昆山项目市场分析报告

目录一、项目概况二、房产市场分析一、项目区域概况区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇区域位置沪、宁、杭、苏城市之间苏州城东面，昆山的东南处西邻吴江市，东邻上海青浦区上海到达千灯的门户在千灯古镇景区东北项目位置城市属性以上海为核心的长三角核心区域文化旅游古镇；从地理位置来看，千灯镇位于昆山沿沪产业带的中心位置，是规划中的生态居住核心区，区域房地产市场发展前景看好。且优越的地理位置也将为本案吸引来大量的外来客源，这将是本案的一个机会所在。城市规划千灯新镇用地规划范围北起机场路，东至南北大道，南至机电路，西至黄浦江路，总用地面积487.59公顷，其中居住用地250公顷左右，规划确定千灯新镇的人口规模为10万。依据昆山市沿沪产业带结构规划，千灯新镇的定位是集居住、商贸、行政、文化等多功能为一体的江南水乡现代生态型居住新镇。其功能构成可以概括为四大类：办公类：包括政府行政办公、金融商务办公；文化展示类：主要包括展览、图书等文化设施；服务类：主要是酒店、零售商业、餐饮、娱乐设施；居住类：包括住宅和公寓。千灯新镇的规划将使该镇成为千灯新的居住商业中心，这将分流附近区域的人流量，而本案位于新镇附近，这对本案的商业是一个威胁所在。城市经济目前千灯镇有300家左右的外资企业，700家左右的民营企业。正在向外向型经济转型。沿沪产业带的规划实施，将进一步的推动区域经济的发展。2005年全镇完成GDP30亿元，财政收入5亿元。经济是房地产行业的基础，1000家企业是千灯镇房地产市场的支柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量减少的时候，需要本地客源的强力支撑，才能使区域房地产市场持续健康的发展。城市人口千灯镇总面积82.64平方公里，其中千灯古镇区占地面积34公顷，下辖25个行政村、二个社区居委会、一个街道办事处和托管一个国家级农业示范区。全镇目前大约有10万人,其中常住人口在5万人左右。人口是房地产市场的支撑，目前千灯已有10万人口，但对千灯镇的房地产市场尚不具备足够的支撑力，而随着沿沪产业带的实施，招商引资的不断进行，将引入越来越多的外来人口，不断给本地的房地产市场注入新鲜血液。二、房产市场分析2011年上半年的昆山楼市，在受到限购令以及一系列房地产调控政策的影响下，房价依旧小幅上升，特别是在花桥区域，上海的限购令更促使花桥楼盘把握机会，提高价格，然而大家盼望已久的降价风却一直未能在昆山看到。玉山镇开发区周市镇张浦镇陆家镇千灯镇花桥镇水乡成交量941392747550652356056433106765787成交均价160849521712672574998191311870100020003000400050006000020004000600080001000012000平方米元/m22011年上半年昆山各镇成交走势图从目前的价格分段图可见，目前千灯镇在昆山处于6000-8000元/㎡这一区位，除部分高端楼盘和别墅能突破8000元/㎡这一价格瓶颈外，区域内多数楼盘价格都处于平稳态势。4000-60006000-80008000-1000010000以上千灯镇【在售个案简析】世茂蝶湖湾建筑面积：107万㎡占地面积：72万㎡容积率：1.5绿化率：65%建筑形态：25-27层高层建筑总户数：6500户销售现状：世茂蝶湖湾在售二期和三期高层房源。其中三期12、13、14号楼在售，剩余40%-50%左右房源，户型面积88—130平米，均价7500元/平；二期10、11号楼房源在售，户型面积92—142平米，有二房三房四种户型。现主推10号楼，均价8800元/㎡，11号楼为特价房，价格为6800-7800元/平。现买房享97折优惠。二期今年年底交房，三期2013年交房。项目整体均价7800元/平方米产品品质极高，区位优势明显，竞争力强。建筑面积：74599㎡占地面积：160623㎡容积率：1.8绿化率：36%建筑形态：25-27层高层建筑总户数：1145户（当期390户）销售现状：黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/㎡，面积89㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2013年交房。一次性付款92折，按揭95折。黄浦君庭【在售个案简析】项目整体均价6900元/平方米产品品质较高，区位优势明显，竞争力较强。【在售个案简析】汉城国际在售建筑面积:171000㎡占地面积:84979㎡容积率：2绿化率：36%总户数：1400户建筑形态：高层目前现状：汉城国际目前3期房源在售，90平米2房少量在售，121平米3房剩不足20套，均价6800元/平米，具体优惠信息需咨询售楼处。预计2013年年初交房。产品品质一般，区位优势较弱，竞争强度一般。项目整体均价6800元/平方米在售售罄都会华庭占地面积:3138㎡建筑面积:37763㎡容积率：2.19绿化率：40.20%总户数：348户总价范围：45万—85万物业形态：小高层目前现状都会华庭目前在售70多套1-9号楼的小高层房源，两房面积98平米、110平米，三房面积130平米，价格6800元/㎡，一次性付款97折，贷款98折优惠。买三房送停车位。明年11月份交房。现每周有5套特价房，优惠额度很大，具体咨询售楼处。楼盘品质较低，不与本案产生竞争【在售个案简析】项目整体均价6800元/平方米清华名城售罄占地面积:11万㎡建筑面积:21.6万㎡容积率：1.9绿化率36%总户数：1600户物业形态：多层，小高层，高层目前现状清华名城目前还有十套左右小高层房源，均为两房，均价5900元/㎡。一次性付款优惠200元/㎡，2012年7月31号交房。后期小高层预计2011年年底推出。楼盘品质较低，区域竞争力不强【在售个案简析】项目整体均价5800元/平方米在售小结目前千灯镇区域的住宅总体均价为6430元/㎡，区域内品质与区位最高的属世茂蝶湖湾，其目前也是先放销售，加上品牌的优势，使其成为该区域的地表性产品，而该盘目前的销售均价也仅为8800元/㎡，加上其11号楼特价放的昭示吸引，必定给周边各盘的价格定位带来很大压力。市场的低迷，不敌低价的销售策略序号项目名称总建面积（万㎡）项目位置售楼处项目现状总套数1佑林印象高迪7.4千灯镇琼花一路南侧未定佑林印象高迪目前桩基打完，做地面部分，预计要到2010年8、9月份开盘。490套2大唐奥斯汀（别墅）5千灯镇景泾路与秦峰路交界处千灯镇景泾路大唐奥斯汀250号三期还有80多套联体别墅预计2010年动工，具体开盘时间未定。250套3千灯裕花园70.7千灯镇沿沪产业带14、15、23号地块千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧千灯裕花园项目目前在建中，预计今年9月份开盘，推出88-140平米的高层，价格未定。4407户周边未来即推的新盘新政后新推个案减少，土地供应量的锐减也呈灰楼上难以活跃的一大诱因，供求处于观望状态。