本溪房地产市场研分析究报告(1)

本溪房地产市场研究报告本溪房地产市场研究报告前言本报告由北京上古房地产经纪有限责任公司研究完成，由于本溪房地产市场目前发展的水平较低，加之公共渠道的信息较为有限，因此，在研究过程中，我们广泛征求当地政府人员、地产人士、消费者对当地房地产市场的见解，并对众多新建商品房、商业物业进行实地考察，取得较多能够反映市场实际情况的第一手信息，并总结为此报告供贵集团参考。本报告主要由三部分内容组成：第一部分为本溪市宏观经济形势研究，此部分内容包括本溪市经济发展情况、城市发展蓝图等内容；报告第二部分内容为房地产市场研究，此部分包括近年来本溪市房地产的发展情况、市场供应情况、商业物业市场情况等；报告第三部分为海航集团拟收购的实华项目区域市场分析及项目投资分析。本溪房地产市场研究报告研究内容目录一.本溪市概况及宏观经济发展情况二.本溪市房地产市场分析三.实华项目区域市场分析及项目投资分析一.本溪市概况及宏观经济发展情况1.本溪市概况1.本溪市概况本溪房地产市场研究报告【地理位置】本溪位于辽宁东南部(东经123°34’～125°46’，北纬40°49’～41°35’)，地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园”。北靠沈阳、抚顺(距沈阳63.8公里，距抚顺64.6公里)，南接丹东(距丹东140公里)，西邻辽阳、鞍山(距辽阳50公里,距鞍山68.6公里)，东傍吉林(距通化150公里)。内陆、多山地，太子河将城市一分为二本溪房地产市场研究报告【气候条件】本溪属于中温带湿润气候区，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽。全地区年平均气温为6.1℃～7.8℃，最热的七月，月平均气温为24.3℃；最冷的一月，平均气温为零下14.3℃。雨量比较充足，年平均降水量为800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽，冬天冰封雪飘。最佳旅游季节为秋季。本溪房地产市场研究报告【主要自然资源】全市已发现铁、铜、锌、石膏、大理石等矿产八大类45种，其中铁矿石已探明储量27亿吨以上，石灰石矿(水泥)储量2.1亿吨,溶剂石灰(冶金)储量1.3亿吨。南芬露天铁矿具有低磷低硫低杂质等特点，用此铁矿炼出的铁被誉为“人参铁”。本溪房地产市场研究报告【行政区划】本溪市设平山、明山、溪湖、南芬4个市辖区，本溪、桓仁2个满族自治县和一个经济技术开发区。全市共25个街道办事处（含两县各一个）、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝鲜、蒙等26个民族。本溪房地产市场研究报告【人口】据本溪2007年统计年鉴显示，2007年本溪市共有家庭555039户，人口总计1559748人，非农业人口1045117人。平山区人口为842200人，溪湖区人口为319142人，明山区184093人，南芬区53269人。人口自然增长率为-0.11‰.1.本溪市概况2.本溪市宏观经济分析本溪房地产市场研究报告本溪市2004年-2007年GDP统计01002003004005002004年2005年2006年2007年亿元13%14%14%15%15%16%16%17%GDP增长率数据解读2007年，全市生产总值实现475.6亿元，比上年增长15%；2007年，本溪市GDP位列辽宁省第八位，规模以上工业增加值的增加是GDP实现高增长的主要来源。【GDP】本溪房地产市场研究报告l房地产E网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。本溪房地产市场研究报告房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-固定资产投资增长率数据解读2007年，全社会固定资产投资实现181亿元，增长20.2%；2007年，本溪市固定资产投资额位列辽宁省第九位，其中房地产投资额位列全省第四位，可见本溪市在房地产开发领域具有极高的投资热度。【固定资产投资】本溪房地产市场研究报告数据解读2007年，社会消费品零售总额实现116亿元，增长17.2%；2007年，本溪市社会消费品零售价总额位列辽宁省第十一位，排名的靠后显示本地消费能力一般。本溪市2004年-2007年社会消费品零售额统计0204060801001201402004年2005年2006年2007年亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%社会消费品零售总额增长率【社会消费品零售总额】本溪房地产市场研究报告【微观经济-国民总产出】指标07年总产出（万元）06年总产出（万元）增长率第一产业52476744869617.0%第二产业9768150788449923.9%其中：采矿业56558533264970.0%制造业8199384670139822.4%第三产业2453156210124216.7%其中：批发零售业45215740495811.7%交通运输、仓储和邮政业53906846484016.0%房地产业1147589933615.5%以重工业为支柱产业的经济正以较快的速度蓬勃发展本溪房地产市场研究报告【微观经济-规模以上工业企业】指标企业个数工业总产值（千元）主营业务收入（千元）内资企业3826586434872543850其中：采矿业10341847134056173黑色金属冶炼及压延加工业505171615158774704有色金属冶炼及压延加工业16729057723858港澳台投资企业14458479655853外商投资企业25956569803302采矿业、金属冶炼及压延加工业为全市的支柱型产业本溪房地产市场研究报告【微观经济-就业人口收入水平】指标工资总额（千元）平均工资（元）总计国有经济集体经济其他经济全市总计5743095499422431288543598616004企业4266482352678230447743522314477事业979269970098840876320551机关497344---------------30149全市就业人口平均工资较低1.本溪市概况3.城市发展愿景本溪房地产市场研究报告【城市发展总目标】到2020年，把本溪建设成经济发达,社会和谐，环境友好,布局合理，基础设施高效,环境污染得到严格控制和治理的辽东地区现代化中心城市，促进经济社会全面、协调和可持续发展，实现老工业基地的全面振兴。【经济发展目标】到2020年，把本溪建设成全国重要的钢铁和精品板材生产基地、东北地区重点产业的配套加工基地、沈阳等辽宁中部城市休闲、娱乐、度假的“后花园”，打造“钢铁城、森林城、中药城、旅游城”，促进本溪经济快速增长。本溪房地产市场研究报告【城市空间发展战略】本溪空间结构采用点轴推进模式，以本溪中心城区为经济增长极，以沈丹线、本溪－小市－桓仁线为发展轴，构筑本溪市域城镇发展的“T”型空间结构。本溪－小市－桓仁发展轴沈丹发展轴本溪房地产市场研究报告【城镇化战略】•中心城市聚集发展战略(右图标1)：重点支持本溪市中心市区的发展1233•西部轴线聚集战略(右图标2)：支持歪头山－本溪－北台－南芬轴线发展•组团发展模式(右图标3)：城市次极的多点培育本溪房地产市场研究报告【人口发展目标】本溪市域总人口2010年目标导向值165～175万人口之间，2020年目标导向值190～200万人口之间。根据城镇化水平预测，2010年城镇人口120万左右，2020年城镇人口160万左右。本溪房地产市场研究报告【重点产业空间布局】钢铁冶炼与压延加工业医药制造业建材与化工产业建材与化工产业农产品加工业物流业旅游带钢材深加工制品业市中心本溪房地产市场研究报告【本溪市概况及宏观经济发展情况总结】本溪市经济正稳健发展，给本地房地产市场带来良好的预期重工业是本溪的支柱产业，对城市的经济影响巨大从城市化进程来看，东部区域是未来房地产发展的核心极城市改造步伐极快，工厂及棚户区将逐渐从市区消失二.本溪市房地产市场分析1.本溪市概况1.房地产市场基本情况本溪房地产市场研究报告【2007年底本溪市房屋状况】截至2007年底，本溪市市区累计房屋建筑面积3433万平米，其中住宅1935万平米，办公楼206万平米，商业营业用房407万平米；成套住宅套数245202套，成套住宅建筑面积1539万平米，本年减少住宅面积40万平米；市区人均住宅建筑面积19.96平米。本溪房地产市场研究报告【2004年-2007年房地产开发情况】本溪市04-07年商品房施工量统计161.6303.6462.3451.91124.4250.5395.9368.050501001502002503003504004505002004年2005年2006年2007年万平米施工面积新开工面积06年，本溪市商品房施工面积及新开工面积达到近四年的顶峰，07年两项指标均略有下降。但整体仍处于高位，显示出了本溪市商品房开发的轨迹，即06年开始本溪的房地产市场才真正进入高潮阶段。持续两年新增施工量在360万平米以上本溪房地产市场研究报告【2004年-2007年房地产市场销售情况】04年-07年，销售量呈现两种趋势，首先是自05年始，销售量迅猛增长，并连续三年大幅上升，而增长率在06及07年分别为14%和23.6%。销售量的连续上升与增长率的下滑显示：本溪市商品房年消化量增幅在逐步放缓。本溪市房屋销售面积统计58.688.6101124.8551.2%14.0%23.6%0204060801001201402004年2005年2006年2007年万平米00.10.20.30.40.50.6房屋销售面积增长率本溪市04-07年房价趋势170621212267250824.3%6.9%10.6%0500100015002000250030002004年2005年2006年2007年元/平米00.050.10.150.20.250.3增长率均价增长率2007年，本溪市商品房销售均价2508元，较06年增长10.6%.结合销售面积来看，2006年，本溪房地产市场经历了一个盘整期，2007年得以重新双双增长。2008年，从调查来看，房价仍将处于高位，但销售量下滑已不可避免。2007年消化124万平米2007年均价2508元本溪房地产市场研究报告【经济适用房建设情况】2007年，经济适用房新开工面积976382平米，施工面积1729208平米，竣工面积595267平米，共8224套，销售面积537414平米，共7551套.本市经济适用房的供应特点有如下几点：供应量大。如上所述，2007年施工面积及新开工面积均在百万平米数量级，占全市住宅总供应的三分之一；需求量大。2007年，经济适用房销售面积53万平米，占全市住宅销售量的近五成，但具体到销售速度，则很难与其他城市的经适房相比；价格较高。同区域商品住宅与经济适用房差价较小，甚至持平，不属于典型的经济适用房范畴，而似乎更应将其归为低档商品房一类；产品品质一般。在供应经济适用房普遍在产品设计方面，材料施工等方面存在问题，以下是选取的两个项目的照片。百合新城东亿瑞磬佳园本溪房地产市场研究报告【客户消费特征】•本地居民的消费意识存在一定局限性，往往认为带电梯住宅是塔楼，多层才是板楼；•东北部新区是置业热点区域，客户多认为此区域物业升值价值较大；•置业客户无论是购买住宅或是商业物业多选择一次性付款，2007年房屋贷款余额为149725万元，只相当于当年商品房销售额的二分之一。•在户型方面，90-110平米的两居销售状况最好；•商业物业方面，消费者经历了投资的热潮期