祁门市场调研分析

黄山瑞祺祁门项目前期策划研究2011.06综合汇报黄山瑞祺城市研究1祁门城市发展环境分析城市研究1地理区位：■祁门属于安徽南部、是链接江西、安徽的交通咽喉之地；城市概况：■祁门县位于长江中下游南岸，是安徽省林业重点县；祁门交通环境分析城市研究1铁路交通未来随着皖赣铁路复线的开通，规划在县城西部新建一座客运站场，祁门的铁路运输能力将大大提高，而老的皖赣铁路则改为货运专线；同时县域境内规划一条安祁高速铁路穿越县域北部，但是县域境内不设站点。公路交通规划中的祁门公路交通分为高速骨架公路、干线公路和一般公路。祁门高速骨架公路为黄祈（景）高速和济祁高速，在祁门县境内布置四个高速公路出入口。祁门县县干线公路网由“一横三纵一环线”的线路布局组成。祁门城市旅游环境分析城市研究11988年5月经国务院批准，牯牛降成为安徽第一个国家级的森林生态类型为主的综合性自然保护区，2004年2月又被国土资源部录入国家地质公园名录。区内森林覆盖率达到了97%以上，空气清新，含有大量的负氧离子和芬多精，高与正常值8倍以上，有清心洗肺的功效，景区蕴藏着极其丰富的动、植物资源。被科学家誉为“华东物种基因库”和天然的“森林浴场”。祁门城市产业环境分析城市研究1祁门工业全县有规模以上工业企业13家。初步形成了以机电、电子、陶瓷、林产加工、茶叶、化工、建材、医药等为主要支柱的工业体系。年产值在5000万元以上的企业有2家（朝阳、绿洲）。祁门县农业祁门是全省林业、茶业重点县。现有耕地12.49万亩，人均耕地0.67亩。茶园面积15万亩。农业生产粮、林、茶、菌并举，每年向国家提供商品材12万立方米，所产“祁门红茶”是全国十大名茶之一，茶叶年总产量3000多吨。祁门是全省菌业大县，食用菌生产达420万棒。国家级农业产业化龙头企业—黄山山华集团，是安徽省首家农业产业化龙头企业，在食用菌产业化经营中，率先在全省探索“公司+基地+农户”的模式，农业产业化经营提供了宝贵经验。城市研究1祁门城市发展定位分析祁门老城片区，片区内已经集聚比较完善的生活配套，土地有限。祁门新区为政务区，县委县政府等职能机构均在此，县二中新校区也坐落于此。此区居住环境、产品档次均高于老城区，商业气氛也逐渐浓厚，大型超市商场也有进入，是政府着力打造的新区。城市研究1祁门地处黄山西麓，与江西毗邻，是安徽的南大门，属古徽州“一府六县”之一，建县于唐永泰二年（公元766年），因城东北有祁山，西南有阊门而得名，是一个“九山半水半分田”的山区县。全县国土面积2257平方公里。其中山场面积295万亩，茶园16万亩，水田11.2万亩（农民人均山场近20亩、茶园1亩、水田0.7亩）。现辖7镇11乡，152个村，1039个村民组，总人口18.7万（其中农业人口14.8万）。境内森林覆盖率高达85.78％（比1992年提高了4.48个百分点），居全省首位；拥有林地19.96万公顷，占全县土地总面积的88.43%，活立木蓄积量927.6万立方米，是省重点林业大县。祁门茶叶生产历史悠久，早在唐代就有十分繁盛的茶市，是“中国红茶之乡”。祁门县先后荣获“全国双拥模范县”、“全国科技工作先进县”、“全国科技进步先进县”、“全国科普示范县”、“全国造林绿化先进县”、“全省农业产业化示范县”、“全省创建文明城市工作先进县”、“全省双拥工作先进县”等多项殊荣。2006年，全县完成地区生产总值突破26亿元，同比增长13.5%。财政一般预算收入完成1.98亿元，实绩增长15.6%；固定资产投资首次突破15亿元大关；实现全社会消费品零售总额8亿元，同比增长14.2%；在岗职工年平均工资达到15885元，同比增长13.4%；三次产业结构调整到15.8:36.5:47.7市场研究2祁门土地市场近期成交概况市场环境2序号地址成交价（万元）面积（公顷）成交价（元/㎡）成交公司成交时间开工时间竣工时间1祁门县祁山镇饶家坞桃园新村北侧22003.368653.2066508郑建胜2010-3-12010-5-302012-5-302祁门县原阊江茶场仓库，车间用地17101.2091414.39206安庆市安宁房地产开发有限公司2010-5-62010-12-312012-12-313祁门县野林山庄东侧16301.6588祁门县野林房地产2010-7-222010-12-312011-12-314祁门县祁山镇文峰小区8400.9331900.2250563黟县安泰房地产开发有限责任公司祁门分公司2010-8-182010-10-202011-10-205祁门县祁山镇阊江北路1800.3401529.2561011黄山市祁门广厦房地产开发有限公司2010-10-282010-12-312012-12-316祁山镇阊江路113号6820.40111700.324109黟县安泰房地产开发有限责任公司祁门分公司2010-11-242011-3-312012-12-317祁门县祁山镇华媛超市南侧610.0958636.743215黄山市东升置业有限公司祁门分公司2011-1-102011-12-312012-12-318祁门县祁山镇秀明小区东侧10301.3029790.5441707黄山市泰泽置业有限公司2011-1-172011-7-312012-7-30祁门房产市场近期成交概况市场环境2编号案名户型均价体量备注1广惠商城80-120两房三房未定16栋*4层*6户----2山水名门90-130三房为主未定--------3祁红花苑排屋未定17两套独栋其余为双拼四拼4上海花苑80-110两房三房3000-3100共300多套剩100多套两房销售状况很差储藏室（半地下室）2000----搭配销售祁门市场运行情况分析市场环境2祁门在售楼盘基本均为多层；在售楼盘数量在5个左右；市场成交火爆，呈现无房可售的局面；成交均价在3200左右；两房销售情况较差。地块情况3目标地块情况地块情况3地块位于老城区北部，周围配套较为成熟。项目位置地块情况目标地块情况3地块为坡地，目前正在进行平整。地块情况3地块出路较小，据了解此路将扩建为宽18米的干道，连通老城区于政务新区。地块情况3周边配套较为成熟，县中医院，县重点中学，目前祁门最大的居住小区祁红花苑。地块情况3该地块位于祁门老县城北部；政府净地出售；该地块出入道路较窄，施工前需拓宽；规划道路在该地块南面。经济测算4经济测算4工程共分为5个阶段：设计阶段、一期工程、二期工程、三期工程、景观工程，总工期约为两年半。工程流程计划图经济测算4销售进度按照工程进度配套进行，总销售额约为1.6亿，据市场情况可上浮5%-10%，销售周期约为20个月。销售进度计划表经济测算4该项目按照容积率为1.5、全住宅、全框架进行计算，单方成本为2752.92元/㎡。工程成本计划表经济测算4工程现金流程计划表经济测算4工程现金流程计划表经济测算4销售价格敏感性分析A1根据地价上限预估为150万/亩，建安成本按照砖混结构计算，建筑单方成本为3053元/平方米。销售价格2880（-10%）3040（-5%）32003360（+5%）3520（+10%）单方成本3053单方利润-173-13147307467利润率-5.67%-0.43%4.81%10.06%15.30%单位：元/平方米经济测算4销售价格敏感性分析A2根据地价上限预估为150万/亩，建安成本按照全框架计算，建筑单方成本为3253元/平方米。销售价格2880（-10%）3040（-5%）32003360（+5%）3520（+10%）单方成本3253单方利润-373-21353107267利润率-11.47%-6.55%-1.63%3.38%8.21%单位：元/平方米经济测算4销售价格敏感性分析B1根据祁门现有地价，现将地价预估为100万/亩，建安成本按照砖混结构计算，建筑单方成本为2553元/平方米。销售价格2880（-10%）3040（-5%）32003360（+5%）3520（+10%）单方成本2553单方利润327487647807967利润率12.81%19.08%25.34%31.61%37.88%单位：元/平方米经济测算4销售价格敏感性分析B2根据祁门现有地价，现将地价预估为100万/亩，建安成本按照全框架计算，建筑单方成本为2753元/平方米。销售价格2880（-10%）3040（-5%）32003360（+5%）3520（+10%）单方成本2753单方利润127287447607767利润率4.61%10.42%16.24%22.05%27.86%单位：元/平方米经济测算4保本地价测算C建安成本按照全框架计算、上调200元/平方米，除土地出让金外成本为1753元/平方米，销售价格按照3200元/平方米进行计算。销售价格3200单方成本（除土地出让金）1753利润率0%土地出让金1447元/平方米（合约145万元/亩）单位：元/平方米经济测算4该工程总建筑工期为两年半；该工程总销售周期为20个月，总销售额为1.6亿；保本地价约145万元/亩。产品建议5建筑风格建议产品建议5建议采用现代简约主义建筑风格，造成较强的视觉冲击力。建筑立面建议产品建议5建议采用面砖加涂料的立面，造价较低且在当地较为新颖。户型建议产品建议5建议采用100平、120平的三房两厅一卫、三房两厅两卫，配以少量的90平的两房，户型控制在4种以内。景观设计建议产品建议5建议采用较为简约的景观设计，配以部分简约小品利落大方、涵养有致。经济测算4该工程建议采用现代主义建筑风格，带来较强的视觉冲击力；该工程建议采用面砖加涂料的立面风格，造价较低且起到较为新颖的立面效果；该工程建议采用100平、120平的三房两厅一卫、三房两厅两卫，配以少量的90平的两房，户型控制在4种以内。该工程建议采用较为简约的景观设计，利落大方。[THEEND]THANKS!