衢州市市区房地产市场形势分析报告(1)

衢州市市区房地产市场形势分析报告3月份的银行加息；4月份的国八条及新八条；5月份七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国家一系列调控政策的出台，对衢州房地产市场影响非常明显：房地产开发速度放缓、商品房销售压力增大、房价趋稳、市场观望气氛浓厚。宏观调控促使衢州市房地产市场回归理性，市区房地产总体平稳健康。一、上半年市区房地产市场运行情况1、房地产开发投资下降。2005年1-6月份市区累计完成房地产开发投资额5.65亿元，同比减少40.46%，其中住宅投资3.73亿元，同比减少42.43%；商业用房投资1.39亿元，同比减少16.67%;办公用房投资893万元,同比减少70.30%2、商品房供给减少。至6月份市区商品房新开工面积32.93万平方米，同比减少48.50%，其中住宅21.26万平方米,同比减少54.53%。至6月份市区商品房竣工面积21.13万平方米，同比增加15.01%，其中住宅18.22万平方米，同比增加28.60%。至6月份市区批准预售面积29.27万平方米，其中住宅21.39万平方米，商业用房5.09万平方米，别墅1.13万平方米，其它1.39万平方米。3、商品房空置继续增加。至6月份市区商品房空置面积是20.02万平方米，同比增加44.90%，其中住宅4.51万平方米，同比增加64.08%，商业用房空置面积12.78万平方米，同比增加41.20%。4、商品房供销比偏大。图略至6月份市区批准可预售的商品房面积为29.27万平方米，经市房管处登记备案的商品房预售套数为2051套，实际预售面积21.78万平方米。平均单月销售套数341套，单月销售面积3.63万平方米。上半年市区商品房的供销比为1.34：1。专家认为房地产市场的供销比一般应保持在1.2：1至1.3：1之间，超过1.3：1即存在商品房供应过剩，市区商品房供销比已超过上限，表明上半年商品房供给仍然偏多。5、二手房交易量回升。图略2005年1-6月份二手房交易1644户，与去年同期相比增加4.58%，面积22.45万平方米,与去年同期相比增加39.27%。随着国家为切实稳定房价的调控政策逐渐出台，半年内个人住房贷款利率上调了两次，营业税新政的出台等明确给投资者发出信号，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大，投资收益会下降，从而使部分投资者抛售手中的房产。二手房的挂牌价趋向合理，二手房交易的成功率逐渐增加。目前二手市场上购房者基本上是自住型购买，购买对象主要有乡镇老师、准备结婚的年轻人、为儿女读书方便而购房的家长、先富裕起来进城的农民。6、房价步入平稳阶段。①商品房交易价格:1-6月份共办理商品房交易3216套（其中经济适用房139套）,面积40.02万平方米（其中经济适用房1.55万平方米），金额达7.40亿元，交易均价为1849.40元/平方米，与去年同期相比下降了4.53%（商品房交易价格反映的是上一年度的商品房预售价格）。②商品房预售价格：据商品房预售合同登记备案统计，1-6月份商品房预售均价为2644.52元/平方米，与2004年度相比上涨4.19%，其中住宅预售均价为2522.02元/平方米，与2004年度相比上涨5.43%。③二手房价格据财税部门统计，2005年1-6月份的二手房计税平均价为2100元/平方米。从相关部门及各中介公司了解到自2004年4月底国家加大宏观调控力度实施以来，衢州的二手房价格一直处于平稳状态，没有大幅度上涨，有些急于用钱的房主还将房价低于正常市场价出售，使得二手房房价还有下挂态势。财税部门的计税均价较高的原因主要是近期交易的全新二手房较多，仅5月份一个月就有200多户新住宅进行了二手房交易（如白云小区等地的二手新房），还有许多二手营业房拉高了计税均价。7、有效需求不足。市区对房屋有需求的人群主要有①每年约1700对结婚的新人；②城市化进程中进城的农民；③农村老师；④城市里改善住房需求者；⑤投资、投机性购房者；⑥拆迁安置被动性购房者。我市目前城市化率只有34.8%，远低于浙江省的53%，根据国际经验，城市化水平达到30%之后，城市化进程将大大加快，一直持续到70%左右才趋于缓和。应该说潜在需求量是很大，但是目前我市有效需求不足。房屋滞销已经显现,市场疲软、消费群体持币观望情绪十分浓厚，不轻易购房的消费者有增多趋势，从目前衢州市场购房群体来看，自住性购房所占比例较大，自去年4月底国家加大宏观调控力度后，衢州房地产市场上投机性购房已基本没有，除单身公寓外，投资性购房也已基本撤离市场。市中心、地段较好、房价较高的商品房以改善型购房为主。从七部委意见出台，改善型购房者生怕房价下跌，资产缩水，推迟购房计划。离市中心较远、地段相对较差、房价相对较低的以初次购房人群为多，主要对象为乡下进城的老师、外出打工回乡者或准备结婚的年轻人。今年以来，衢州市区根据中央有关加强房屋拆迁管理、规范拆迁市场、保护被拆迁人合法权益的要求，放慢了拆迁速度，随着拆迁量的萎缩，被动型购房在目前的衢州市场已很少。进入6月份由于部分市民片面理解七部委《意见》，进而对房价下跌的期望值过高，出现了部分消费者持币观望，对近期购房信心不足，能推迟购房的都推迟购房计划。消费者观望心态浓厚，成交量萎缩，开发商销售压力增加。8、土地供给量下降。据了解，全年市区房地产用地供应总量控制在1550亩以内，具体为：市本级447亩、西区240亩、开发区245亩、高新园区132亩、柯城区253亩、衢江区233亩，其中2005年度新增房地产用地计划1030亩（其中城市建设用地规划控制区121平方公里范围内850亩，该范围以外符合城乡规划和土地利用总体规划的180亩）。市区实际供地数量：1-6月份市区有十宗土地供出，土地供给面积约为170亩。去年同期市区实际供应商住用地600多亩。土地供给量明显下降。9、房地产贷款减少。至6月末，房地产类贷款余额42.39亿元，比年初增加3589万元。去年同期增加值为3.76亿元，同比少增3.4亿元。①房地产企业贷款19.84亿元，比年初减少7500万元，去年同期的增加值为2895万元，同比少增1.04亿元，其中土地储备8.90亿元，比年初增加3400万元。去年增加值为7850万元。房地产开发企业的贷款减少较多。②个人住房贷款（含购房和装修贷款）22.55亿元，比年初增加1.11亿元，去年同期增加值为3.47亿元，同比少增2.36亿元。③住房公积金贷款余额5.07亿元，比年初增加7644万元，去年同期增7194万元。住房公积金贷款新政策的实施以后，住房公积金贷款比去年增加。房地产贷款供应量的减少，一方面表明国家银根的紧缩，另一方面也说明市民购房热情的下降。10、存量商品房较多。我们对在市区、南区、下张开发区和西区的24家有房屋销售的房开公司进行了调查，调查内容是2004年以来办理了商品房预售许可证以后的实际销售情况，并分区作了分析，情况如下：①24家房开公司中销售率最高为75.3%，销售率最低的是5.2%，平均销售率47.4%。②在市区、南区、下张开发区和西区自2004年以来批准可以销售的房屋是9000套（间），实际销售3661套（间），尚有5339套（间）商品房未销售，销售率40.7%，未销售的商品房主要分布在：市区3090套（间）、南区808套（间）、下张开发区1031套（间）、西区410套（间）.上述商品房包括了住宅用房、商业用房和办公用房。③自2004年以来各区域的商品房销售率分别是：市区32.00%、南区59.8%、开发区51.4%、西区31.9%。11、禁止期房转让，认真贯彻新政。为贯彻国家的宏观调控政策，市建设局从严控制期房转让，同时联合市财政局、市地方税务局联合发文，确定了普通住房的标准，对新的契税政策执行办法做了明确规定。对2005年6月1日前已签订商品房销售合同（含预售合同），商品住宅已竣工交付使用的，在2005年7月31日办理纳税的仍按原契税税率执行；2005年6月1日前签订预售合同，并在6月底前经市房管处登记备案的仍按原契税税率执行；二手房交易已签订房屋买卖合同并取得销售不动产发票或2005年6月1日前取得相关司法文书的，仍按原契税税率执行。通过认真贯彻执行上级文件，有效地揭制了投机炒房行为。二、当前房地产市场存在的几个问题1、商品房有效需求不足。从新政实施的近一个月来看，商品房、二手房成交量减少，买家和卖家互相胶着，双方进入新一轮的博弈阶段。想买房的市民期待房价的下跌，一些跃跃欲试的买房者停下脚步开始观望，央行再次加息，使购房成本增加；国务院八条意见要求从政治高度遏制快速上涨的房价,政府将会建设更多的经济适用房，使房屋供给增加；七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的出台，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。一系列政策的出台，消费者观望心态浓厚，商品房的有效需求进一步减少，而供给减少却有个滞后过程，开发商销售压力增加。房地产企业信心指数大幅度下降，许多开发公司一个月只能销售套把房屋，经济状况捉襟见肘，对市场的信心明显不足。2、存量商品房销售压力大。2004年1月份至2005年6月份市区批准预售可供给的商品房面积为131.35万平方米，至6月底经过市房管处预售备案的商品房面积为60.35万平方米，供给面积与实际销售面积差距为71万平方米，按2004年1月至2005年6月份的月均销售量3.35万平方米计算市区现已批准预售的商品房需要近二年时间才能销完。这还不包括大量散落在民间的投资性购房和即将推出的商品房。上半年以来，随着商品房供给量的减少，商品房的当年供销比逐渐趋小，但大量的存量房得不到消化，存量房的销售压力巨大。3、结构性矛盾仍较为突出。从销售统计数字看，市区商业用房的结构性矛盾仍然突出：自2004年1月份至2005年6月底批准预售的商业用房面积为19.53万平方米，而预售备案统计的售出面积仅为1.94万平方米，差距达17.59万平方米，按现月均销售1078平方米计算，需要10多年时间才能销完。市区自1997年至2004年平均每年商业用房的销售面积为5.12万平方米，按此销售进度推算，自2004年以来可以销售而未销售的商业用房需要3年来时间才能销完，而前提是没有任何新增商业用房。有很多房开公司有几千万元的营业房销售不动，即使降价，也是难以脱手，因此企业造成了大量的资金沉淀。开发商认为造成这种难堪局面的原因是规划不够合理所致，既在住宅小区安排了大量的商铺，又不断推出了许多大型专业市场设置很多商铺，店铺林立，大量空置的商铺在不断的增加。4、土地供应量偏大。今年市区计划供应土地1550亩，土地供应量仍然偏大。据我们测算衢州市区每年商品房的需求量大约是60万平方米，需要土地600亩左右，1550亩对衢州市区的房地产市场消化能力来说偏大。5、楼盘品质需要提升。衢州市场上精品楼盘偏少，中档品质楼盘偏多。外行开发公司多，公司实力小，抗风险能力差，整体实力需要提升。小而且外行的房开公司开发后遗症很多，楼盘品质差，物业管理、质量投诉等问题很多，如开发区的东方玖瑰园，房开公司因项目小，开发完成后，房开公司就注销了，留下了很多对构建和谐社会十分不利的问题。6、融资难。国家的宏观调控使我市不少房地产开发企业面临融资难这个问题，尤其是一些实力小、自有资金不雄厚的开发企业，银行考虑企业的风险，根本不予放贷。因受资金的制约，企业的运作已显得力不从心。