长沙房地产市场发展状况及趋势分析13(1)

长沙房地产市场发展状况及趋势分析一、2003年长沙房地产市场基本状况近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）的具体措施的作用下，市场活跃明显。4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。购房者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年同期增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增长24.32%。2003年，虽然长沙已基本实现三年大变样的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万㎡，竣工面积58.60万㎡，分别比去年同期增长-49.88%、-28.70%和-6.54%。从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%以内，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。二、长沙市房地产市场存在的主要问题近年来，长沙房地产市场整体是健康的，没有出现过热和泡沫。但从市场供、求关系，产品结构，一、二级市场的协调发展来看，也显露出了一些值得引起关注和重视的问题，有待进一步探讨和解决。1、关于供求关系平衡的问题1998年至2003年，长沙商品房上市量与销售量呈现高速增长的态势。从商品房竣工情况来看，六年共竣工商品房面积1195.95万㎡，年均递增25.67%；从批准预售来看，六年间共有1456.23万㎡商品房被批准上市销售，年均递增75.50%；从商品房销售情况来看，六年间共销售商品房908.49万㎡，年均递增64.82%。从上述数据可以看出，商品房市场容量在快速增大，需求量持续增加，其增幅远大于其他商品销量的增幅。将竣工量和销售量进行对比分析，商品房销售量年均增幅远大于商品房竣工量的增幅，因此，目前长沙市商品房空置问题并不突出。将批准预售量与销售量进行对比分析，商品房批准预售量明显大于商品房销售量，商品房批准预算的增长幅度也高于销售的增长幅度，如果有效需求得不到释放，后市将存在供大于求的矛盾。2、关于商品房结构的问题长沙市商品房结构矛盾体现在三个方面一是经济适用住房建设与商品房建设的矛盾。2002年这一问题十分突出，经长沙市人民政府采取有效措施后，这一矛盾已基本化解。二是高档商品住房与普通商品住房的比例问题。长沙市目前高档住宅的建设量呈上升之势，楼盘的质量、配套、环境等方面的竞争也日趋激烈，价格不断上涨，但有效需求不足。而经济适用住房被压缩之后，由于建材价格也在上扬（据预测，长沙砖混结构房屋建筑成本比涨价前增加了80元/M2），价位在2000元/㎡左右的普通商品房的利润空间很小，其建设没有跟上来，造成低价商品房市场供给断层。三是商品住宅与经营性用房的比例问题。从2003年批准商品房的上市情况来看，住宅占总上市量的比重为81.44%，比去年同期下降了5个百分点；商业用房占总上市量比重为11.48%，较去年同期上升了2.06个百分点；写字楼占总上市量的比重为6.28%，较去年同期上升了2.16个百分点。从各类商品房的市场表现来看，据长沙市房地产交易中心最近的抽样调查显示，在售楼盘中（含已批准预售尚未竣工的商品房）住宅的销售率为66.04%，写字楼的销售率为51.63%，商业用房的销售率为69.21%。商业用房的销售情况较好，特别是独立门面，基本处于脱销状态。目前我市商品房供应都有消费需求，但结构性矛盾已经出现，而且中低价位在减少，高价位在上升，潜伏着结构性供求不平衡的问题。同时，经营性用房的比重偏低，相对于投资性需求扩大的趋势，也存在供给不平衡的问题。3、关于房地产金融的问题房地产业的发展离不开金融的支持。从开发企业来看，长沙市房地产开发企业资金实力雄厚的不多，在进行房地产开发时自有资金不足，绝大部分资金靠金融机构贷款。据相关部门提供的数据，房地产开发投资中有80%的资金来自金融机构及商品房的预售收入。金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。从消费者购房来看，2003年长沙共有19827户商品房办理了按揭手续，占商品房总成交量的74.22%。金融机构同时也支撑了商品房市场，只是相对于开发贷款来说，个贷的风险相对要小。因此，房地产贷款要加强风险防范措施，要对贷款进行监管，完善和规范信贷政策，使之有利于房地产市场的平衡发展。4、关于住房二级市场的问题住房二级市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。2003年，在长沙市政府的精心培育下，长沙住房二级市场被迅速激活，交易量猛增。从住房一、二级市场的关系来看，2003年，长沙住房一、二级市场交易量之比为2.52：1，与2002年相比(2002年住房一、二级市场交易量之比为3.77：1)，住房一、二级市场交易差距明显缩小。但是与其他先进城市相比(其比值为1：1)，仍有较大差距。因此，长沙住房二级市场才刚刚起步，住房二级市场发展的潜力虽然巨大，但仍存在一些需要解决的问题。如：房地产中介服务需要发展与规范的问题；二手房按揭要大力发展的问题；住房梯级消费观念需要进一步培育的问题等等。三、2004年长沙房地产市场发展分析2004年，长沙房地产市场在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控和引导下，仍将保持较快的增长速度。1、从产业投入角度分析长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3。2004年开始，长沙市将实施新的“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。2、从市场角度分析——从购房能力分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价一直较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%以上。——从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比例为74.22%，据长沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。——从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07㎡。——从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长5.52万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到120万㎡(按目前我市人均居住建筑面积为22.07㎡计算)。实际上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。3、从政策角度分析——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。——从长沙的政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、允许经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见”，进一步放宽政策。主要措施有扩