某研发中心市场调研及初步定位方案分析报告

PRIVATE&CONFIDENTIAL厂项目“研发中心”标段市场调研及初步定位方案分析报告1宏观背景研究项目本体条件项目发展方向写字楼定位商业定位整体定位案例借鉴物业市场机会21.项目本体及研究范围界定2.城市及区域价值解读3.物业市场研究4.SWOT及案例分析5.项目总体定位及规划布局6.写字楼定位7.商业定位提纲CONTENT3三环线关山九峰流芳中心城区本案本案位于东湖高新区内最成熟的区域、关山组团的中心位置区域发展成熟度：关山流芳九峰梁子湖鲁巷关南科技园软件园中央民族大学纺织大学SBI创业街汽车电子产业园武汉理工大学华夏学院本案光谷天地华中科技大学居住用地商业用地工业用地教育科研用地东湖国家自主创新示范区总体规划（2010-2020年）4区域对外交通条件一般，但内部交通条件良好，项目发展将主要面向关山片区，并适当辐射光谷其他片区对外交通：区域西边几个大湖泊形成天然阻隔，加之对外交通干道较少，拥堵现象严重，光谷区域在武汉格局中相对孤立。内部交通：关山组团内部已形成“四横三纵”路网格局，内部交通状况良好，通行便利；同时，可向东、向南辐射，是通行至光谷其他组团的必经之路。：本案九峰流芳三环线南湖大道三环线南湖大道光谷5本案周边，产业、商业氛围浓厚，发展较为成熟软件园坐标城武汉职业技术学院关山街长江社区光谷创意产业基地6本案地块属工业性质，容积率较高，规模偏小“人才公寓”地块：容积率：3.5建筑面积：约15.4万方土地性质：居住用地“研发中心”地块：容积率：5建筑面积：约11.8万方土地性质：工业用地“商业住宅”地块：容积率：3.5建筑面积：约16.5万方土地性质：居住用地人才公寓商业住宅研发中心关山大道南湖大道7项目物业中写字楼总量近11万方，联想自用约2万方，剩余约9万方的对外部分体量偏大，客户从哪里来、市场如何消化是本案面临的重要问题“人才公寓”地块：建筑面积：约15.4万方土地性质：居住用地“研发中心”地块：建筑面积：约11.7万方土地性质：工业用地“商业住宅”地块：建筑面积：约16.5万方土地性质：居住用地地块物业用途体量（㎡）研发中心联想办公楼50000（包含联想自用20000）写字楼58800商业8200人才公寓住宅147840幼儿园2000商业配套4160商业住宅住宅158400商业配套66008价值分区原则ABCD商业价值昭示性5431人车动线5431综合评分10862居住价值景观的可利用性2234居住氛围1134综合评分3368A地块为工业用地B、C、D地块为居住用地我们将从多个维度，对项目地块的商业价值和住宅价值进行综合评分，找出地块中不同区域的价值点，进行合理的物业规划布局。ABCD根据价值属性的地块划分商业价值：ABCD居住价值：DCBA各地块价值9南湖板块同关山价格相近，距市中心更近，基本截留了市中心各个片区的客群，关山组团由于自身原因，仅消化内部客群片区价格水平客户来源中南中北13000-17000主要源于在本区域工作的人群，占48.8%，工作在汉口一二环和南湖板块的人群也将成为未来客户导入的重要来源，均占11.9%。徐东9000-14000积玉桥徐东板块未来导入客户，大部分靠区域内部的客户来消化，占53.3%，该区域对临近的中南中北和青山板块的客户有较大的吸引力。南湖8500-9200主要来源于工作在本区域内部的居民，其次是中南中北和珞瑜东路板块的客户关山7000-9000受区域产业属性和交通因素的限制，关山板块购房需求基本依靠关山板块及三环外的大光谷来消化；对其他板块的客户吸纳力较弱，主要是相邻的南湖板块备注：珞瑜板块沿武昌古老的城市主干道分布，发展成熟，土地供应极为稀少10工业地块的开发政策对配套商业的规模有明确的上限，但对产品方向存在着可操作空间，本案可以按写字楼标准设计，以“研发中心”名义报规行政管理限制国家一直在不断完善、加强对开发商违法占用工业用地进行商品房开发、改变工业用地性质的管理，以期逐步杜绝开发商低价取得工业用地后建设住宅、办公、酒店用途的产品进行销售经营的操作方式，从而导致工业项目开发受困于政策壁垒现实的问题政策层面限制工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施对策分析配套用地比例：在保证7%的商业配套比例的基础上，依据本案所处地段的实际情况和城市功能定位，与当地政府进行沟通协调，以获得更多的支持项目报批：工业用地上其余产品的报规必须以“厂房”和“研发中心”的名义进行；“厂房”和“研发中心”可以按照较高的建筑要求（如甲级写字楼）来设计，后期的操作比较灵活。11在国内，一般情况下禁止工业产权物业分割销售。如上海等城市面积最小只能分割到栋或者整层，因此工业开发商多选址租赁经营、长期持有模式。国内政策武汉政策工业用地没有细分为M（制造业）、W（物流业）或C6（研发类），土地证或房产证统一均为“工业用地”政府对产权分割并无相关的限制政策。因此，市场一般的工业研发楼面积最小都能分割至200~300㎡；而工业园内7%比例的商业配套更是被充分利用，如商业街、配套公寓等，面积最小可以分割至30㎡。典型案例光谷总部国际，一期于2010年开始销售，因为面积小、总价低，倍受投资者的青睐，迅速售罄。二期即将推出，研发楼定价约7000元/㎡，均为小高层或高层，产品分割在66-90㎡之间。武汉市政策环境相对宽松，工业地上的办公物业可分割成小面积单元，本案可发展写字楼产品并分割出售12本案的产品方向：以写字楼为核心、实现高品质、高溢价；结合其它地块的商业部分，共同打造商业配套整体要求：项目产品应同联想形象想匹配，并能体现联想品牌和实力写字楼：联想自用2万方，另外约9万方面向市场建设符合未来发展趋势的高品质写字楼，实现较高的溢价空间商业：配建商业面积约1万平米，主要用于出租经营13项目核心问题：对项目写字楼部分的客户定位和容量给出科学合理的判断明确本案的发展方向和定位从项目发展和财务角度，对本案的开发分期及租售策略给予合理建议结合区域现状、项目本身条件、工业用地政策、以及客户需求，我们将项目研究范围界定为：位于成熟综合性组团，50年产权工业用地的“商业地产项目”对以上界定的诠释：工业用地政策限制均有突破空间，本项目与传统商业地产基本无异联想进驻本项目，将使得项目具备联想特色和产业特色141.项目本体及研究范围界定2.城市及区域价值解读——宏观经济3.物业市场研究4.SWOT及案例分析5.项目总体定位及规划布局6.写字楼发展建议7.商业发展建议8.财务评估提纲CONTENT152012年中国经济环境总体良好，今年是我国“十二五”规划的第二年，规划投资项目进入集中建设阶段，中西部不断承接东部产业转移逐步成为经济发展的新亮点从武汉来看，政府提出的“国家中心城市”宏伟战略目标为武汉经济发展增添强劲动力2012年武汉各项经济指标在中部城市及副省级城市中排名靠前，“十二五”是经济发展的重要战略机遇期，武汉千方百计加快发展，做大经济总量，在中部省会城市中率先实现崛起武汉积极承接东部沿海产业转移，在招商引资领域实现突破，率先实现经济倍增武汉作为中部经济最发达的城市，积极承接东部沿海产业转移，“十二五”是武汉市经济发展的重大机遇期，未来武汉城市经济发展将驶入快车道160.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%0.002000.004000.006000.008000.0010000.002007200820092010201120122007-2012年武汉市和东湖高新区GDP增长对比武汉市GDP东湖高新区GDP武汉市GDP增长率东湖高新区GDP增长率2012年武汉市GDP为8003.82亿元，东湖高新区GDP为5006亿元，约占全市GDP的62.5%。近几年，全市GDP增幅保持在12%以上，东湖高新区的GDP更是以30%左右的速度极速增长单位：亿元东湖高新区GDP贡献占全市的62.5%，约为5006亿元，增速约为30%是武汉市GDP增长速度的一倍，区域经济的快速发展为房地产业奠定了良好的基础17近年来，武汉市产业结构不断优化，第一产业增加值占国民经济的比重呈现下降趋势，而第三产业占国民生产总值的比重不断增加。2012年1-3季度，武汉一、二、三产业比重为3：47：502001-2012年武汉产业结构调整走势44.0%44.0%45.0%46.0%46.0%46.0%46.0%46.0%47.0%46.0%48.0%47.0%50.0%50.0%49.0%49.0%49.0%49.0%50.0%50.0%50.0%51.0%49.0%50.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三产业第二产业第一产业伴随武汉市的产业结构不断调整，2012年三个产业比重达到3:47:50，第三产业比重的不断增加是城市办公物业蓬勃发展的先决条件180.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0500010000150002000025000200720082009201020112007-2011年武汉市人均可支配收入武汉人均可支配收入增长率2011年武汉市人均可支配收入达到2.37万元，增幅保持在10%以上，同时区域企业收入按照29%的总体增幅快速增长，为区域商业需求的增长注入了活力2011年人均可支配收入达到23738.09元，同比增长14.09%。在2007-2011的五年间，武汉市人均可支配收入的增幅始终保持在10%以上，居民收入水平持续大幅增长受总体经济影响，近三年东湖高新区企业总收入增速有所放缓，但总体增幅始终处于29%以上，区域内企业活力十足单位：元26.00%28.00%30.00%32.00%34.00%36.00%010002000300040005000200720082009201020112007-2011东湖高新区企业总收入企业总收入企业总收入增长率单位：亿元19良好的城市和区域的宏观经济环境是商务、商业发展的基础，同时也是房地产行业发展的必要要素整体&区域经济经济整体趋势向好高新区GDP增速为全市一倍产业发展产业结构不断调整三产比例不断增大收入水平居民收入水平不断增强区域企业收入29%飞速增长整体经济向好201.项目本体及研究范围界定2.城市及区域价值解读——规划3.物业市场研究4.SWOT及案例分析5.项目总体定位及规划布局6.写字楼定位7.商业定位提纲CONTENT21《武汉市城市总体规划（2010—2020年）》城市定位：中部地区的中心城市城市建设目标：宜居城市、创业城市、生态城市和文化城市城市规模：1180万人口城镇体系：1个主城和11个新城以主城区为核心布局6大新城组群•主城区重点强化第三产业，围绕中央活动区，建设四新、鲁巷、杨春湖3个城市副中心•鲁巷副中心重点建设和培育高新技术产品交易、信息服务等生产性服务功能鲁巷城市副中心武汉市城市总体规划图四新城市副中心杨春湖城市副中心按照武汉市未来城市副中心规划，本案处于武汉市鲁巷城市副中心的辐射范围内本案22东湖高新区内轨道交通共规划四条线路，除2号线外均规划在2020年以后的远期建设，2号线通车到光谷广场，鲁巷区位优势更加明显，本案利好有限东湖高新区轨道交通规划图本案根据武汉市总体规划（2010-2020年），到2020年，规划建设轨道交通线路282公里。其中建成轨道交通1号线、2号线、3号线、4号线、5号线一期、6号线一期、7号线一期和8号线一期工程，线网长度244.7公里。根据城市发展需要，适时建设5号线二期、6号线二期和10号线一期工程。东湖示范区内设置四条轨道交通线路，分别为地铁2、9、11和S4号线。武汉市轨道交通规划图鲁巷商圈Ｕ