海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议

中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议第一部分海口市房地产市场分析一、2008年，海口房地产的发展趋势（一）、财富及资本抢滩海口，海口变得越来越“贵气”，海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势。2008年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行300亿元的授信额度。明年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地8000-10000亩。在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林(红树林)、会议会展及高尔夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等著名导演创作和执导的以大海为背景的大型海上实景演出《印象海南岛》也已经进入实质排练阶段，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐之都、品位之城”的一系列重要举措之一，预计节目将于2008年上演，届时国内外游客将在美丽的海口西海岸感受热带海岛风情的完美演绎。在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海口的城市形象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海口各大发展商常提的话题。（二）、旧城改造，小康社会等因素促成海口本地居民购买能量的释放。随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的格局。（三）、海口市商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速将回落.在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大，将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，近年来，不少国内外中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产开发投资将保持持续平稳的发展态势。市场供求预测上，2007年第4季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性，再加上全国房产市场价格大幅度下降。08年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。（四）、小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量有待于进一步平衡，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛盾。2007年6月1日以来，应“国六条”的要求，海口严格执行90/70标准。截至2007年12月，海口市90平方米以下商品住房月末累计有77.88万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧海口商品住房的结构性矛盾，造成90平方米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场和保障“一条腿长一条腿短”的矛盾。2007年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型偏多的结构失衡压力。（五）、竞争空间激烈，产品类型全面开花。2008年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有城市海岸、紫园、蓝城1号、长信海岸水城、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、万科浪琴湾、阳光西海岸、蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十个楼盘300万平米的项目群雄分争；城区有金碧文华、滨海温泉海景公寓、宝华海景公寓、宝发国际大厦、帝国大厦等；滨江版块有蓝水湾，海蓝椰风、绿色佳园等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。（六）、海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势。曾经的郊区西海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔日的冷门地带南渡区、东海岸、盈滨半岛在岛外知名发展商的带动，进入了一线的开发视野。（七）、楼盘比的是企业内部管理与执行力。海口将步入比地段--比楼盘--比企业的竞争新格局。大盘兴起，海口楼盘开发水准逐步拉近与房地产发达地区的距离。2004年以前，海口楼盘无论品质多高，只要位置好，即热销，2004年至2006年，海口楼盘开始注重品质，品质好开始吸引众多眼球，2007年，产品同质化现象愈演愈烈，再加上品牌企业的进入，企业的口碑成为企业致胜的法宝。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式二、2007年海口住宅房地产市场产品分析2.1、住宅市场分析2.1.1别墅市场分析海口别墅分为滨海别墅和内陆别墅，前者主要面向岛外高端消费群体，后者主要面向岛内消费群体。滨海别墅主要分布在西海岸、海甸岛、东海岸三个区域市场，内陆别墅主要分布在近郊区，比较分散。海口别墅市场中滨海别墅占据主力位置。滨海别墅一览表序号名称所属区域产品2007年动向1比华利山庄西海岸独立、叠加、联排独立基本售完，其它在售2西海岸高尔夫西海岸独立、联排共推出约300套3阳光西海岸西海岸独立、叠加叠加售完；独立未推4美视高尔夫西海岸独立一期32套已售完5浪琴湾西海岸独立、叠加、联排开盘，未销售完毕6兆南西海豪园西海岸独立08.3.8开盘，销售不佳7海蓝椰风东海岸独立、双拼、联排168套，销售60%，主要为鲁能内部消化。8海悦天伦盈滨半岛独立一期50套，销售情况不佳9大公馆海甸岛独立、叠加一期独立销售3套，二期叠加销售10多套，销售不佳10江南城海甸岛叠加二期300套销售完毕，三期上线内陆别墅一览表序号名称所属区域产品2006年动向中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式1东海艺墅府城独立、双拼、联排、叠加一期79套，销售40套，销售不佳2万花坊秀英双拼一期、二期销售完毕3阳光巴洛克秀英独立、双拼、叠加26套，基本售完4绿色佳园府城叠加二期470套接近尾声西海岸片区北临琼州海峡，原始植被较好，风景优美，环境宜人，成为海口最高档住宅区，同时也是海口顶级别墅所在地。序号名称产品面积（平方米）主题独立300-500联排2901比华利山庄叠加180-280海口首席生态海景别墅区时尚观点，名流生活独立560-8002西海岸高尔夫联排109-262高尔夫别墅区独立440-480（未建）3阳光西海岸叠加236-248低密度、大型复合滨海生态社区4美视高尔夫独立330-454高尔夫别墅区，酒店会所独立217－272联排190－2265浪琴湾叠加190－226海南岛·首席领海沙滩度假行宫；巴厘岛建筑风格与风情园林。6兆南西海豪园独立330-550现代海边别墅社区、独立349-387双拼284-2887海蓝椰风联排159-244自然度假生活特区8海悦天伦独立227-392滨海别墅9海南大公馆独立650，300-400公馆生活中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式叠加223-26910江南城叠加200左右江南园林，现代中式风格内陆别墅产品序号名称产品面积（平方米）主题独立576联排408双拼4761东海艺墅叠加330海口内陆最大纯别墅区2绿色佳园叠加198—230南渡江畔，花园社区3万花坊双拼320-350小双拼别墅独立352双拼3854阳光巴洛克叠加256、307欧洲古典建筑风格独立别墅面积分布图300,18%300500,55%500,27%300300500500独立别墅面积主要分布在300-500平米的范围，占总数的55%，说明海口独立别墅面积较为紧凑。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式联排别墅面积分布图60%20%20%250250300300联排别墅面积主要分布在250平米以下的范围，占总数的60%，说明海口联排别墅面积较为紧凑，以经济户型为主。叠加别墅面积分布图63%25%12%250250300300叠加别墅面积主要分布在250平米以下的范围，占总数的63%，说明海口叠加别墅面积紧凑，以经济户型为主。5.1.2中高档住宅市场分析除别墅市场外，海口中高档住宅集中区域为金贸区、龙昆南、旧城区、海甸岛以及西海岸非别墅高档住宅。（注：1F以建筑面积50-60㎡为标准；2F以建筑面积80-90㎡为标准；3F建筑面积110-120㎡为标准；每增加或减少10㎡为一个类型。）（1）金贸区中高档楼盘代表中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式序号项目类型户型主力面积（M2）类型1金外滩小高层一房、二房为主，三房、四房次之37-4277-85标准型2紫荆花园二期高层低密度四房、五房189-200283-295豪华型3海岸一号高层低密度三房、四房、五房为主，辅有一房和七房129-143157-216214舒适型4世贸雅苑高层三房为主，二房、四房次之134-175舒适型5置盛西苑高层二房、三房为主，四房次之82-99119-147舒适、标准混合型6瀛寰·名士苑高层二房、三房为主，兼有跃层95-103132-157舒适型7美源·日月城高层三房至八房，配有少量一房154-160206-400豪华型8昌炜玉园小高层三房为主，兼有四房、两房与跃层130标准型9丽晶海景高层三房为主，兼有两房、四房146-160舒适型10金域湾畔高层二房为主，一房、四房为辅76-108标准、舒适混合型11泉海.好家园高层二房、三房为主，四房、跃层为辅83-86110-135标准型12半山花园高层四房、五房184；210豪华型13棕榈公寓高层二房、三房105-163/133-194舒适、豪华14水岸珈蓝小高层二房、三房为主，83-90标准中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式跃层为辅127（2）龙昆南中高档楼盘代表序号项目类型户型主力面积（M2）类型1耀江花园小高层一房、二房为主，辅有三房45-70100舒适型2四季华庭小高层一房、二房、三房85120-130标准3都市森林小高层、高层三房为主，辅有二房、五房119-166标准、舒适4亚豪城市广场小高层、高层三房为主，一房、二房、四房、复式五房111-150标准、舒适（3）旧城区中高档楼盘代表序号项目类型户型主力面积（M2）类型1奥林匹克花园小高层、高层三房、四房为主，辅有二房、五房170-195豪华型2世代雅居小高层三房为主，二房次之131-144舒适型3禧福新城多层、高层一房、