新郑市房地产市场分析暨项目可行性研判报告2017815

新郑市房地产市场分析暨项目可行性研判报告博蓝地产2017年8月责任/专业/专心/专注/谨呈：河南星海置业报告结构Reportstructure责任/专业/专心/专注/郑州房地产市场宏观分析新郑市及航空港片区房地产市场研判项目地块可行性分析初判Part2Part3Part4新郑市及航空港片区概况及发展趋势Part5Part1全国房地产市场宏观分析责任/专业/专心/专注/第一部分：全国房地产市场宏观分析责任/专业/专心/专注/2017年上半年，各地房地产调控政策频繁出台，地方差异渐趋明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。很多一、二线城市为了抑制房价的上涨，开启了增加土地供应的政策。2017年6月，随着一、二线城市供地力度的加强，全国土地市场成交规模出现明显回升，一二线城市土拍规模大幅攀升。重点城市纷纷表态三至五年内增加土地供应。2017年6月，全国300城经营性用地供应建筑面积4555万平方米，环比下跌7%，同比微降3%，供应量环比虽然有小幅回落，但是仍处于2017年以来较高位水平，土地供应还处于放量状态；分城市能级来看，一线城市土地供应持续放量，本月供应51幅土地，环比上涨了10个百分点；二线城市本月供应土地建筑面积3089万平方米，环比小幅下降6%，与上月基本持平；三四线城市环比供应下跌39%。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/土地成交方面，6月300城经营性用地成交443幅，同、环比分别大涨48%和79%；成交建筑面积4747万平方米，环比大涨131%，同比也有63%的涨幅。在连续多月走低后，6月份土地成交规模大幅回升，主要原因在于5月份土地供应上涨，带动6月成交回升。从溢价率指标来看，一线城市本月出让多宗重点地块，平均溢价率有所回升，但二、三线城市平均溢价率却出现了回落，这一方面是由于远郊地块占比较高，但更重要的还是因为竞拍者对未来的预期发生了转变，在长效调控机制日趋完善、重点城市三五年内土地供应持续增加、限购限贷限售限价等政策短期内不会退出的情况下，越来越多的企业开始担忧价格滞涨、市场供求关系是否会出现反转，因此在拿地方面也开始更趋于谨慎。从本月整体市场回温明显，一二线城市成交面积、金额均有显著上涨，二线城市成交面积较上月环比涨幅最大，各能级城市的成交面积同比均有提升。一线城市成交建筑面积271万平方米，同、环比分别上涨62%和70%，二线城市成交建面3258万平方米，同比上涨473%，环比大涨238%，三四线城市本月成交建筑面积1218万平方米，环比上涨30%，在各能级中环比涨幅最低，同比上升131%。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/全国土地数据表2017年6月全国城市经营性土地指标列表（单位：万平方米，亿元，元/平方米）土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/7月，房地产市场尽显淡季特征，一方面，预售证审批趋严，企业新推案态度趋于谨慎，供应量同、环比双降；另一方面，受制于供应持续偏紧，叠加热点城市限制网签，成交量全线回落，济南、长沙更是创近年来单月新低。成交持续低迷，多数城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超过12个月。与此同时，土地市场依然维持量跌价涨的格局，三四线城市土地高溢价、高单价成交成为常态。7月29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比双降，分别减少9%和19%。各线城市供应量明显回落，一线城市下滑尤为迅速，环比下降36%，同比下降50%。北京降至12万平方米，仅次于2月份，为年内第二低点，环比跌幅多达65%。广州高位回落，同、环比跌幅都在40%以上。二三线城市供应量呈两极分化之势，环比下降18%，同比下降4%。多数城市供应量环比明显回落，长春、苏州等市环比腰斩，无锡更是创年内新低，同、环比跌幅接近80%。反观海口、郑州、沈阳等市供应量逆市上行，郑州、沈阳两市更是刷新年内新高，说明当地房地产市场已经没有淡季、旺季之分，即使在传统的营销淡季，企业也在积极出货，加紧抢收业绩。供应：多数城市新增供应显著回落，一线城市同环比皆锐减超30%土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/成交：受制于供应与政策持续偏紧，成交环比继续跌15%7月29个重点城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%。线城市成交量全线回落，同、环比跌幅渐有加速的趋势。一线城市环比下跌22%，同比减少60%。环比来看，北京、广州成交量连续两月回落，并创造年内新低，环比跌幅都在35%附近。上海、深圳成交环比分别降1%和26%，但仍处年内较高水平，较2017年月均成交量分别增长14%和10%。同比来看，上海、广州同比跌幅超40%，北京更是大跌84%。二三线城市环比下降14%，同比减少28%。各城市成交表现持续分化，可以简单概括为以下几点：其一，武汉、重庆和杭州成交量仍处高位，上月底杭州房管局放开网签，成交量连续两月维持在较高水平，部分高价盘集中备案，房价已逼近2.5万/平方米。其二，海口、福州在供应明显放量的助推下，成交量小幅回升，环比涨幅超10%。其三，受制于供应萎靡不振，天津、东莞等市成交量同、环比双降，合肥更是连续数月维持在20万平方米左右，市场热度较去年同期相差甚远。其四，济南、长沙成交陷入冰点，成交量创近年来单月新低，市场热度明显降温。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/库存：多数城市库存环比小幅减少，9城消化周期超12个月7月，多数城市楼市市场维持供不应求格局，北京、宁波、杭州等市供求比低于0.6，无锡低至0.26。并且，供求比环比下降的城市占比多达62%，说明热点一、二线城市成交持续低迷，主要还是受极低供应量影响。但个别城市如成都、济南、郑州等市开始出现供过于求征兆，合肥供求比连续两月高位运行，即使供应量有所提升，成交量持续低位运行渐成市场常态。多数城市库存量环比均有不同程度的回落，杭州、常州环比跌幅超10%。与此形成鲜明对比的是，郑州、合肥因成交不振，库存明显回升，环比涨幅都在10%以上，合肥更是连续两月大幅回升，同比大增96%，库存风险亟需警惕。成交持续低迷，多数城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超过12个月，其中北京、厦门均超18个月，福州多达26.6个月。另外部分城市如武汉、重庆、常州等市消化周期依然不足3个月。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量责任/专业/专心/专注/我们认为下半年房地产市场不会大起大落，热点一、二线城市着力在供求两方面加以调控，预售证审批趋严并严格限签，成为制约成交量上行空间的重要因素，预计热点城市供应及成交将持续低位运行。短期内，前期超调城市似乎出现放松的迹象，譬如上海供应小幅放量，杭州网签开闸，房价加速上涨。不过，在调控政策难见实质性转向的大背景下，前期超调城市供求即使有所回升，回升幅度将非常有限。对土地市场而言，一线城市及热点二线城市仍在力争维持或加大土地供应，主要为更大力度保证“住有所居”；同时，在上海推出纯租赁用地后，广州也率先发布“租售同权”新政，房地产市场正在面临“售转租”的关键转折点，土地市场也将随楼市有所调整，预计开发商观望心态将会有所加强，但在土地供应“僧多粥少”的情况下，竞争激烈程度将不会明显减退。博蓝观点责任/专业/专心/专注/第二部分：郑州房地产市场宏观分析责任/专业/专心/专注/胡葆森：20年后郑州、开封、许昌或将融为一“城”6月17日，建业集团董事局主席胡葆森在出席“国际门户塔尖城市—国家中心城市(郑州)发展论坛”时发言：“历史的经验告诉我们，郑州这样一个省会城市，1亿人口大省的省会城市，是必然要做大的，并且会与开封、许昌、新乡进一步融合。”他对未来做了一个推测：2030年郑州达到2000万人，2040年有可能在2500万~3000万。这就使得城市间不断融合、协同，最终形成一个城市群，把开封、许昌、巩义甚至焦作等周边的县市并入郑州大城市群，甚至可以把半径扩大到80公里甚至更大。而20年以后，河南120个城市将有1/3的城市被边缘化，互相成为新的融合。楼市大咖说责任/专业/专心/专注/郑州市城市总体规划责任/专业/专心/专注/2016年9月14日：旨在限制地王，限制高价地的“郑九条”出炉。2016年10月1日：郑州市政府发布住房限购通知，在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180㎡以下的住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，10月2日起实施。2016年10月3日：郑州楼市调控再加码，限购后再限贷，要求拥有一套住房且未结清的，购买二套房首付最低为40%。2016年12月21日：郑州调控再次升级，增加了180㎡以上房源的限购，外来人口的购买增加2年社保或纳税证明!2016年12月23日：限贷升级，在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行，其中，房屋的套数以郑州市房管部门出具的相关材料为依据。郑州限购、限贷等楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势责任/专业/专心/专注/2017年2月10日：郑州住宅限购出台操作细则，对本市非限购区域的社保证明及补缴后符合购房前3年内连续缴纳24个月条件的予以认可，出现未交存现象的，无论时间长短均从重新缴纳计起。2017年5月3日：郑州限购再次升级，不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域，而且在5月3日后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起，不满3年的不得上市转让。2017年6月27日，省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合发布《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称《通知》)，要求郑州要加大热点片区的土地供应，加大对房企购地资金来源的审查力度，企业取得土地后要加快商品房的建设和上市节奏。对于郑州的房价，《通知》也有明确的规定：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势责任/专业/专心/专注/“房凭地贵”，很多业内人士把去年7月份的“郑纺机”地王事件当成本轮房价上涨的导火索，并认为这是由于近两年来“净地”太少，房企恐慌性疯抢，造成地价过高，地王频出。去年的第四季度，郑州集中供应住宅用地6600亩，很大程度上缓解了开发商“地渴”的恐慌局面。2016年全年市本级供应商品住宅用地12300亩，同比增长150%。“没有最强，只有更强”，从去年10月1日起，郑州楼市进入新一轮调控期，限购、限贷、限价、限售、限“离婚”，查处市场违规，直接对准房地产市场的投资、投机者。2016年7月、8月、9月三个月郑州房价开始有明显的上涨，涨幅甚至位列全国第一。到了10月份达到一个峰值。国庆节当天，郑州出台新一轮的调控政策，之后房价上涨幅度开始变缓，趋于稳定。房价不得高于去年10月份，而本轮调控又是从去年10月份开始的，那就意味着，官方要从政策的层面上把房价稳定在刚调控时的状态，避免出现越调越涨的局面。据郑州市房管局公布的数据，去年（2016年）10月份，商品住宅销售均价10453元/㎡。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势责任/专业/专心/专注/6月份，绿博片区某项目开盘，低于10000元/㎡的均价引起了业内不小的震动。但是按照要求，第一天全款客户先选，第二天按揭客户后选。结果，第一天开始选房5秒钟即售罄。融创象湖壹号高层不足1万元/平方米，比市场预期低了400