清华大学当前房地产市场运行情况及其分析(1)

当前房地产市场运行情况及其分析一、运行情况•（一）2003年、2004年及2005年一季度房地产市场发展概况。1、供应：全国房地产投资：2004年达13158亿元，占固定资产总投资18.7%，同比增长28.1%；对比2003年的同比增长29.7%，增幅下降1.8个百分点；2005年一季度，投资同比增长26.7%，同比增幅下降14.4个百分点。新开工面积：2004年同比增长10.4%；对比2003年的同比增长28.5%，增幅下降18.1个百分点；2005年一季度，同比增长9.3%，同比增幅下降13.2个百分点。商品房竣工面积：2004年同比增长2.1%，对比2003年的同比增长21.5%，增幅下降19.4个百分点；2005年一季度同比增长13.1%，同比增幅下降8.2个百分点。2、需求：商品房销售面积：2004年同比增加13.9%，对比2003年的同比增加28.9%，增幅下降15个百分点；2005年一季度，同比增加20.3%，同比增幅回落15.1个百分点。商品房销售额2004年同比增加30%，对比2003年的同比增加34.1%，增幅回落4.1个百分点。2005年一季度同比增加35.3%，同比增幅回落9.1个百分点。3、空置：2004年底商品房空置面积1.23亿M2，同比下降8.3%，出现了自1998年以来，空置面积首次下降。其中商品住宅空置面积为0.74亿M2，同比下降15.6%。2005年三月底商品房空置面积同比增加5.5%，其中商品住宅空置面积为0.58亿M2，同比下降0.6%，商业用房空置面积达0.26亿M2，，同比增加20.3%。4、房价：2004年商品房销售价为2722元/M2，同比上涨14.4%，对比2003年同比上涨3.9%，增幅提高11.3个百分点。2005年一季度商品房价格继续上扬，同比涨幅为12.5%。（二）当前房地产市场运行中的一个突出问题：住宅价格上升过快。1998年实施房改以来，全国商品住宅平均价格一直保持平稳上升的态势，2002年的涨幅为3.0%，2003年为3.9%。而2004年迅速达到15.2%涨幅。2005年一季度涨幅为13.5%。房价过快上升的主要原因：第一，供不应求。2004年商品住宅竣工面积为34677万M2，销售面积为33820万M2，其供求比为102:100。2005年一季度的供求比为73:100，而2002年和2003年的供求比，分别为120:100和113:100。从2004年供求比102:100看，表面上是供略大于求二个百分点，实际上由于供应结构与需求结构的不对称，只要有2%以上的新建商品住宅适销不对路，就会引起供不应求。这一点，还可以从商品住宅空置面积的减少反映出来。在2003年之前几年，全国商品住宅空置面积一直呈增加势头，2003年出现小幅下降（2.1%），而2004年出现了15.6%的下降。第二，开发成本加大。表现为买地价格上涨，原材料涨价以及住宅建造品质提升。第三，市场预期作用。在2004年，商品住宅的买、卖双方均知道要控制土地和资金供应，会造成住宅供应紧张。房价上升的心理预期，买涨不买落的消费行为，加上部分开发商的炒作，也起到了催升房价作用。在上述三项原因中，供不应求是主因。（三）供不应求的因素分析。从住宅需求看，当前商品住宅的三种需求，增速虽稍有放慢，但依然旺盛。其一：自住性需求。又可分为三类。被动型：因城市更新，房屋拆迁，一部分居民“被迫行动”买房或租房。这几年“被动需求”占住房市场总需求量一般要占三分之一以上，有的城市高达达50－60%（例如现在的天津）。2004年拆迁规模明显缩小，拆迁旧房0.7亿M2，只是2003年1.4亿平方米的一半。这是2004年住宅需求稍有放慢的主要因素。自动型：农民进城务工经商，买房、租房是“自然行动”。2004年有1700万农民进城，如按每人5－6平方米建筑面积计，就需约1亿平方米住房。其二，投资性需求：可分为二种。长期投资：主要用于出租。许多人通过回收租金来还按揭，并实现盈利。短期投资：炒房。在房价快速上升的城市，往往是短期投资者的“乐园”，先是“温州炒房团”，后是杭州、上海人炒房。许多上海居民，过去炒股票，现在炒房产。据观察，上海楼市中，炒楼者已过二成，市中心楼盘的投资者比例还要更高些。其三，“转基因”需求：即从非商品化和市场化（单位建房、个人建房等）的住房需求转为住宅商品化和市场化（房地产开发建房）的住房需求。据统计，新增住宅商品化率（新建商品住宅占新建城镇住宅的比例），从住宅面积看1990年时仅为31.6%，2003年已提高到61.4%；从住宅投资看1990年时仅为52.2%，2003年已提高到78.6%。从住宅供应看，在宏观调控下，商品住宅供应仍在增长，但增速明显放慢。宏观调控，收紧“地根”和“银根”，导致商品住宅供应发生明显变化。其一，把住供地闸门。暂停半年农用地转为非农用地；“8.31”大限全面推行土地“招、拍、挂”。在2004年购置土地面积（同比增长5.4%）比2003年增幅（同比增长21.5%）下降16个百分点，2004年完成开发土地面积同比下降11.40%之后，2005年一季度，购置土地面积同比增长仅3.9%。同比增幅回落29.3个百分点，完成土地开发面积同比下降7.5%，这必将对今、明、后年的商品住宅供应产生大的影响。其二，把住资金供应闸门。紧缩房贷、加强监管，开发项目自有资金比例提高到35%。2004年房地产开发到位资金同比增长29.9%，但银行贷款只增长0.5%。2005年一季度房地产开发到位仍有25.5%的增长，但银行贷款也只有12.1%的增长。银行贷款占资金总量比例从2003年的23.8%，下降到2004年的18.4%。2005年一季度的这个比例为21.7%。迫使房地产开发商走银行之外的正规和非正规的融资渠道。主动型：居民为改善和提高住房条件，老职工“主动”以旧房换新房，以小房换大房，新职工“主动”按揭、负债买房。据判断，现正处在中等收入家庭购房的热潮之中。