江苏省太仓市房地产市场分析报告

江苏省太仓市房地产市场分析报告二○一二年六月十三日江苏省太仓市房地产市场分析报告1目录第一章项目属性界定.............................2第二章太仓市基本经济情况.......................5一、城市概况...........................................................................................................................5二、太仓市经济概况...............................................................................................................8第三章太仓市城市规划..........................11一、太仓市城市总体规划（2010-2030）............................................................................11二、太仓港经济开发区港区发展规划.................................................................................15第四章太仓市土地市场概况.......................17第五章太仓市房地产市场概况.....................19一、太仓市房地产投资额.....................................................................................................19二、太仓市商品房施工面积和竣工面积.............................................................................19三、太仓市商品房销售面积和住宅销售面积.....................................................................20四、太仓市商品房销售均价和住宅销售均价.....................................................................20五、太仓商品住宅市场总体情况.........................................................................................21六、近年太仓市房地产市场运行情况.................................................................................22七、太仓市住宅典型楼盘.....................................................................................................23第六章太仓商业市场分析.........................31一、全市商圈市场概述.........................................................................................................31二、太仓商圈格局分析.........................................................................................................31三、典型项目分析.................................................................................................................33四、潜在供应量分析.............................................................................................................36江苏省太仓市房地产市场分析报告2第一章项目属性界定项目位置及交通状况：本项目位于南郊电视台西侧，地处太仓市新城区，西侧紧邻沪宜公路，交通出行便捷。江苏省太仓市房地产市场分析报告3地块四至：地块地处太仓市南郊电视台附近，东接电视台及书院路，南靠利民小区，西临沪宜公路。项目地现状项目地东侧江苏省太仓市房地产市场分析报告4项目地西南侧利好因素：项目处于太仓市新城区，是未来太仓市的开发重点之一，紧邻沪宜公路，交通便捷、昭示性强；不利因素：目前地块周边道路还没有贯通，且人流量有限，商业价值较低。东侧紧邻电视塔，可能会影响部分客户的购买心理。东侧电视塔江苏省太仓市房地产市场分析报告5第二章太仓市基本经济情况一、城市概况1、地理位置太仓市位于江苏省东南部，地处北纬31°20′～31°45′、东经120°58′～121°20′。东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。总面积822.9平方公里，其中陆地面积538.5平方公里，水域面积284.4平方公里。现过境的干线公路有204国道、338、339省道，沿江高速和苏昆太高速境内互通，离沪宁高速苏州出口仅20公里。2、行政区划及人口太仓市隶属江苏省苏州市管辖，太仓市下辖7个镇：城厢镇、沙溪镇、浏河镇、浮桥镇、璜泾镇、双凤镇、陆渡镇；以及3个开发区：太仓港经济开发区—新区、太仓港经济开发区—港区以及科教新城区。市人民政府所在地为城厢镇。江苏省太仓市房地产市场分析报告6太仓市2011年末户籍人口47.04万人，比上年增加1469人，其中，非农业人口20.13万人。人口出生率为6.49‰，死亡率为7.86‰，自然增长率为-1.37‰；年末常住人口71.41万人，城市化率为62.72%。太仓为汉族聚居地区，少量少数民族散居。全市有回、满、蒙古、壮、佤、苗、侗、傣、彝、羌、布依、土家、纳西、赫哲、哈尼等32个少数民族，其中以回族和满族居多，主要分布在城厢、沙溪、浏河等镇。3、太仓港经济开发区新区简介太仓港经济技术开发区新区（原名江苏省太仓经济开发区）自费创办于1991年，1993年11月经省人民政府批准为省级开发区，2011年经国务院办公厅批准升级为国家级经济技术开发区，总体规划面积50平方公里。2006年，被评选为江苏省太仓市房地产市场分析报告7首届“长三角最具投资价值开发区”。2008年，被国家商务部、德国经济部共同授予“中德企业合作基地”。2011年，实现工业总产值670亿元，增长23.8%，其中规模企业产值511亿元，增长22.9%；销售收入595亿元，增长27.3%；进出口总额38亿美元，增长18.5%；实现工业利润40亿元，增长10.1%；全口径财政收入62.5亿元，增长18.8%，其中一般预算收入28.5亿元，增长22%；三产增加值84.4亿元，增长23%；完成全社会固定资产投入98亿元，增长21%。开发区坚持科学规划，合理布局，严格按照建设新城区的目标和“高起点、高标准、高投入”的要求建设区域环境，已先后投入近60亿元建设资金，用于道路交通、能源通讯等基础设施建设，基本实现了区内30平方公里的“七通一平”建设。宽阔整洁的开发大道连通四方，沿江高速公路和苏昆太高速公路贯穿开发区东西南北，区内企业只需5分钟便能进入四通八达的苏南高速公路网，35分钟即可达上海虹桥机场，20分钟便可到太仓港航运中心。区内供电、供水、供热、污水处理等配套设施齐全，已接通来自华东电网的上海、江苏和本市电厂的五路电源，电力资源充沛，为进区企业提供了良好的建设发展条件。同时，区内具备了健全的管理服务功能，海关、国检、工商、税务等服务机构一应俱全，行政审批中心和开发区的一站式、一体化服务便捷高效。酒店、商铺、物流、仓储、学校、医院等社会服务设施全部到位。城市绿化覆盖率已达42%，气候宜人，社会和谐，高档别墅区、花园式住宅区、新型商业网点和绿化风光带形成规模，人文、人居环境优良。江苏省太仓市房地产市场分析报告8二、太仓市经济概况1．国内生产总值太仓市2006年-2011年国内生产总值对比图2011年全年实现地区生产总值867.53亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%。其中，第一产业增加值30.85亿元，增长4.0%；第二产业增加值485.75亿元，增长12.5%；第三产业增加值350.93亿元，增长14.5%。按常住人口计算，人均地区生产总值121401元，增长10.8%。第一产业增加值占地区生产总值比重为3.6%，第二产业增加值比重为55.9%，第三产业增加值比重为40.5%。2．固定资产投资太仓市2006年-2011年固定资产投资对比图366.63440.27528.02612.01730.32867.5323.0%18.5%14.6%15.8%14.60%13%0%5%10%15%20%25%01002003004005006007008009002006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP(亿元)增长率%200.17224.31248.05284.26335.45410.0817.1%12.1%10.6%14.6%18.0%22.2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%24%0501001502002503003504004502006年2007年2008年2009年2010年2011年固定资产投资(亿元)增长率%江苏省太仓市房地产市场分析报告92011年全社会固定资产投资410.08亿元,比上年增长22.2%。其中，工业投资212.72亿元，增长15.5%；服务业投资197.08亿元，增长30.3%；房地产开发投资87.10亿元，比上年增长38.2%，占全社会固定资产投资的比重为21.2%；高新技术产业投资47.45亿元，新兴产业投资102.48亿元，占全社会固定资产投资的比重分别为11.6%和25.0%。分地区看，城镇投资295.30亿元，增长21.9%；农村投资114.78亿元，增长23.1%。3．居民收入及支出太仓市2006年-2011年城乡居民收入及其增长速度2010年全年镇居民人均可支配收入30629元，农村居民人均纯收入14662元，分别比上年增长12.1%和13.0%。城镇居民人均生活消费支出20041元，农村居民人均生活消费支出9538元，分别增长20.0%和11.8%。2011年全年城镇居民人均可支配收入34887元，农村居民人均纯收入17201元，分别比上年增长13.9%和17.3%。城镇居民人均生活消费支出23124元，农村居民人均生活消费支出11094元，分别增长15.4%和16.3%。4．产业结构及发展2011年，太仓市全年实现地区生产总值（GDP）867.53亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%。其中，第一产业增加值30.85亿元，增长4.0%；第二产1909121576246242732030629348879285104871179512936146621720114.5%13.0%14.1%11.0%12.1%13.9%10.5%13.0%12.50%10%13%17.30%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%05000100001500020000250003000035000400002006年2007年2008年2009年2010年2011年城镇居民人均可支配收入(元)农村居民人均纯收入(元)城镇居民人均可支配收入增长率%