融创蓝谷地项目商业部分市场分析报告-77页-360K

第1页“融创·蓝谷地项目”商业部分发展环境研究目录第一部分成都商业地产概述……P2第二部分城东区域商业发展现状及走势……P22第三部分片区消费者特征研究……P28第四部分具备人气号召力的典型商业业态研究……P30第五部分项目基地条件……P38第六部分项目发展机会分析……P41第七部分成都农贸市场专题研究……P59第2页成都商业地产发展历程第一阶段20世纪80年代商业形态表现为沿街商铺、住宅底商、临建商铺和简易摊位。开发观念较模糊，市场以‘住宅＋商铺’为主，商住混合一体，商铺是住宅物业的附带品，多为自发形成，纯商业功能的商业地产尚未出现。第二阶段20世纪90年代传统商圈崛起，三大核心商圈格局基本形成，产品和服务出现自发性的地域组合，口岸概念形成，批发业向郊区辐射，区域型专业性批发市场相继建立，简单的复合型裙楼商业开始出现，后大多没落于90年代中后期。第三阶段2000年开始商业步行街、大型购物中心、产权式商场，以及MALL等多元化业态逐渐出现，商业地产进入理性市场细分阶段。以大型专业市场、购物中心、零售连锁型中小商场为代表的主题化经营模式开始出现，并有加速细分的趋势。社区商业的运作模式逐步成熟并成为亮点。营销思路有了重大变革，如‘带租发售’、‘返租回报’的销售策略。形成多个以点带面的区域商业中心网络，成都商业体系格局基本成型。第一章成都商业地产概述第3页城市商业体系已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。第4页核心商圈构成由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。覆盖覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。辐射涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的地区。次级区域商圈城南：桐梓林－玉林商圈家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个城南区域，有力推动整个城南板块向区域性商业中心发展。城西：金沙－光华－双楠商业带片区内楼盘品质较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已形成商业集中地段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人乐购物广场、伊藤洋华堂等大中型商家的进入，使该片区具备成为区域中心商圈的条件。近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。第5页社区商圈社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在成都得以长足发展，并日渐成为开发热点。城南的棕南、棕北片区、新棕树片区、玉林片区、神仙树片区、肖家河以及双楠片区，已形成若干社区商业中心，或社区商业的雏形。其代表的商业物业有置信逸都城、罗马假日广场、蓝色加勒比等，其业态分布通常以综合超市、餐饮、休闲娱乐为主。第6页各方位商业带分布/商圈布局成都主要商业带及商圈布局示意鸟瞰成都商业地产发展格局，三大核心商圈主导地位依然牢固，同时随着住宅产业及商业地产的互动式发展，商圈布局向二、三环外的扩张趋势愈发明显，并在东、南、西、北各方位均有涉足并各有特点。第7页城北商业带描述总体供应量14万㎡，销售率约80％。人民北路将修建北延线，从火车北站延伸至新都大丰，双向六车道,该工程同二环路改造及天府广场改造，同时列为2005年重大城建项目。城东商业带描述建设路商圈：相对集中的准区域商业中心，均租60－90元/㎡/实用面积。双桥商圈：以北京华联为主要入驻商业，尚未完全成型。第8页城西商业带描述总体均售水平9000－11000元/㎡左右。西区：羊西线：底商，餐饮娱乐，当前均租70－150元/㎡。金沙商圈：具区域中心商圈性质，均售8000－14000元/㎡。光华商圈：中高档楼盘拉升需求，均售8000－10000元/㎡。西南区：双楠商圈：开发较早，成熟生活社区，辐射人口众多。内双楠：均售8000－10000元/㎡，均租40－60元/㎡/实用面积。外双楠：均售6000－9000元/㎡，均租30－50元/㎡。红牌楼片区：汽车汽配圈，均租50－120元/㎡，均售4000元/㎡。第9页城南商业带描述城南聚集成都70%以上高档楼盘，汇集近20万高收入常住居民，辐射近50万中高档收入人群，及数千家餐饮、娱乐、休闲等众多店铺，2002年至今商用地产总供应量愈25万㎡，随着成都‘城市重点向东向南发展规划’的实施，未来城南将会有超过80万常驻人口。第10页特点及优势成熟，具区域中心商圈的依存及发展条件。中高档社区集中，带动商用地产互动式的强劲发展。餐饮、娱乐、休闲业相对最为集中。拥有最集中的电子信息产品和服务市场。人民南路沿线对城南商业带的卓越贡献。传统口岸成熟，促进新兴商圈繁荣：传统口岸＋新兴商圈→区域中心商圈。磨子桥－跳伞塔商圈优势：人才优势，政策优势，区位优势，辐射优势。特点：智力密集，技术密集，人口密集，购买力密集。全长约6公里，以磨子桥、跳伞塔两个十字路口为中心地带，毗邻四川大学，系电子信息产品及信息服务市场，并跻身全国第二大电脑市场。桐梓林－玉林商圈桐梓林片区均租：大世界商业广场45－70元/㎡，周边90－120元/㎡。玉林片区均租：玉林生活广场65－80元/㎡，周边70－100元/㎡。品质、价位、环境等均优于其他片区，片区座落众多高档社区，汇聚成都大部分中高端收入的人群，消费指数超出成都平均指数60%。注：周边均租计量为实用面积棕北商圈片区均租水平：100－200元/㎡。棕北是城南区域中最早进入房地产开发的板块，近年商业租金涨幅强劲，随着天府汇城超大型商业物业落成、威斯顿联邦大厦引进仁和春天百货，以及其它大中型商业广场的开发，棕北商圈的区域中心性质将愈发明显。第11页2004年商业地产特征总体供过于求2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年(1-12月)供应过量46.05万平方米，由此可见，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。新商业楼盘分布概况分析第12页城北从项目分布图可看出，城北商业项目以专业市场为主，这与城北的传统属性和城市功能有关。一个专业市场口岸的形成除了在硬件条件等各种因素具备外，往往还需要长时间的聚集型累积。长时间的累积形成了一定的区域性质，专业市场口岸才能成立并放大。因此成都的专业市场目前主要分布在物流条件具备，并且已经形成特定性质的区域，如城北和城南的红牌楼区域。而城北这种特定的专业市场的区域性质又较大程度地抑制了其它类型物业的生长，在居住条件和专业市场区域性质有冲突的情况下，那些依附于居住条件和人口质素的商业类型都难以在城北得到发展，因此，在城北拥有商业地块的开发商，在高昂的土地成本和市场趋势的双重压力下，除了做专业市场也难以有更好的选择。2004年城北的专业市场同以往相比，单个项目体量较大，同一区域项目数量较多，因此总体体量膨胀了数倍，并且随着越来越多的城北土地被置换开发，专业市场的体量还会继续不断增长。稳步增长的消费需求难以跟上激增的专业市场体量，市场就会逐渐出现消化不良的矛盾，除了会产生空置以及给后期的经营者带来激烈的竞争外，最直接的后果就体现在商铺价格的越走越低上。从年初开盘的蓝光金荷花商铺均价37000元/㎡，到后来的荷花金池商铺均价27000元/㎡，再到八月开盘的亿家天下一楼商铺价格15800元/㎡，我们不难看出这其中的走势变化。城北专业市场的商铺在这一年中，从最初抢手的“金岸”降为份量菲薄的“银岸”，这种变化不能不让人叹息。但我们同时也要看到，要让“银岸”重新升为“金岸”，除了客观上等待经济增长提速外，更应该从主观及宏观上去改善城北的区域环境，以改变城北单一的区域性质，改变城北区域城市功能单薄的现状，给城北创造成长各类型商业的机会，使城北具有综合性的优势，将该区域的潜力更好的发挥出来。第13页城南从上图可看到，城南的商业项目与密集的城中方位的商业项目连成一片，说明城市商业趋势已经较为顺利地由城中沿着交通干道向南延伸，也反应出城市由单核心向多中心发展的过程中，城市商业发展方向趋势由城中向外延伸时，在城市各方位中最先选择了城南。城南的商业类型相对其它方位区域而言更为丰富，有传统的专业市场区域的项目，如红牌楼的三九九峰汽配市场和西部汽车城；有特色商街，如SOHO沸城的商业街；有大体量的购物中心，如十万平方米商业面积的天府汇城。除了天府汇城和两个专业市场外，城南的商业项目体量都在五万平方米以下，单个项目体量小而项目数量较多，分布较均匀广泛，显示出该区域良性理性的商业发展现状。同时，城南各个商业项目的销售情况都不错，除了少数非新建商业项目外，大部分商业项目的销售率均达到80%以上。整体可看出城南的商业发展速度与该区域消费需求的增长速度较为符合。城南商铺价格也较为理性，没有随着时间的推移呈现出较大的波动，各个项目的均价处于同一区间，未形成较大的梯度。受成形时间较早的棕南棕北“富人区”的影响，在城南方位中，以科华北路上的商业项目均价最高，在18000元/㎡以上。整体来看，城南商业发展较为成熟，并且随着城市向东向南发展的规划，城南还将继续发挥出更大的优势。城西2004年城西的商业项目呈现出一个数量少而单个体量大的趋势。在上表的五个城西项目中，商业面积在五万平方米以上的就有三个，其中金沙国际商城更是12万平方米的大体量。五个项目总体量已超过30万平方米。城西上风上水，是市民认可度较高的居住方位，也成为开发商极为看好的区域。随着城西的住宅开发越来越热，城西的土地价格也水涨船高，开发商的成本压力也越来越大。政府在地广人稀的城西区域规划得较为粗放，住宅用地与商业用地并重。因此在开发住宅利润越来越少的情况下，就产第14页生了商业的超常发展。全市三个大体量独栋纯商业建筑都在城西，就可看出开发商在商业项目上极为发力。但相对城西商业的迅猛增长来说，城西的居住社区成熟度还远远不够，住宅开发虽热，但到目前都仍有大片土地空旷待建，其现有居住人口数量还不足以支撑迅猛发展的商业体量。更为严峻的是，在2005年，城西除了这些在售商业项目，还将增加更多大体量商业项目，如已经亮相的“优品道”商业部分就有十万平方米之巨，与金沙国际商城相距不过两条街。城西的居住条件和人口质素不可谓不好，并非消费不起这些商业。从目前来看，城西的商业项目数量还较少，分布也较疏散，仅是入市时间较集中，对项目的销售影响不至于太大。但大体量的商业还将在城西继续快速增长，由此趋势发展必将引发一系列矛盾，关键矛盾在于：商业开发速度超过了居住社区成形的速度，产生了人口数量不足的矛盾；同时，城西整体来看还存在着住宅体量与商业体量比例过于接近的矛盾。城西商业项目应当更为慎重地考虑开发时机的问题。城东在2004年的商业项目列表中，可以看到，城东的商业项目是所有方位中最少的。这一方面与城东的土地供应有关，一方面也与城东的商业环境有关。城东以前是老工业区，在计划经济体制时期红透了整个成都市，人口密度、经济指标均高于其它