番禺区商铺市场分析(DOC5)(1)

番禺区商铺市场分析番禺区是广州市的新区，辖南沙经济技术开发区、莲花山保税加工区及20个镇，规划中心城区263平方公里，包括市桥、石基、沙湾、钟村、大石5个镇的行政区域。番禺区近年的房地产成交占据广州楼市的半壁江山，番禺区的商铺成交量排在广州市的第一位，在城市规划中，广州市已确定番禺为“南拓”的中心区，广州市新火车站选址石壁、广州市大学城落户新造……番禺区的商业前景非常看好，而番禺区高速的经济发展亦促使其商贸活动持续旺盛，从八、九十年代红火的易发广场至现在规模巨大的万博中心，再到未来计划兴建的汉溪商业中心，番禺区的商业格局已有了质的飞跃，随着华南板块住宅组团不断扩张及完善、华南板块居住人口急剧增加，对小区商业配套要求亦不断升级，区内不同区域的点状、环状及线状商圈正逐渐形成(一)分布特征纵观目前番禺区内已形成一定规模的商业网点，区内的商业配套分布呈现较强的地域性，根据其地理位置可分为市桥板块、大石洛溪板块、华南板块。板块内的迎宾路沿线及大石现已形成大规模、高档次专业市场，市桥板块、洛溪板块及华南板块则以商业街及购物中心为主，华南板块各大楼盘均有规模较大的小区商业配套市桥板块市桥是番禺区府所在，亦是区内商业活动最活跃的区域，其商业设施的发展经历了较长的历史，因而亦形成了各具特色的商业街及购物商场。其中大北路和繁华路是市桥最繁华的商业街，两条街上名店云集、行人如鲫，分布有一些较大的服装连锁店及大型购物中心及特色商场，如友谊中心、名店城、禺山商场、流行大本营等，大北路类似广州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、长堤路、平康路、环城路纵横交错，相互编织成交通“黄金网络”及商业黄金圈。而随着地铁三号线建设步伐的加快，地铁商圈概念商铺正逐渐形成。洛溪大石板块洛溪板块的商业设施随着洛溪板块大盘的不断成熟而完善，“洛溪第一盘”洛溪新城开发至今已有十多年的时间。洛溪板块内的大盘为数不少，如丽江花园、洛溪新城、洛涛居、华苑明珠、广州奥园等等，板块内常住人口亦以几何级数扩张，现时洛溪板块商业中心为洛溪新城临街铺，百佳、麦当劳、各式饮食店成行成市，而隔江偏安一隅的丽江花园经过近十年的酝酿，小区商业设施也有了根本性的变化。丽江花园“渔人码头”商业项目已全面启动，板块内大型的专业市场有沙溪商业城及大石家私城。华南板块华南板块创造了广州市房地产市场的奇迹，在短短的几年时间里面，南村镇的大片土地被多家地产大鳄瓜分，各具特色的超大型小区楼盘涌现在人们眼前。而在此之前，祈福新村已在钟村镇扎根下来，祈福新村的用地面积超过400公顷，规划人口13.5万，一个实质意义上的新城区已形成。但由于市政规划滞后的缘故，各小区纷纷重复建设小区配套，现时各大型小区内均有商业设施服务小区住户，如星河湾、华南新新、锦绣香江、南国奥林匹克花园。而在已出台的广州市商业设施规划中，沿地铁汉溪站附近，将建设一个大型ShoppignMall，以满足该区域的消费需求。专业市场番禺区处于珠三角的前沿位置，地理位置非常优越，同时番禺区内各村、镇的可供应土地较多，地价便宜，各种有利因素造就了众多的专业市场分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、电子、五金为主的大型专业市场，分布在市桥、大石、迎宾路板块内。以迎宾路为龙头，现时板块内最大的招商项目为万博中心，其中家私连锁店吉盛伟邦、斯高电子专业市场已进驻万博中心。迎宾路沿线的汽车销售4S店不断涌现，伴随着该区高消费人群的进一步增加，番禺汽车市场、家居市场将会有更大的发展空间。(二)供求特征:一、二手齐头并进，称甲市场番禺区一、二手商铺持继保持强劲的势头，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分别为：31.07%、36.44%、25.73%、21.89%；与此同时，番禺区的商铺二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年为例，2003年该区二手交易量为12.94万平方米，比一手交易量少1.06万平方米。2001~2004年上半年三年期间，番禺二手交易占全市成交比例的35.04%。番禺区商铺供应集中在大石洛溪、市桥、华南板块。以华南板块的万博中心为例，中心总建筑面积达18万平方米，外围商业街物业已全部售出。由于番禺区的商铺价格相对较低，仅为天河区价格1/3，相当一部分投资者青睐于其可观的商业前景，因此大大刺激了该区的商用物业的投资，一些大型的成熟社区也开始出售物业，如丽江花园、洛溪新城，以上原因都促成了庞大的二手成交量。(三)价格特征：平稳增长，升值潜力大2001~2003年，番禺区商铺的一、二手价格保持平稳态势，一手均价维持在4100~5100元/平方米幅度。随着“南拓”的逐步实现，番禺区居住氛围的日益浓厚，2004年上半年，番禺区的一手商铺售价已达7067元/平方米，同比增长58.98%，高于全市增长率18.19%。根据市场调查显示，番禺区各板块内商铺价格特征表现如下：市桥板块市桥商铺租金水平最高的路段为大北路及繁华路，其它依次分别为光明路、清河路、大南小区。平均租金水平为100-300元/平方米，一手售价为6000~25000元/平方米。大北路及繁华路集中了大量的街铺及综合商场，饮食、服装、百货店鳞比栉次，现时大北路街铺租金达600元/平方米，大北路综合商场如名店城店铺一般在2500元/间；繁华路街铺租金为200-400元/平方米，光明路街铺租金在80-150元/平方米，清河路租金在40-120元/平方米幅度，而大南小区处于旧城区，消费层次较低，租金维持在40-100元/平方米。大石洛溪板块经过近十多年的房地产市场发展，大石洛溪板块商业气氛较浓厚，租金水平亦有了较大程度的飚升，现时洛溪新城平均租金水平为100-200元/平方米，大石镇沿路街铺租金水平为30-60元/平方米。板块内以洛溪新城为中心，商铺租金为100-200元/平方米，洛溪新城内裙楼商铺售价在15000-25000元/平方米之间。丽江花园街铺租金水平一般在30～150元/平方米，而丽江花园2002年3月份开始出售丽字楼的带租约商铺。价格最低为3527元/平方米，最高为23181元/平方米，平均价格为6607元/平方米。与洛溪一水之邻的大石镇，虽然开发时间较早，但由于前期规划未能完善，商业配套一直上不了一个档次，租金处于较低水平，现时形成以富丽路为依托的沿街商贸区，一般多为裙楼商铺，如大石家私城。该路段临街商铺租金为30-50元/平方米水平。华南板块华南板块目前形成较大规模的商业设施是迎宾路上的万博中心，板块内众多的大型楼盘商业配套处于起步经营阶段，多数小区商业配套由发展商租务处统一管理，一些楼盘如广州雅居则对外销售商铺，广州雅居乐商铺售价均价为9800元/平方米。相信随着小区入住率的提高，发展商将会增加销售供应量。根据调查，板块内大型楼盘商业配套设施租金水平一般在30-250元/平方米幅度，其中以祈福新村商业街租金为众人之首，其租金可达120-250元/平方米。专业市场番禺区由于地域辽阔，土地成本便宜，因而在区域内分布不少的专业市场，如大石、钟村、南村、沙湾等地都有各种商城和专业市场，但市场管理上多数仍然沿用粗放形式，造成整体档次不高，租金水平亦较低，如大石、钟村、南村等一些乡镇的小型专业市场租金只有20-30元/平方米，而一些新兴专业市场则走高档次、高附加值的的路线，从而保证市场形象及提高了租金水平。例如万吉盛伟邦、斯高国际数码电子港、沙溪商贸城等。(四)发展前景番禺区是广州市重点发展的区域，在广州市商业远景规划中，广州市商业布局南跳跃为：充分利用地铁、轻轨和快速干线的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展，广州新中轴线延伸到沙湾水道，番禺区将崛起现代化滨水商业区，其中，将依托轨道交通地铁3号线、4号线、12号线经琶洲岛、大学城和大石、市桥站点伸展商业网络，在沙湾水道以北沿岸配套广州新城滨水低密度住宅区设置中心型购物广场、建设开发时尚休闲型购物广场等休闲功能区，沙湾水道以南沿岸建设生态景观休闲商业及服务业。番禺区利用其地处珠三角前沿的优越条件，大型专业市场将会走整合型、外向型商业平台的路线，而随着板块内新型住宅小区的扩大、完善，区内消费力的提升亦对其商业发展推波助澜，因而该区的商铺交易将会保持强劲态势。