江西景德镇市商业市场调研分析报告分享(X年)

PART1城市宏观经济研究城市概况及发展规划城市经济表现及消费力小结4景德镇——鄱阳湖生态经济区重要城市，规划建设为世界瓷都、赣东北工业重镇、江南旅游名城中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都。宋代以来传信誉，神州而外有均输。贵逾珍宝明逾镜，画比荆关字比苏。技术革新精益进，前驱不断再前驱。——郭沫若景德镇是一座历史悠久的江南名城，宋真宗景德元年（1004年）以皇帝年号为名置景德镇，距今已有千年历史；明清之际，发展为中外闻名的瓷都；鄱阳湖生态经济区三大重要城市之一。2009年底，鄱阳湖生态经济区发展上升为国家战略，助推景德镇打造世界瓷都城市规划大力发展功能陶瓷、结构陶瓷、生物陶瓷、工艺陶瓷和精品建筑陶瓷，培育陶瓷文化创意产业，建设世界瓷都、赣东北工业重镇和文化生态旅游城市。同时，作为航空产业基地之一，积极参与民用飞机制造，承担国际航空转包生产任务。鄱阳湖生态经济区城市地位资料来源：维基百科，万，总量增长缓慢、外来人口少，在一定程度上限定了消费市场扩展155.4156.52157.66158.75159.940.58%0.72%0.73%0.69%0.74%200720082009201020112007-2011年景德镇常住人口增长情况总人口（万人）增长率资料来源：CRIC根据景德镇2007-2010年社会发展统计公报、年景德镇人口年龄结构0-14岁15-64岁65岁以上2007-2011年景德镇人口增长缓慢，呈现出明显的内陆城市特征2010年人口年龄结构：同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.5个百分点，15-64岁人口的比重上升了3.28个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.22个百分点。6景德镇是江西省东北部地区最重要的交通枢纽中心，涵盖公路、铁路、航空的现代立体交通格局已初具雏形公路：G35济广高速公路、G56杭瑞高速公路直省会南昌及周边合肥、武汉、长沙、南京等重要城市，进一步接驳可达杭州、上海；另有206国道、景九-景婺公路等城市交通运输干道铁路：景德镇火车站是南昌铁路局管内的重要车站，旅客列车直通华东、华南、华北和西南的许多重要城市，在建的九景衢铁路通车后，景德镇铁路交通将更加完善航空：景德镇机场在江西省是仅次于南昌昌北国际机场的民用机场，2010年景德镇机场全年旅客吞吐量突破30万人，客运航班可直飞北京、上海、深圳、广州、成都及厦门城市公路、航空可进入性良好，在建的九景衢铁路通车之后，其作为江西东北部地区交通枢纽中心的地位将进一步巩固，利于外来人口与投资导入九江衢州在建中的九景衢铁路路城市交通资料来源：维基百科，城市重点向西扩展，河西区未来将成为景德镇政治、金融中心城市发展规划与功能布局景德镇按照“城市向西扩张新区、工业向南聚集园区”的发展规划，西向为城市发展重心市中心发展空间有限，逐渐向纯商业中心的地位转变东郊依托教育和机械制造业，目前已取得城市副中心的地位，其发展过程中市场起主导作用，而政府支持力度不大本项目所在的河西区依托政府强势推动，政务新区雏形已初步形成，未来将成为景德镇政治金融商务中心本案城市发展规划与功能布局资料来源：表现经济方面，近五年GDP及人均GDP保持快速增长，2011年人均GDP突破5000美元，为房地产市场发展提供良好支撑270.1321.98364.03461.5564.7120.16%19.20%13.06%26.78%22.36%20072008200920102011GDP总量（亿元）增长率173802057123089290703530718.78%18.36%12.24%25.90%21.15%20072008200920102011人均GDP（元）增长率2007-2011年景德镇GDP及人均GDP情况0500100015002000250030000200004000060000800002011年江西省城市GDP及人均GDP排名情况（亿元）（元）资料来源：CRIC根据景德镇2007-2010年社会发展统计公报、《2011年我市经济运行情况分析与思考》及江西省统计年鉴数据整理91%11%88%景德镇工业企业规模情况大型企业中型企业小型企业24.330.4533.6437.9144.73155.4188.18211.98280.51355.7490.4103.35118.41143.08164.24020040060020072008200920102011第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）9%58%33%9%58%33%8%63%29%第一产业第二产业第三产业2007年2009年2011年2007-2011年景德镇产业结构表现产业结构2010年景德镇工业种类所占比例情况27%16%13%10%8%6%5%5%4%3%3%陶瓷制品业化学原料及化学制品制造业非金属矿物制品业交通运输设备制造业电子及通信设备制造业医疗制造业农副食品加工业饮料制造业电器机械及器材制造业煤炭采矿业造纸及制业品资料来源：CRIC根据景德镇2007-2010年社会发展统计公报、《2011年我市经济运行情况分析与思考》数据整理工业主导产业增长，2011年三产占比达到33%，但总量有限，制约了办公物业发展空间10社会消费822706102097811854021403748165354017.60%24.10%16.10%18.42%17.79%20072008200920102011景德镇2007-2011年社会零售总额增长情况社会消费品零售总额（万元）增长率资料来源：CRIC根据景德镇2007-2010年社会发展统计公报、《2011年我市经济运行情况分析与思考》、瓷都晚报等整理2011年，受多种调控因素，物价水平一直持续上扬态势，从而带动整个消费品市场小幅增长。景德镇居民消费价格指数为105.2%，对零售额增长拉动5.8个百分点；同年，政府相续出台稳定物价的措施，在一定程度上有利于价格的稳定，到了四季度，CPI在高位回落。随着居民收入的稳步增长、通胀预期的下降，景德镇消费市场继续保持平稳较快增长势头；2011年，实现社会消费品零售总额1653540万元，同比增长17.8%。消费品市场总体平稳良好运行103.9105.8100103105.22007年2008年2009年2010年2011年CPI指数11受沙漏型人口结构影响，社会消费以基础型消费为主，同时居住、文化娱乐消费占到相当比重人口结构及消费结构人口结构模型沙漏型结构金字塔结构类梯型结构纺锤型结构高端人口中端人口低端人口制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主制造业向高科技转变，高级职业经理人和专业技术人员开始增多进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大属于人口发展特殊阶段，高收入和低收入群体比重大，中间力量偏小2011年，八大类商品和服务项目中，食品、烟酒、衣着、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住分别上涨10.%、2.4%、0.7%、3.3%、0.6%、1.0%、7.1%，家庭设备用品及维修服务下降0.1%；在消费结构中，食品消费达37%，这说明景德镇基础型消费量较大，同时居住、交通以及文教娱乐消费占比均在12%以上。37%14%12%12%11%7%5%2%食品交通和信息教育文化娱乐服务居住衣着家庭设备用品及服务医疗保健其他商品和服务2011年居民消费结构资料来源：2011年景德镇国民经济和社会发展统计公报、景德镇市商务局市场运行科122011年，人均可支配收入在省内排名第三，居民消费尚存在较大挖掘空间050001000015000200002500011951.6713583.191499616657189649204.510333.210560.28114751246820072008200920102011人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）2011年江西省各城市人均可支配收入排名景德镇2007-2011年收入与支出发展趋势居民消费力近年，景德镇人均可支配收入和人均消费性支出均保持同步上升趋势，其中人均消费性支出增长相对缓慢，说明消费意愿还不是很强，因此，未来挖掘空间较大；根据江西省各城市数据统计，2011年，景德镇人均可支配收入增长到18964元，在省内排名第三资料来源：CRIC根据景德镇2007-2010年社会发展统计公报、《2011年我市经济运行情况分析与思考》及江西省统计年鉴数据整理131.景德镇城市能级提升，开放性增强，利于外来人口与投资导入2.受制于产业结构及总量，办公物业市场空间有限，但河西区具备规划优势3.社会消费以基础型消费为主，居住、文化娱乐消费占到相当比重，目的型商业存在挖掘空间小结PART2商业物业市场分析及发展建议城市商业市场发展趋势商业市场供求情况及价格特征城市商业市场格局：分布、业态、品牌、消费者城市商业竞争市场城市主力业态商家研究（1）城市商业市场发展趋势景德镇商业处全面调整及提升阶段，陶瓷类商业将朝文化创意商业转型提升，非陶瓷类商业将朝特色化、品牌化发展起点低，初级集中型商业出现，品类单一，环境一般，档次低，市场为主商业快速发展，经营结构发生飞跃；规模化的百货、卖场、综合MALL集中出现向特色化、品牌化商业发展，业态多样，定位时尚年轻的购物中心出现景德镇商业历史沿革自发性阶段起步阶段发展阶段调整及提升阶段伴随陶瓷生产而自发形成的地摊商业街90年及之前：赛跑坦陶瓷市场传统商业区自发形成的商业街，业态少，档次低2000年及之前：十八桥商业街陶瓷类商业非陶瓷类商业城市规划，市场升级，地摊进入室内，批零兼有90年-2000年：金昌利陶瓷大市场规模化市场出现并细分，功能齐全，品种丰富2000年-2010年：中国陶瓷城市场深化，出现形态多样的文化类商业及商场化管理阶段2010年——：红店街2000-2005年：新跃百货2005-2010年：华达百货2010年——：瓷都新天地从经济发展阶段来看，景德镇已进入都市MALL和特色商业高速发展阶段，商业环境营造将由品质便利，向文化情感需求过渡景德镇应处于的商业发展阶段综合集中型消费分散、单一、即兴式消费业态替代阶段业态丰富阶段传统形态阶段敏感因素人均GDP出现业态生存需求﹩1000-2500价格品质、便利文化、情感需求﹩10000以上﹩7000-10000﹩5000-7000﹩3500-5000﹩2500-3500﹩1000以下集市&沿街商业百货商店&批发市场大型综合超市&专业店都市MALL&特色商业仓储式购物中心郊区MALL消费特征类型全家一站式体验型消费（2）城市商业市场供求及价格特征住宅“限购”政策出台后，进入2011年，商业用房在开工及竣工规模、销售成交量等方面均有明显提升，但井喷式开发，使得价格涨幅缓慢，后市开发竞争激烈左图：2009-2011年景德镇市区商业用房开工、竣工、可售及销售面积资料来源：《2011年景德镇统计年鉴》《景德镇房地产交易管理网》右图：2011年景德镇全市商业用房月度成交均价走势1037410136102581053610564107361123911127113581159411256116859000950010000105001100011500120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年商业用房开工面积与2010年比涨幅分别达100%，可售面积与上年比涨幅为29%，但销售面积与上年比涨幅达53%，住宅“限购”后，开发商及投资客资金明显朝商业用房转移2011年1月至12月价格年涨幅为11%，与去化相比，受市场供应增加的影响，价格涨幅相对平稳，商业用房购买较为理性100.0524.575.502.442.3713.005.