远大贵阳项目市场分析XXXX01rr

目录：1、贵阳市土地市场状况2、贵阳市房地产市场状况3、2007年贵阳房地产运行状况4、区域市场状况分析5、贵阳房地产市场总体评价6、贵阳开发商情况描述7、项目宗地状况分析贵阳市土地市场状况贵阳土地市场状况：2005年全市土地出让面积266.87万平方米，同比下降51.3%，其中住宅面积165．51万平方米，同比下降63.7%，商业营业房面积38.2万平方米，同比下降0.1%，办公房面积4.45万平方米，同比下降11.9%，用于其它开发的土地面积58.71万平方米，同比下降20.9%；从土地供应的区域情况看，贵阳土地供应已明显由云岩、南明两城区向郊区及市(县)转移。在2005年全市土地出让面积中，云岩、南明两城区61.14万平方米占22.9%，同比下降8.5倍;金阳（54万平）、乌当（28万平）、小河（36万平）等五个区135.71万平方米占50.9%，同比增长29.5%;一市三县70.02万平方米占26.2%，同比增长42.2%。2006年，贵阳市土地出让面积499.62万平方米，同比增长87.2%，其中338.99万平方米用于住宅开发，同比增长104.8%，98.06万平方米用于商业营业房开发，同比增长156.7%，5.1万平方米用于办公房开发，同比下降14.6%，50.1万平方米用于其它开发，同比下降14.7%。全市土地出让面积总体呈现大幅增长。从区域上看主要是金阳、乌当土地出让面积增幅巨大，2006年，金阳新区由于新世界地产、水电中环等省外知名企业入驻购地，土地出让面积达到295.94万平方米，占全市的59.2%，比上年全市土地出让量还大；乌当土地出让面积也达60.93万平方米，占全市的12.2%；其他各区域土地出让量基本呈下降态势，其中云岩、南明两城区45.28万平方米占9.1%，同比下降25.9%。2007年上半年全市土地供应总量较去年同期有所回落，全市上半年土地出让面积131.03万平方米，同比下降35.6%，其中，用于住宅开发的土地面积58.11万平方米。土地供应区域继续向云岩、南明两城区以外的各区域转移，今年上半年土地供应主要集中在小河、乌当、花溪等地，分别占全市的35.4%、20.9%、8.8%；2005年—2007年上半年，贵阳市土地供应量经历了一个波峰期。2006年土地的投放量最大，主要的土地出让在金阳新区。我司地块土地价格在2006—2007年度金阳新区出让的土地价格当中处于中档偏上水平。主要原因是项目本身自然条件和地理环境较好；是目前金阳已开发楼盘当中距离中心区最近的项目；贵阳大宗土地区域分布情况：东山片区：东山和乌当东风镇是贵阳东北部主要土地储备区域，土地储备面积约2500亩，中天和保利是两家主要开发商小河片区是贵阳南部主要土地储备区域，具了解，该区域土地储备约1500亩，在铁五建和宏立诚是两家主要开发商金阳片区是贵阳西北方向的主要土地储备区域，也是目前贵阳土地储备最大的区域。从政府部门了解到，目前该区域土地储备约有6500余亩，主要分布在香港新世界、北京世纪金源、中水电、金阳开发、金世旗、金元地产、元龙地产等开发商手中华润与金世旗9.53平方公里东山片区：东山和乌当东风镇是贵阳东北部主要土地储备区域，土地储备面积约2500亩，中天和保利是两家主要开发商贵阳房地产市场状况综述1、房地产开发走势：贵阳商品房近年施工面积、竣工面积及销售面积：809.8985.511531584412.35447.92216.3342.94198330309302.2805001000150020002003200420052006住宅施工面积竣工面积销售面积2、近几年商品房价格走势：2006年全市商品房销售均价2570元/平方米，同比增长9.8%，商品住宅销售均价2130元/平方米，同比增长10.6%，2007年上半年全市商品房销售均价2612元/平方米，同比增长5.7%，其中住宅2250元/平方米，同比增长8.6%。云岩、南明区商品房销售均价3320元/平方米，同比增长3.1%商品房价格16051708182019382065261223402570050010001500200025003000200020012002200320042005200607上半年2006年，全市商品房项目施工面积1584.35万平方米，同比增长12.3%，其中住宅面积1196万平方米，同比增长14.9%；商品房项目新开工面积447.92万平方米；2007年上半年，贵阳市商品房施工面积1566.69万平方米，同比增长16.6%，其中住宅1249.8万平方米，同比增长23.3%；商品房新开工面积294万平方米，同比增长0.5%，其中住宅251.36万平方米，同比增长4.1%；商品房竣工面积75.46万平方米，同比增长19.5%，其中住宅面积56.86万平方米，同比增长22.6%。从上表及07年上半年的统计数据来看，2007年之前，贵阳房地产市场的开工面积及销售指标一直保持着比较良性的增长速度。2007年房地产仅上半年各项数据都有较大的增长，2007年的市场发展速度显著提升。2007年上半年，金阳新区商品房销售均价2600元/平方米，其中住宅2380元/平方米，住宅平均销售价格上涨48.8%。金阳价格增长快速主要是因为：1、原来金阳新区主要以经济适用房销售为主，价格相对较低。2、2007年金阳新区推出的楼盘均以商品房为主，价格相对较高。3、目前金阳的开发商香港新世界、水电中环地产、金龙、金元等开发水平较高，楼盘品质较好，房屋单价也随之提高。除市场需求是支撑贵阳房价平稳上升的主要因素外，商品房销售区域性较强也在一定程度上导致了全市商品房销售均价的上升。中心区域的房价不断提升，销售份额相对较大，拉动了贵阳整体房价的上升；云岩、南明两城区中心预(销)售高层项目较多(在2005年全市商品房预(销)售面积中，两城区销售面积占全市的比例为59．3%，其中住宅占全市的比例为58．5%)。政府加强对土地市场的控制，使得住宅开发用地相对减少，也是促使商品放价格上涨的一个重要因素。2007年贵阳商品住宅销售情况：贵阳市2007年1月--2007年12月中旬住宅销售面积图注:上半年不包含乌当区297716.85220406.72108301.31205785.47390585.43438342.3461287.19405227.92325296.79267634.53233548.55242222.8601000002000003000004000005000001.1--1.281.29--3.43.5--4.14.2--5.65.7--6.36.4--7.17.2--7.297.30--8.268.27--9.249.25--11.411.5--12.212.3--12.162007年贵阳全市商品住宅销售总量约359万平，比06年增加18.9%。从销售面积的变化趋势可以看出进入9月份，销售数量呈明显下降趋势。其主要原因是因为：1、和其销售季节性有关；2、大部分开发商均选择在6~9月份入市；3、新政对房屋销售有影响。2007年贵阳商品房销售面积情况：贵阳市两城区2007年1月--12月中旬住宅预销面积图272090.82241951.99137312.95216816.73209400.0156603.5891653.71169743.39160031.15112343.64161882.26168822.030500001000001500002000002500003000001.1--1.281.29--3.43.5--4.14.2--5.65.7--6.36.4--7.17.2--7.297.30--8.268.27--9.249.25--11.411.5--12.212.3--12.16截止统计日期止，两城区商品住宅销售总面积约两百万平。2007年金阳新区商品住宅销售情况：贵阳市金阳新区2007年1月--12月中旬住宅预售面积图52148.9162098.78103340.2247316.6732070.1411025.937531.978490.2313591.232527.165656.16107159.510200004000060000800001000001200001400001600001800001.1--1.281.29--3.43.5--4.14.2--5.65.7--6.36.4--7.17.2--7.297.30--8.268.27--9.249.25--11.411.5--12.212.3--12.16金阳新区2007年总销售面积约58万平，销售峰值出现在7~9月份。主要原因是由于这一事情新世界、金元、元龙等项目几乎同时入市。3、经济适用房对房屋价格的影响：2005年，贵阳市经济适用住房投资占房地产开发投资的14.5%，占住宅投资的30%;全市总体销售均价1500元/平方米。贵阳商品住宅价格相对较低，与经济适用房比例较高有直接原因；2005年全市经济适用住房批准预售面积中，金阳新区46.85万平方米，占全市经济适用住房供应量的64.5%；目前，从金阳政府部门了解到，金阳新区建设初期已经批准为经济适用房用地的地块（碧海花园、景怡花园、帝景传说、市直机关职工宿舍）外，其他后续出让地块均为开发商品房用地。可以预见，未来经济适用房的开发面积将越来越少，其对商品房价格的拉动作用也将逐渐变小；随着两城区开发用地地块的减少，经济适用房也将逐渐减少；因此，经济适用房对房屋价格的影响作用也将逐渐削弱。2007上半年贵阳房地产运行状况(1)商品房平均销售价格全市商品房销售均价2612元/平方米，同比增长5.7%，其中住宅2250元/平方米，同比增长8.6%。云岩、南明区商品房销售均价3320元/平方米，同比增长3.1%，其中住宅3010元/平方米，同比增长12.3%；金阳新区商品房销售均价2600元/平方米，其中住宅2380元/平方米；小河、花溪等五个区商品房销售均价1880元/平方米，同比增长1.6%，其中住宅1820元/平方米，同比增长5.2%；一市三县商品房销售均价1220元/平方米，同比增长10.9%，其中住宅980元/平方米，同比增长11.4%。（2）商品房批准销售面积及合同登记销售量全市商品房批准预售面积212.7万平方米，同比增长117.5%，其中住宅15999套，同比增长107.2%，住宅面积201.45万平方米，同比增长128.1%。全市商品房合同登记销售面积176.19万平方米，同比增长42.7%，商品房销售金额46.02亿元，同比增长43.9%。其中住宅13345套，同比增长41.9%，住宅面积167.15万平方米，同比增长49.1%。（3）商品房空置面积商品房空置面积大幅下降。截止6月底，全市一年以上商品房空置面积26.38万平方米，同比下降30%，其中住宅12.24万平方米，同比下降32.4%，办公房1.25万平方米，同比下降0.5%，商业营业房11.47万平方米，同比下降18.3%，其他用房1.42万平方米，同比下降66.6%。2007年上半年贵阳房地产评价：2007年以来，随着各项调控措施的继续深入实施，房地产投资保持稳步增长；商品房的供应量及销售价格稳步增长；金阳新区房地产不断升温,房屋销售价格大幅度增加；金阳、乌当迅速成为市场热点,是未来几年房地产开发的重点区域；房地产开发投资占固定资产投资比重进一步加大；商品房供需放量增长，供需总量基本平衡，前期空置商品房得到有效消化；新建商品房供应结构得到进一步改善；新的税收政策及银行贷款政策对贵阳房地产市场产生了一定的影响，消费者观望心态明显；2008年贵阳房地产市场走势预测新政对房地产需求的抑制是不容小视的。从目前情况判断，由于惯性，市场供给将出现较大幅度的增加。需求虽然受到抑制，但是各界信心未出现大的动摇，将稳中有升。价格将先抑后扬、稳中有升。随着