紫阳名邸市场分析及产品定位下1438581714

1价格策略的制定将与发展商总体投资意图和开发节奏密切关联高价入市原则——上饶至今没有一个可以代表高品质、高标准的真正意义上的豪宅项目。高价入市，一举奠定项目的高尚产品定位。互补提升原则——商业先行。配套商业先行，以完善的商业氛围提升住宅生活环境和满足生活需求，同时配合销售节点有技巧性的展开营销活动，提升住宅价格。随着项目商业设施的逐步完善，新社区生活的标准和价值随之凸现。差异定价原则——每户单独定价，配送特别定价说明，将综合价值不同之单位采用差异性定价方式，以确保总体项目单位的价值均衡和升值对应。项目价格定位2★楼宇规模的影响本案总体建筑规模不大，住宅建筑容量仅3万多平方米，属于小规模楼盘。由于体量较小，缺乏大体量楼盘的阶段性提价，因此在初进入销售过程中，要把握市场机遇，树立市场品牌。以高价入市，一举奠定项目的豪宅地位。★推市时机的影响项目位于带湖区域板块，目前周边楼盘开发密度不高。但随着带湖区域的整体规划和延伸建设，必将有大量新建楼盘上市。项目也将面临在开发理念、设计水平、市场营销等方面的激烈竞争，其中最残酷的价格竞争亦是不可避免的。因此，为把握宝贵的开发时机，务必加快本案开发和销售工作。★营建标准的影响拟定价格是以设计方案中的营建标准及产品特色等展开的，如因设计、配套、景观、房型等成本因素造成实际营建标准调整，其价格亦应作相应调整。★机会成本的影响销售周期与价格拟定之间有着必然的相关性，在存在某种机会成本的情况下，尽可能地缩短销售周期便显得格外重要。项目价格定位3住宅目前在售板块代表楼盘销售均价主力面积主力总价老城区板块现代城2300元/m2125－135m228-32万带湖板块绿景家园2100元/m2130-144m227-30带湖花园1800元/m2130－150m224万－27万水南板块黄金水岸2000元/m2130－141m226万－30万本案（位属带湖板块）2550元/m2140m235万（未来1年内上市）•目前上饶各板块的销售均价并未拉开明显的差距，本案的上市时间预计将在2007年下半年，如考虑商业先行的销售模式，则住宅预计将于2008年上半年上市。•根据近几年上饶人均GDP年20％的增幅，预计2008年上饶市的人均GDP将超过3000US$，同期人均可支配收入也将大大增加。•随着公积金贷款和商业贷款的广泛应用，购房者所能承受的总价也稳步提升。项目价格定位对本案的定价，将遵循高价入市的原则，预计：住宅销售均价2550元/m24商业项目周边在售商业销售均价其他江南商贸城三期7000元/m2（1F）专业型市场的商铺，面积为100-200m2带湖花园社区商业8000元/m2（1F）大型住宅社区的配套商业，面积从50-200m2不等凤凰家园社区商业11000-16000元/m2（1F）位于凤凰大道沿线，区位较好本案6500元/m2（整体均价）3-5F的设计，高楼层商业价值低•根据周边现行商业出售价格测算，由于本案的商业为3-5F，高楼层商业价值低，因此拉低了整体均价•项目的集中型商业可能会采取先行招商，后分割产权出售的模式，因此，具体的销售价格将在确定商业的运营模式后进行详细测算。项目价格定位现阶段预估：商业销售均价6500元/m25项目竞争力分析项目规划设计原则及主题意境建议项目分析项目发展定位项目整体规划设计建议项目规划及建筑建议环境及景观（园林）设计建议建筑设计建议装修标准建议配套建议项目规划及建筑建议6传承与颠覆创新与突破本项目作为上饶领袖型的产品，在整体规划上必将全面创新。目前上饶市场上的住宅区布局以兵营式排布为主，尚未形成组团格局，用于公共空间的人性化设计也较少。在本项目的整体规划布局中，我们将提倡更人性、更生态、更开放的生活大氛围。项目规划原则7挖掘地块景观优势规划要点：营造社区内部中心景观和景观节点满足地块各个位置住宅的观景合理布局，营造地块地势规划要点：使用道路和景观来有效区隔增强园区的建筑层次感规划要点：合理营造局部地势，使园区内的建筑立面形态更为丰富化，增加视觉景深项目规划原则8从市场到客户，从客户到产品。。。我们缔造的不是普通的住宅，我们进行的是城市顶尖豪宅建设，打造项目规划意境9以三清山的高度，采撷清晨第一缕的阳光览信江的滚滚浪潮，品事业颠峰成功人生项目规划意境10项目整体规划设计建议鸟瞰图沿街透视图小区地块呈略不规则的长方形，小区内部建有4幢高层建筑，呈点状分布。11项目整体规划设计建议商业区和住宅区相对独立小区设计三级通道：小区主要道路、人行道路、宅前小道城市主干道小区主要道路人行道路商业区住宅区12项目整体规划设计建议交通尽量做到人车分流，避免人车流线交叉，保证小区的安全性和人性化每栋楼前设计宅前通道，同时在小区入口处设计地下车库通道城市主干道小区车流小区人流13环境及景观园林设计建议由于项目占地面积较小，无法营造大规模的主题景观，因此，景观设计将以核心绿化为主，雅致的景观小品为辅。景观设计的主导思想：以“观、赏、闻、听”为设计主导，并充分体现在绿化、环境小品中，使住户置身于层次丰富，视野开阔，格调明快的居住环境中。园林景观需要满足的功能景观功能：可观赏性、美化环境生态功能：生态平衡、小气候调节、各类污染的防治等使用功能：游戏、运动、健身、休闲等14绿化。以生态绿色作为项目的景观主基调，做到户户有景，强调人景的互动，由简单粗糙的绿化格局过渡到观赏互动的立体园林格局。植物类型的选择因地制宜，且充分考虑季节变化对植物的影响，使一年四季景色不断变化。乔木、灌木、地被、草地配比合理，形成层次分明的植物景观群落。水系。项目占地面积小，不建议在社区内布置水景。景观节点。分布园区各处的个性化的小品、雅致的步道及各种景观设施，形成了丰富的景观节点设置。环境及景观园林设计建议15利用组团与组团之间及组团边缘绿地，布置叶面积系数大、释放有益离子强的人工植物群落。如：有益身心健康的保健植物群落，包括松柏林、银杏林、香樟林、楷杷林、柑橘林、榆树林等；有益消除疲劳的香花植物群落，包括栀子树丛，月季灌丛，松、竹、梅三友林群落，银杏-桂花群落，丁香树丛等。园林配置上应尽量考虑配置各种花卉，形成“四季有花，开门见花；姹紫嫣红，花团簇锦“的花园住区形象。在景观设计上可适当考虑增加鱼类观景区等，以真正实现生态化。环境及景观园林设计建议16在小区景观设计中，儿童乐园的设计可以增加公共活动空间，同时选用温馨的色彩，使整个社区更人性化。儿童乐园的设计应以方便家长能够及时监护为主，一般会有一个相对围合的空间，安全性及娱乐功能是设计的主要原则。环境及景观园林设计建议17环境及景观园林设计建议小区主入口设置主入口处考虑设置形象广场，通过标志性的建筑物突出项目的风格和形象。入口处可考虑设置小型喷水池或小型喷水道，作为形象标志，寓意财富之源的意义18环境及景观园林设计建议集中绿化主步道景观轴线园林的邻里横综入口处林荫步道效果图车行道需铺设规整，道路两侧以乔木等高大树种阻隔，避免尘灰和噪音入口道路19环境及景观园林设计建议局部路段可考虑安置座椅、健身步道等设施，利于社区内老年人的走动社区内道路20环境及景观园林设计建议景观小品可按组团形成中心景观点，配合的局部添加景观小品21环境及景观园林设计建议一棵树，一片草摆放得宜皆风景22环境及景观园林设计建议社区局部景观建议1现代、艺术、人性在这个社区绽放23建筑立面是整个社区表情丰富的脸建筑的外立面由丰富的弧线构成，流畅而自然。立面采用玻璃，金属等现代质感强烈的材料加以点缀，使建筑立面具有强烈的时代气息。立面色彩雅致，自然，与自然和谐共融。建筑设计建议24建筑形态采用现代主义表现手法,力求明快、通透；外观清新高雅，线条简洁流畅。以合理实用的朴实观念为主，摈弃了华而不实的线脚装饰，契合现代人崇尚效率，注重自由闲适的行为特性。建筑设计建议25建筑内涵人性空间的真实体现户户有景，景景不同多样化的居住空间，满足不同需求和享受超豪华上乘设计，体现与众不同的尊崇建筑设计建议26宽阔飘逸的外阳台充满韵律感的弧线立面用丰富的石材岩面来凸现项目的典雅气质局部选用现代质感的材质单纯的色调，宁静的氛围建筑设计建议27集中大型商业结合风情步行街形式层层设计，增加立体空间感整体外立面形象，便于布置广告位灯光系统选用，形成城市亮点建筑设计建议商业28风情商业步行街，注重景观灯光布置形成都市生活新亮点建筑设计建议商业街29延续建筑体立面风格统一店招风格，活泼、和谐建筑设计建议商业街30房间内部：•内墙：水泥砂浆油光，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。•地面：水泥砂浆找平打毛，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。•天花：水泥砂浆找平压光。•房间：毛坯装修，混合砂浆找平。•阳台：与建筑外观相对应，建议采用无色安全玻璃栏板，不锈钢金属栏杆。高层12层以上，取消无色玻璃挡板，配以白色或浅色挡板。结合阳台的功能及特点，建议使用防滑地砖。•卫生间：水泥砂浆，预留足够插座及洁具排水口•厨房间：水泥砂浆，采用全新优质UPVC管材，设排气烟道，预留足够插座，热水器排气口和风口。装修标准建议31房间内部：•门：作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的功能。建议入户门采用1.2m宽度的防火防盗子母门，配保险型高级门锁。•窗：建议采用落地窗和普通窗相结合，厅、部分卧室采用落地窗；厨房、卫生间采用普通窗。建议房间采用双层玻璃。装修标准建议32楼宇内部：•门厅及走道：地面铺设优质大理石或同质地砖•墙面：高级涂料•电梯厅：铺设天然花岗岩。电梯出口设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。•消防楼梯（电梯房）：配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。•水、电、煤：三表出户。煤气管道尽量置于室外。•供水：全层次变频供水，独立计费的管道纯净水进户•煤气：全部燃气管接驳到位，三房及以上房型预留大容量恒温燃气热水器机位及相应管道配置。装修标准建议33楼宇内部：•电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用无机房电梯。•供电：分时计价电表。所有强弱电均暗管配线。各厅室配足插座，预留空调外机位。部分房型可考虑预留家用中央空调外机位。装修标准建议34楼宇外部：•屋顶：讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。•室外管道：暴露在室外的管道基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管。其中前两种通常设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将其尽量安装在东西侧面的墙体，由于管道细小，一般不会影响立面效果。•烟道：主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。装修标准建议35楼宇外部：•大堂入口：大堂入口应与主体风格统一。入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。在大堂入口的门上还可根据需要配置可视对讲系统。邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。入口大堂的墙和地面，采用大理石、花岗岩。•空调机位：应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议尽可能不要将空调机放在各户的阳台上，虽然对维护外立面美观起到一定作用，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。装修标准建议36公共空间：•主入口：既体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。由于小区内的建筑全部为高层，全部向高度纵深发展，建议小区的主入口向横向发展，彰现大气与现代，并于小区内建筑的顶部样式相一致。主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、监控系统等。装修标准建议•小区围墙及庭院围墙：小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱。在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。37公共空间：