贝特兰：厦门市房地产市场分析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料中国潜力城市分析系列之七2005年1----11月厦门市房地产市场分析报告Betterland贝特兰房地产投资顾问有限公司2005-12精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一部分、厦门市宏观经济分析一、01-04年宏观经济分析1、经济高速增长04年年末厦门市实现地区生产总值883.21亿元，比上年增长16%，增幅略有下滑，但远高于全国9.9％的增长速度，从走势看，厦门市经济一直处于飞速发展的阶段，02年-04年指标一直保持在15%以上，远高于同期全国增长速度，经济持续高速增长。数据来源：国家统计局，厦门市统计局2、固定资产投资加快04年厦门市全社会固定资产投资完成304.65亿元，同精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料比增长24.29%，增幅比上年提高8.76个百分点。从走势上看，02年起，固定资产投资开始提速。数据来源：厦门市统计局3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定04年房地产投资占厦门市生产总值的比重保持稳定，为10.36%，同比略有下降（减少0.07个百分点），而这一比率在全国仅为6.75%，表明房地产业在厦门经济起着重要支柱作用。04年房地产投资占全社会固定资产投资的比重为30.02%，连续5年保持比例在30%以上，房地产业已成为拉动全市经济发展的主要动力之一。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料数据来源：厦门市统计局4、城镇居民收入稳步增加04年厦门市城镇居民人均可支配收入14443元，增长11.8%，增幅提高2.05%，增速呈上升趋势，比厦门市生产总值增长率16%，低了4.2%，处于合理的区间。数据来源：厦门市统计局5、人均消费支出04年厦门市人均消费支出10739元，增长13.5%，增精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料幅提高2.27%，增速呈上升趋势，从趋势看，流通加快，经济情况良好。数据来源：厦门市统计局从比例上看，04年人均消费支出占人均可支配收入的74.35%，同比增长1.11个百分点，消费趋于理性化。数据来源：厦门市统计局精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料6、价格指数（CPI）持续上升2004年整个指数继续上升，全市居民消费价格指数累计为103.1，通货膨胀压力加大，说明有更多的钱流向了房地产。数据来源：厦门市统计局7、外资由于厦门经济蓬勃发展和对市场预期的看好，由于03年受非典等因素的影响，外资情况效果不好，但到04年末，实际利用外资投资额达到5.7亿美元，同比增长高达35.13，比去年同期增长67.17个百分点，外商呈现加快在厦门的投资步伐。（从03年起采用新口径计算）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料数据来源：厦门市统计局二、2005年1-11月宏观经济情况1、城镇固定资产投资今年以来，厦门市固定资产投资紧紧围绕建设海峡西岸经济区中心城市的目标，不断加快建设步伐，投资形势保持良好的增长势头。截止到11月末，城镇固定资产投资完成327.11亿元，同比增长33.21%。数据来源：厦门市统计局精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、价格指数05年整个指数呈现平稳下降趋势，10月份达到今年的以来的最低点100.1，11月份稍有上浮为101.1，说明厦门总体状况保持良好态势。数据来源：厦门市统计局3、人均收入05年以来，厦门市城市人均居民可支配收入保持稳定增长，1-11月，人均可支配收入为15128.5元，同比增长13.94%，11月为1310.48元，同比增长19.62%，人民生活水平不断提高。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料数据来源：厦门市统计局4、人均消费05年1-11月，人均消费支出保持增长，但增幅明显回落，比去年同期回落了4.62个百分点。分析原因，主要是05年来居民购置汽车降温所致。居民在汽车以外的消费需求保持旺盛态势，尤其住房，医疗，教育等方面大幅度增长。数据来源：厦门市统计局精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料5、投资05年1-11月，全市累计实际利用外商投资65236万美元，同比增长25.6%，增幅1.97个百分点，总体形势良好。数据来源：厦门市统计局三、小结通过分析知，近几年来，厦门市经济一直保持高速增长态势，期。经济的高速增长带来了市场的契机，政府良好的环境又给各行业发展提供的支持。因此，厦门市经济处在新一轮的良性经济上升期。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二部分、厦门市房地产市场分析一、01-04年厦门市房地产整体市场分析1、投资04年厦门市房地产开发投资额为91.46亿元，同比增长15.37%，从趋势看，厦门市房地产开发投资自02年起开始提速，投资呈现稳步增长势头。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局2、商品房屋施工面积04年商品房施工面积为1,337.34万平方米，同比增长3.65%；其中，商品住宅施工面积942.07万平方米，同比增长2.6%，主要受03年施工面积基数过大的情况下，04年指标精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料增长幅度不大。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局3、商品房屋竣工面积04年商品房竣工面积为376.85万平方米，同比增长26.75%；其中商品住宅281.56万平方米，同比增长28.19%，从走势看，03年起，二项指标增长幅度均保持高位增长势头。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4、商品房销售面积04年共销（预）售商品房305.89万平方米（含经济适用房），同比增长15.03%；其中住宅销售面积255.05万平方米，同比增长17.46%。从曲线走势看，03年与04年商品房销售增幅保持高平稳势头，主要由于今年继续消化往年市场存量。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局5、商品房屋竣工－销售面积对比情况04年商品房竣工面积与销售面积比率为1.23，同比略有提高，房屋供需比例高达1.23：1，市场需求强烈。厦门楼市自00年来一直呈现供需两旺的趋势。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料数据来源：厦门市国土资源与房产管理局6、商品住宅竣工－销售面积对比情况04年商品住宅竣工量与销售量之比1.1，对比去年略有升高，但供需比例达1.1：1，说明住宅市场依旧火暴，且远低于同期商品房的比重。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局7、商品房屋销售额04年由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额126.83精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料亿元，同比增长37.94%，增幅5.49个百分点，商品房屋呈现良好的发展态势。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局8、销售均价04年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，全市商品房平均销售价格为4,146.30元/平方米，同比上涨19.91%，涨幅高达7.32%，其中，商品住宅销售均价3,768.39元/平方米，同比上涨21.12%，商品住宅均价连续两年增幅达到20%以上，商品住宅市场火爆精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料数据来源：厦门市国土资源与房产管理局二、2005年1-11月房地产市场情况1、房地产市场供应和销售总量分析1.1、土地供应土地一级市场今年1-10月的商品住宅建设用地供应量为67.68万平方米，建筑面积156.89万平方米。商业建设用地供应量为39.80万平方米，建筑面积43.42万平方米。与去年相比均略有增加，供应有所放量。2005年10月厦门市土地一级市场供应表用途宗数用地面积（M2）地上建筑面积（M2）成交金额（万元）商服用地1893617873240.00精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料居住商品房8224495545321139110.00其它工业143821794142174432.89其他1112044931.43合计24616730977860143814.32数据来源：厦门市国土资源与房产管理局1.2、商品房供应今年1-11月商品房预售批准总量为295.14万平方米，比去年同期下降了11.66%，其中岛内占供应总量的76.46%，所占比例较去年上升9.73%。岛内的供应量主要集中在思明区，供应量为179.56万平方米，占总量的60.84%，因11月岛内思明区供应量较大，使得岛内思明区1-11月的累计供应量比去年上升了9.01%；岛外供应量占总量的23.54%，海沧区供应量相对较大。今年1-11月商品住宅预售批准总量为194.13.44万平方米，比去年同期下降了24.94%。供应量主要集中在岛内思明区，占总量的52.10%，岛外海沧区供应量相对较大厦门市全市及分区商品房、商品住宅预售批准量（万平方米）时段全市合计岛内岛内比例（%）岛外岛外比例（%）思明区湖里区集美区海沧区同安区精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料商品房2004年1-11月334.08164.7268.0669.68%28.5528.1544.630.32%2005年1-11月295.14179.5646.176.46%21.8627.2220.3923.54%同比-11.66%9.01%-32.26%9.73%-23.43%-3.28%-54.27%-22.36%商品住宅2004年1-11月258.62130.09