进作用。数据来源：新乡市统计局新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长1.2.3三大产业占比重分析新乡市第二产业比重增长幅度和比重明显较大，也说明新乡市一个以工业为主的城市。工业的大力发展为新乡的房地产市场带来了大量有固定收入的客户，有利于新乡市房地产市场的发展。数据来源：新乡市统计局新乡市2007-2009年三大产业比重252.11297.52337.28416.89521.2585.49110.68130.77131.8200720082009第一产业第二产业第三产业新乡市2007-2009年第二产业比重不断增加1.2.4人口增长量分析新乡市人口总量2007-2009年保持持续快速增长，城市人口的增加，为城市带来较大的住房需求客户。数据来源：新乡市统计局新乡市2007-2009年城市人口总量保持快速增长1.2.5人均储蓄分析新乡市2007年-2009年人均储蓄额持续增长，未来资产固化的空间较大，对于房地产发展提供了发展动力。数据来源：新乡市统计局新乡市2007-2009年人均储蓄额持续增长农业工业支柱产业新乡市是中原地区重要的工业基地，工业结构合理，产品配套能力强，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，纺织、食品、造纸、建材、能源电力五大传统优势产业焕发出新的生机。限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管，卫华牌起重机，白鹭牌粘胶长丝、短纤维等6个中国名牌产品；孟电牌普通硅酸盐水泥等44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前3位或省内第1位。新乡市是中原地区重要的工业基地和商品粮基地和优质小麦生产基地。1.2.7区域支柱产业和重点企业分析新乡地处黄河中下游，境内黄河170公里，流域面积4558平方公里。全市平原面积占总面积的78%，土层深厚，土壤肥沃，是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地。河南新飞电器有限公司是以冰箱、冷柜、空调为主导产品的现代化白色家电制造企业，中国最大的绿色冰箱生产基地，中国冰箱、冷柜行业前两强。因出色的无氟与节能技术而被公认为中国家电绿色品牌。新飞国家级技术中心已发展壮大为三个研究所、一个国家级实验室和一个产品创新与设计中心、企业博士后科研工作站、西安交大新飞节能技术研究所和工业设计所等校企产学研全面合作的完整技术创新体系，各类专业人才1800多名，专职技术开发人员400多名，中高级职称200多名，硕士60多名，博士9名，形成了一支实力卓越的创新团队。1.2.7区域支柱产业和重点企业分析重点工业企业新乡白鹭化纤集团有限责任公司是我国生产化纤纺织原料的大型一类国有独资企业，是全国520家重点企业和河南省30家重点企业之一。公司拥有总资产40亿元，占地面积310多万平方米；生产规模、经济效益在中国粘胶纤维行业中名列前茅，多次跻身“中国化纤行业竞争力十强”。金龙精密铜管集团股份有限公司以空调制冷用精密铜管为主产品的高新技术企业。拥有总资产16亿元人民币，员工1580人，其中各类专业技术人员780人。重点工业企业1.2.7区域支柱产业和重点企业分析华兰生物工程股份有限公司，成立于1992年，注册资本1.5亿元。拥有员工482人。是国内拥有产品品种最多、规格最全的血液制品生产企业。河南环宇集团是中国二次电池行业唯一具备从电池原材料生产到电池制造完整产业链的企业集团。年销售收入近15亿元，员工近6000人。重点工业企业1.2.7区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目简介：项目名称：宝龙城市广场物业形态：住宅、商业建筑面积：约80万平方米宝龙地产：宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目。被中国房地产Top10研究组评为中国商旅房地产领先品牌项目简介：项目名称：建业森林半岛物业形态：普通住宅、街铺建筑面积：11万平方米价格：3600元/㎡建业集团：建业住宅集团（中国）有限公司，是香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业1.2.7区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目简介：项目名称：绿地·迪亚上郡物业形态：住宅建筑面积：40万平方米价格：多层：4100元/㎡别墅:280万/套上海绿地集团：总注册资金达13.1亿元，在豫投资规模超150亿元，建设规模近300万平方米，绿地品牌已享誉中原大地。1.2.7区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目名称：绿都·塞纳春天项目简介：位于新乡市中心，北临城市主干道中原路，西