漳州港整体市场分析

漳州港整体市场分析报告2013.11漳州港整体市场分析报告区域规划概况区域土地市场区域整体住宅市场区域项目情况漳州港整体市场分析报告区域发展规划同安翔安集美海沧漳州开发区5公里漳州港与厦门一海之隔，距离3.5海里，被誉为厦门“第五城”漳州招商局经济技术开发区为国家级开发区，位于中国东南沿海厦门湾南岸，处在上海、台湾、香港三大经济区的中间地带，是福建省建设海峡西岸经济区的重要组成部分和漳州市港口经济发展的龙头。漳州港与厦门一海之隔，距离3.5海里，与海沧、集美、同安和翔安对厦门形成包围之势，形成手掌之势，被誉为厦门“第五城“。20年来以工业项目开发为主的漳州招商局经济技术开发区正在像滨海城市综合开发转型，着力打造厦门湾南岸宜居宜业的滨海新城。区域位置漳州港整体市场分析报告招商局开发区厦门岛漳州市区港尾镇区域规划概况区域概况招商局开发区位于漳州龙海市浮宫镇和港尾镇之间、与厦门岛隔海相望，距厦门岛直线距离5公里，距漳州市区40公里。开发区总体规划面积56.17平方公里2011年开发区人口45286人，占龙海市总人数的5.16%。漳州港规划面积56.17平方公里，2011年开发区总人口约4.5万人区域发展规划区域规划定位漳州港规划定位成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区总体规划定位海西对台重要港口城市，漳州中心城重要组成部分，厦门湾南岸中心城区。以现代港航物流，休闲人居为主要功能的生态型海滨综合城区。四大功能区•港航物流、临港工业、居住办公区•教育、居住、休闲度假、商务金融区•居住、高科技区•港口物流、临港工业区漳州港整体市场分析报告一区三区四区区域发展规划区域规划定位漳州港规划定位成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区分区功能规划概况一区临港工业区规划建设用地面积11.24平方公里，重点发展港口、仓储物流和临港工业及配套服务。二区行政科教商住区规划建设用地面积14.10平方公里，是开发区的中心区，重点发展高等教育、居住、体育休闲、商务办公、商业金融及旅游度假等。三区高校科技产业园区规划建设用地面积3.85平方公里，主要发展商住和高科技产业。四区港口工业区规划建设用地面积5.69平方公里，作为深水港，靠近国际主航道，重点发展大宗散杂货运输；以仓储物流为主，兼有部分环境友好型、科技含量高的临港工业。漳州港整体市场分析报告漳州港整体市场分析报告区域发展规划区域交通漳州港特殊的地缘优势、滨海资源，结合日益成熟的对漳、对厦的多维交通联动，使其区域地产热度不断提升。联动漳州•现有交通：漳州开发区距离漳州47公里，区域内现有201省道、沈海高速等交通设施。•招银疏港高速：预计年底通车，这将使开发区到漳州市区的车程缩短至20多分钟。并能迅速联网高速对接各个周边城市。•漳州绕城高速：全长约46.3公里，预计于2013年下半年通车。建成后，漳州开发区到达漳州市区仅需30分钟车程。•港尾铁路：港尾铁路干线也正在兴建中，预计近年年底建成投用，加强对外联系。漳州港整体市场分析报告区域发展规划区域交通漳州港特殊的地缘优势、滨海资源，结合日益成熟的对漳、对厦的多维交通联动，使其区域地产热度不断提升。全方位多维对接厦门•现有对接方式：经由集美-角美-龙海抵达，全程70分钟，20元过路费；厦漳大桥使漳州开发区至厦门的陆地距离从目前的70公里缩短到35公里，抵达厦门全程45分钟，50元过桥收费；厦漳航线15分钟一班直达厦门旅游客运码头。•厦漳海底隧道：采用“轨道+隧道”的形式。R3线轻轨将通过厦漳海底隧道延伸至厦大漳州校区。建成5分钟可抵达厦门核心区，形成厦门至漳州开发区的快速交通体系。漳州港整体市场分析报告区域发展规划区域小结•从地缘上，漳州港与厦门仅一海之隔，其实质意义上，是厦门“手掌型”海湾城市的重要组成部分，被誉为厦门“第五城”；•从资源上，漳州港整体依山面海，滨海生态景观资源丰富，具备资源的相对稀缺性；•从规划上，漳州港属于国家级经济技术开发区，整体定位为成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区，未来将充分发挥区域政策、滨海资源及临港工业与物流优势，形成典型的现代的滨海城市；•从交通上，漳州港对内打造招商大道、滨海大道，对外通过厦漳大桥、厦漳海底隧道、招银疏港高速、港尾铁路等等重量级的多维交通路网，实现与厦门、漳州乃至周边城市的紧密对接联系。漳州港以其特殊的地缘、资源、政策、规划、交通等优势，步入快速发展时期。这也是大量知名地产企业布局该区域的根本原因。漳州港整体市场分析报告区域规划概况区域土地市场区域整体住宅市场区域项目情况漳州港整体市场分析报告区域土地市场土地放量年份宗数土地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）2010738.387.920114925.52012928.56720131147.5103.4由于地缘、滨海优势及与厦门交通联动的强化；及厦门岛外市场的火热开发与格局挤压，近年漳州港日益受到市场关注，土地市场呈现高速放量态势，未来区域市场项目面临的开发竞争趋强。2010-2013年，漳州港区域商住用地出让成交31幅，土地面积123.3万㎡，建筑面积283.8万㎡2011年市场调整时，整体土地陷入低迷，但后续土地市场稳步趋热，成交量逐年放大。注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。漳州港整体市场分析报告漳州港整体市场分析报告区域土地市场土地价格土地价格在经历2011年市场调整后，迅速回升；2013年的平均楼面地价高达2490元/㎡。主要缘于区域发展提速、远景明朗化、对厦价格优势凸显、近期区域住宅价格抬升趋势明显、大企强势进驻等因素。年份宗数土地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）平均楼面地价（元/㎡）2010738.387.9165520114925.511392012928.567150920131147.5103.424902012年漳州港土地成交量与价格回稳，趋平于2010年；2013年厦漳大桥、厦漳海底隧道等利好消息接踵而至，厦门岛外过热发展态势形成价格挤压，使市场目光转移至漳州港。大唐、融信等大型企业纷纷布局漳州港，推动土地价格提升。注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。漳州港整体市场分析报告区域土地市场土地溢价年份宗数土地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）平均楼面地价（元/㎡）平溢价率（%））2010738.387.9165551%20114925.5113914%2012928.567150932%20131147.5103.4249056%土地竞拍溢价率整体近似于近年土地市场成交、土地价格的变化态势。2013年土地整体溢价率高达56%，区域向好，土地市场竞争激烈。注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。2013年土地市场整体溢价率高达56%，高于往年任何阶段，区域市场热度持续提升。2013年11月1日土拍，2013B4地块溢价率173%，为胡必宋和蒋险峰获得；2013B6地块溢价率108%，为融信获得。漳州港整体市场分析报告区域土地市场土地成交区域一区三区四区区域宗数总建面积面积比例一区4213.775%二区2013.55%三区756.620%四区000近年土地放量主要区域为二区行政科教商住区。二区为漳州港最先发展的人居板块，无论资源景观、行政教育休闲旅游配套都相对成熟，多盘集中，成为漳州港首席地产板块。随着区域逐渐向湾区内部纵深推进开发，三区的发展速度逐渐提升，土地推量缓慢呈现提升。漳州港整体市场分析报告区域土地市场当前表现成交时间宗地号座落面积(平方米)用途规划控制指标挂牌起始价(万元)履约保证金(万元)楼面价(元/平方米)建筑面积(平方米)成交总价(万元)成交价(元/平方米)溢价率成交单位容积率建筑密度绿地率2013/5/292012-B5漳州开发区二区64250批发零售为主，兼住宿餐饮及商务金融，住宅用地1.1-2.315%-25%40%-55%165003300111714777519300130617%林小芳、漳州鸿基房地产开发有限公司2013/5/292012-B9漳州开发区三区410351.1-2.715%-25%40%-55%119002380107411079515100136327%张金钩、曾秀卿、张贻康2013/5/292012-B10漳州开发区三区340001.1-2.215%-25%40%-55%9000180012037480012000160433%厦门大唐房地产集团有限公司2013/5/292012-B12漳州开发区三区244791.1-2.215%-25%40%-55%640012801188538548400156031%厦门大唐房地产集团有限公司2013/10/112012-B6漳州开发区二区67253商服、住宅1.1-2.315%-25%40%-55%172003440111215468228000181063%漳州鸿基房地产开发有限公司、黄云妹2013/10/112012-B11漳州开发区三区32163商服、住宅1.1-2.715%-25%40%-55%9300186010718684015500178567%漳州鸿基房地产开发有限公司、黄云妹2013/11/12013-B4开发区二区29769商服、住宅1.1-3.014%-25%30%-45%8900178099789307243002721173%胡必宋和蒋险峰2013/11/12013-B5开发区一区1440商服、住宅1.1-2.515%-27%5%-55%5601121556360056015560.00%石坑房地产开发有限公司2013/11/12013-B6开发区二区71218商服、住宅1.1-2.015%-22%34%-55%2780055601952142436578004058108%融信(福建)投资集团2013/11/12013-B7开发区二区39780商服、住宅1.1-1.615%-28%40%-55%16700334026246364824700388148%厦门大唐房地产开发有限公司2013/11/12013-B8开发区二区69988商服、住宅1.1-1.5215%-30%30%-55%410008200385410638251800486926.%融信(福建)投资集团漳州港上下半年土地出让成交价格呈现跳跃式差异。11月1日，三宗地块的楼面地价水平基本突破4000元/㎡，最高接近5000元/㎡；而溢价率同样普遍提升，最高达173%；融信、大唐集团强势布局。漳州港整体市场分析报告区域土地市场企业动态目前漳州港区域大小房地产企业20多家，其中招商地产、融信集团、永鸿集团、滕王阁地产、大唐地产等实力名企强势布局，进一步带动区域热度提升。滕王阁集团（厦门）融信集团（福建）大唐地产（厦门）永鸿集团（香港）招商地产（全国）鸿源地产广恒地产翔烨地产汇纵地产港昌地产国恒地产和信地产中誉地产福泰地产鸿业同创地产漳州港整体市场分析报告漳州港整体市场分析报告区域土地市场土地市场小结•整体而言，漳州港由于特殊地缘优势、滨海生态资源、政策与规划支持、交通利好、厦门地产格局挤压形成的价格优势及被动性提升等因素，引起市场普遍关注，土地市场呈现出逐步趋火的态势。•2010-2013年土地市场整体放量283.8万㎡，未来整体将面临激烈的项目竞争。•土地市场价格与溢价率逐年提升，并在2013年呈现跳跃式突破，意味着房企对区域的关注度明显增强，对区域市场看好，意味着实力企业间竞争加剧，同时也将推动着未来区域住宅价格水平的上扬。•大唐、融信、滕王阁、永鸿、招商等地产名企强势布局，未来区域市场将面临激烈的品质化竞争。漳州港整体市场分析报告区域规划概况区域土地市场区域整体住宅市场区域项目简况开发区供销走势：住宅成交逐年攀升，供销形势逆转，供销比呈直线下滑走势，供不应求，市场库存大幅减少。2013年1-9月漳州开发区住宅成交达到32万㎡，比2012年全年总销面积增长了30%，成交逐年攀升，市场需求旺盛