杭州写字楼市场分析报告

杭州写字楼市场分析报告撰写：胡瑾卿一、概述调研目的本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。报告框架本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。二、杭州市写字楼市场总体分析1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米）季度2001Q12001Q22001Q32001Q42002Q12002Q22002Q32002Q4中心区988010010100801016010180102001020010250次中心区75007640795081008180824082608300城市边缘区52005230527054005460551055805700资料来源：共好资讯杭州是个适合人居的城市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚；但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的发展，出现售价低于住宅的怪现象。但同时也表明：目前的写字楼价格还有较大的上涨空间，一但高档写字楼的需求被激发，写字楼价格便有向上突破的空间。2、供需皆大幅增长，供略大于求从供给来看，2001年杭州市区写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到30.93万平方米，销售面积超过16万平方米。2002年在此基础上迈进了一大步，向市场投放的物业面积40万平方米，估计比上年增长305％左右。据不完全统计，杭州近四年可售的写字楼供应量在220万平方米以上，超过过去十年杭州写字楼的开发量，故不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾。从需求来看，随着宏观经济与个体私营企业的持续发展，特别是新兴产业的发展（如律师与会计事务所等中介机构、咨询服务业等）的迅速发展，促进了对写字楼市场的需求，由于浙江地区民营企业众多，目前杭州写字楼需求的主体是形象好、小面积分割、较低使用成本的中档写字楼。同时，受上海的经济辐射，尤其是加入WTO以来，大量境外企业纷纷进入杭州市场，或在此设立分公司，或设立办事处，高档写字楼的需求也日益增长。目前住宅投资收益的成长空间渐渐缩小，将有部分以投资为目的的置业群体将更加关注写字楼市场。一方面杭州写字楼供给量迅速增长，另一方面需求平稳增加，其供求匹配的结果是，写字楼市场呈供给略大于需求的局面，且在两年内这种状况还将延续，并有可能在一定时期形成一种买方市场；由于缺少住宅那样旺盛的投资需求，目前写字楼市场还缺少大幅上涨的动力。3、开发商联手拓市，业态聚集成气候目前杭州已明显形成了武林板块、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个写字楼板块。纵观上述七大写字楼区域的形成，不难发现其共同特征：写字楼的聚集离不开周边区域内成熟的产业形态。如在市中心庆春路上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了“金融一条街”，是金融产业的集聚，带动了周围写字楼的兴旺。由此自然而然地产生了一种新的“区域商务模式”：产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度，是一种“互动发展”的关系，一方面，产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的氛围；另一方面，写字楼的聚集为周边区域内产业的发展以及各种围绕着产业发展的服务机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所，因此，在某一个特定的区域内，只有形成了产业的集聚，才能造就该板块内写字楼的聚集。写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市”的集聚效应，开始联手拓市。从“新武林商务区”旗号的打出，城站广场联谊会组织，到吴山商盟的相继成立，都已经表明：越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用，并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。4、品质普遍提高，概念层出不穷总体来看，杭州写字楼整体品质有较大提高。在硬件上，宽带系统等成为基本的配置，一些开发商还将餐厅、娱乐作为办公的完善，大大加强了楼盘的功能。此外，部分写字楼考虑了与国际趋势接轨的需要，设计时引入了“柔性办公”理念，使写字楼的人性化得以充分体现。与此同时，开发商间的竞争也更为激烈。写字楼的竞争不仅仅表现为销售价格、推盘时间的竞争，“概念”也已成为竞争的要素之一。大华·星河商务大厦的“LOFT”办公空间；联银大厦的“公寓式写字楼”；伟星·东河世纪大厦的“景观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性，引起目标客户群的关注。然而，与一幢写字楼50年的使用年限相比，概念也许只是昙花一现，真正的持久需要更多产品实体的维系，需要有更为长远的规划和更多优良的配套，包括一些建筑细节的处理，如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。注重可持续发展。杭州目前的第三代写字楼总体品质大大提升，PDS、中央空调、5A标准、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用，硬件配套日渐完善。杭州房产开发商表现出来的较为超前的开发理念，也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。5、租金增长缓慢，投资回报率下降从租赁市场反馈的结果表明，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金增长缓慢，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况；而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度平均超过50%。从收益还原的角度来看，写字楼的投资回报率事实上是在逐年减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。与住宅的投资回报比较，写字楼结论：经过了2002年杭州写字楼发展的一个高潮后，估计杭城写字楼市场会进入一个低迷的状态：在整体市场的影响下，开发投资商的投资行为变的更加谨慎，因为，投资写字楼项目存在着很大的风险性；而消费者的消费行为也更加理性，三、杭州市写字楼区域分布及分析随着近年来杭州写字楼市场的快速发展，市场运行逐渐走向成熟，目前杭州已经形成武林商圈、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个较为成熟的区域，钱江新城的写字楼人气也开始聚集，成为第八个初具规模的板块。从杭城写字楼的发展历史来看，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。在对物产大厦写字楼项目进行定位以前，必须对这些成熟板块进行深入的分析与比较：1、武林板块：商贸业武林板块集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。现已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等；即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等，对其面积及均价统计结果如下：楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格西湖文化广场耀江房地产开发有限公司武林广场对岸220700已破土动工未定华源发展大厦杭州华源房地产建国北路环城北路交叉口23790未定未定海华广场海华集团环城北路与建国北路交界41000明年年初均价8600耀江发展中心耀江房地产开发有限公司环城西路环城北路交叉处400002001.89000起国际汇丰中心武林房地产开发限公司临近万向大酒店8094103年底预定均价10000蓝天时代广场浙江蓝天房地产莫干山路18号300002001.5均价8500水晶大厦7/18F永通信息广场杭州永通房地产环城北路31号447402002年8月均价6300中环大厦杭州新紫云房地产湖墅南路与潮王路300002001.5.7均价6600鸿鼎商务馆浙江康恒房地产武林路160002001.3均价9800中大广场中大房地产中山北路10000现房华达-通宝大厦华达房地产环城东路环城北路交界11800现房易盛大厦易盛房地产莫干山路锦江大厦湖墅南路75000元通大厦延安路26550白马大厦华浙南都房地产武林门北面297502001.1213000/25层从上表可以看出，随着到武林门中心地区的距离增加，其价格从13000-6300不等，且新盘已经较少。综观武林广场区域内的写字楼市场的特点，价格的竞争不仅是地段的竞争，开发商开发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着投资者更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。武林广场作为杭州目前的行政与商业中心，这一区域写字楼一直以来在市场中占据着主导地位。但是随着未来大杭州市场格局的形成，其中央商务区的功能将被分流，加上其发展空间已经有限，未来写字楼发展基本趋于饱和。2、黄龙世贸板块：文化产业作为杭州ABD（贵族商务区）所在地的黄龙世贸区域，主要以世贸中心为核心，周边汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设施，由此聚集了世贸中心写字楼、绿城世纪广场、嘉华国际商务中心、中田大厦、耀江·金鼎广场和黄龙恒励大厦等高档写字楼，使黄龙世贸区域的商务优势得到了进一步的确认，故无论从各大写字楼的布局、规模、档次，还是相应的配套、周边环境均领先于杭城，特别是文化产业中的会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等第三产业的发达和WTO的契机，使该区域内原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集，吸引了大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业，纷纷把目光投向了黄龙世贸区域，真正成就了该区域ABD的商务氛围。世贸黄龙区域存在一个很明显的特点：该区域内的甲级写字楼，分别以纯租赁式和全产权式的不同定位面向整个客户群体，租赁式写字楼占据了“半壁江山”。当然与黄龙区域属集体用地有一定关系，但也表现出该区域所具备的成熟的调控能力和多种被投资者选择的余地。该区域已面市和即将面市的物业有绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等楼盘，其中绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼，租赁式写字楼成为了世贸黄龙区域的形象展示牌，世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”。对该地区写字楼调研结果列表如下：楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格耀江金鼎广场耀江房地产开发有限公司杭大路6494104上半年开工未定嘉华国际商务中心浙江佳华置业杭大路52000长租0.7元/天-㎡，短租4.5元/天-㎡中田大厦港湖房地产开发有限公司玉古路30000已结顶均价10000世贸一期世贸协安房地产杭大路现房短租6.64元/天-㎡世贸二期世贸协安房地产杭大路50000现房13500起黄龙恒