陕西豪城商业广场商业中心项目前期市场分析_267p_XXXX

豪城商业广场前期市场分析研究报告谨呈：宝鸡豪城房地产开发有限公司2012/06/202012/07/20工作成果宝鸡市规划与发展调研宝鸡市土地市场调研宝鸡市房地产市场调研宝鸡市产品发展调研客户访谈业内人士访谈项目背景资料研究项目土地价值研究西花园版块市场现状研究西花园版块市场竞争研究西花园版块客户研究类似相关案例借鉴项目各层面定位项目VI设计项目物业发展建议第二阶段项目整体定位与物业发展建议第一阶段项目市场调研及项目初判宝鸡房地产市场状况宝鸡房地产市场版块特征宝鸡各区域房地产市场特征宝鸡消费者需求项目未来预判21个工作日21个工作日2012/08/20项目前期工作阶段划分报告思维导图宏观背景分析城市宏观运行房地产市场发展政策环境与影响项目宏观背景区域发展与价值宝鸡市发展历程项目片区规划发展项目区域价值区域房地产市场发展宝鸡市整体市场宝鸡市细分市场项目市场机会宝鸡市消费者调查研究消费者需求研究消费者商圈调查客群需求商机项目地块初步理解项目本体分析项目未来预判宝鸡市大商业现状项目竞争机会宝鸡市竞争对手第一章宏观背景分析1.1城市宏观运行1.2房地产市场发展1.3政策环境与影响--从城市宏观运营状况、整体市场发展及大势角度分析，判断项目未来所处的基本宏观环境--城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础1.1城市宏观运行数据来源：宝鸡统计局年度2002200320042005200620072008200920102011GDP（亿元）2182613204154775807148069791003增速（%）8.10%8.30%8.50%8850%9.10%9.40%9.60%9.90%10.30%10.50%宝鸡GDP近三年保持了10%左右的增长速度，特别是2011年在国家宏观调控的背景下依然保持了10.5%的增速；2011年宝鸡GDP突破千亿元，在经济的强烈带动下，宝鸡房地产市场进入高速发展阶段。宝鸡人均GDP达到三线区域中心城市前列统计指标（2011年）宝鸡咸阳锦阳德阳GDP（亿元）9791099960921人均GDP（人民币）26262224462081225479全社会固定资产投资(亿元)835.22865.41822.34807.15房地产投资(亿元)842784793827全市户籍人口（万人）379.67489.48461.39361.58城镇居民人均可支配收入（元）189781808317532185802011年宝鸡市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要三线城市）相比，均处于相近水平；2011年宝鸡市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，已经超过了其它三线城市；宝鸡的经济基础处于三线城市的前列。数据来源：各地统计局1.1城市宏观运行宝鸡的经济增长保持高速增长，目前已经超过一线城市增速宝鸡近3年年GDP平均增长率为10.5%，已基本达到了一线城市的增速。宝鸡2011年人均可支配收入平均增长率为16.1%，已超越了全国主要城市，增长速度惊人。数据来源：各地统计局1.1城市宏观运行宝鸡市城市人口规模稳中递增，城市发展潜力巨大截止2011年末，宝鸡市辖区人口379.67万，宝鸡市城市人口97.3万。虽然城市综合竞争力在全国副省级城市中排名相对靠后，但就城市人口容量一项指标来看，2011年宝鸡市常住人口发展潜力非常明显。年份总人口城镇人口人数年增长率（‰）人数年增长率（‰）1980128.841.52121.391990278.892.28206.982000318.010.94255.792011503.424.45379.671.57宝鸡市城镇化发展速度较快，处于同类城市（咸阳、德阳、锦阳等）最高点；同时城镇规模大，辐射能力强，也使得宝鸡成为西北地区除西安外最大人口聚集型城市之一，城市发展潜力巨大。数据来源：宝鸡统计局1.1城市宏观运行分行业来看，批发业零售额同比增长最快达25.07%，住宿和餐饮业零售额同比也录得23.12%的增长速度。批发、零售业（亿元）住宿和餐饮业（亿元）其他行业（亿元）2010年158.7127.291.962011年198.533.62.3增长幅度25.07%23.12%17.30%宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势1.1城市宏观运行宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势，而且自2008年开始增速有所加快。2011年宝鸡的社会消费品零售总额达234.4亿元，同比增长达24.7％。宏观经济与房地产市场发展的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～60006000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宝鸡房地产发展正处于快速发展阶段。2011年宝鸡宏观经济增长速度10.5％人均GDP4103美元1.1城市宏观运行一带一轴五组团的市域城镇空间布局，形成市域、规划区和中心城区三个层次“一带一轴五组团”，一带是渭河沿线的东西向城市发展带，包括市级商业中心、文化中心、行政中心、商务中心和物流中心等城市公共中心。一轴是城市跨越式发展的南北向拓展轴，包括教育科研中心、体育中心等。五组团分别是福谭组团、金渭组团、代马组团、陈仓组团和蟠龙组团。《宝鸡市城市总体规划纲要（2008—2020）》中关于城市发展总目标是，在规划期内，将宝鸡建设成为我国西部地区宜居宜业的现代化特大城市。该规划按照地域范围分为市域、规划区和中心城区三个层次，规划区为宝鸡市辖区。近期（2015年）宝鸡市域总人口预计为410万人，远期（2020年）宝鸡市域总人口预计为425万人。1.1城市宏观运行1.1城市宏观运行宝鸡在关中天水经济带中占据重要的枢纽传导作用宝鸡“关中－天水经济区”作为西部率先发展的三大经济区之一，主要包括西陇海线由西安和咸阳、宝鸡、天水等城市，经济区的主体部分在陕西省境内，甘肃天水市是功能延伸区和承接产业的重要节点城市。关中－天水经济区属于大中小城市分布比较集中、工业化水平比较高、人口密度较大、人才知识资源相对丰富、自然生态环境相对较好的区域，区域产业重点是发展高科技、装备制造业、航空航天工业、现代农业和特色旅游产业。宝鸡作为陕、甘、川、宁毗邻城市，陕西第二大城市，要顺应省委“关中率先发展”“把宝鸡建设成为百万人口特大城市”的战略要求，必须充分发挥宝鸡区位优势突出、工业基础雄厚、资源优势明显、综合实力较强的优势，建设区域中心城市，增强城市集聚功能，推动特大城市建设，带动周边地区共同发展。使得宝鸡多中心格局的形成，逐步呈现大宝鸡的版图92年高新区建设产业配套小企业进入商住楼95年03年写字楼建设，城市面貌提升05年城市面貌成熟，核心区内大规模房地产开发11年核心区饱和，人气逐渐上涨02年陈仓区成立管委会，大面积拆迁整改城市道路完善陈仓大道拓宽整治08年04年渭滨区基础设施建设承接桥南打造商务商务核心区域的形成渭滨区金台区商业核心区逐步形成西郊居住群体已逐步形成东西1.1城市宏观运行多热点的形成形成大宝鸡版图产业、空间、交通三大驱动力共同促进城市外扩背景下的人口外延，建立消费基础城市外扩驱动力产业驱动空间驱动快速交通驱动金台——金台产业渭滨——旅游、文化产业高新——高新产业陈仓——物流、贸易人口密度高土地利用率高无开发利用空间城市公交系统完善城市交通网完善地铁修建产业的导入区域的外扩城市骨架拉大城市外扩背景下的人口外延，建立了良好的市场消费基础1.1城市宏观运行宝鸡人均GDP的量保持前列，增速超过一线城市，这样的增速，会快速推动市场增容而同时宝鸡人口规模走高；依赖于高速经济扩张，将进一步促进城市版图发展，新的规划使得宝鸡多中心格局形成大宝鸡版图初现；机会与启示：宏观环境趋好，将快速带动城市整体发展水平，为房地产发展提供有利的外部环境城市发展处在快速扩张阶段，人口增加和产业导入带来巨大市场需求1.1城市宏观运行1.2房地产市场发展2005年后宝鸡房地产市场进入“起飞程序”0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房开工面积(万㎡)商品房施工面积(万㎡)0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房施工面积(万㎡)商品房销售面积(万㎡)2001年至2010年，经各项核心指标评价，宝鸡房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康；2005年之后房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段。数据来源：宝鸡统计局市场表现一：土地市场成交活跃，成交量价一路走高全市土地成交量价同比走势：全市挂牌土地供应从09年开始持续增加，11年达到历史最高点，高新区目前为全市土地供应最热区域。数据来源：创一市场研发中心1.2房地产市场发展近两年，众多开发商在宝鸡开始拿地，高新区域、大体量、高单价成为其拿地的显著特点。市场表现二：房地产开发投资规模持续扩大数据来源：创一市场研发中心1.2房地产市场发展2006年以来，宝鸡的房地产开发投资增长率均保持在20％以上。2011年同比增长更加攀上50％以上。2008年投资总额比2003年翻了4.5倍。可见宝鸡房地产业近年来抓住了飞速发展的机会。宝鸡的房地产开发主要集中在高新区的居住建设区。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。2006-2011年，宝鸡商品房累计销售面积约1000万平米，年均增长16.2%。住宅成交均价逐年递增住宅销售面积及增幅数据来源：宝鸡统房地局市场表现三：宝鸡房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势2006年至2011年，宝鸡商品住宅销售面积大幅攀升，即市场需求量显著增加；宝鸡房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势。1.2房地产市场发展市场表现四：众多开发商逐鹿，加速市场布局，“催化”宝鸡市场华辰地产北辰地产宏方地产三迪地产宏腾地产华夏地产嘉隆地产2003年2007年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于宝鸡房地产市场产生极大影响：1.产品品质的提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范化；3.加速市场发展，促使进一步成熟。东森地产中苑地产2011年振东地产金联地产永嘉地产秦佳地产金田地产1.2房地产市场发展豪城地产2005年市场表现五：市场发展形成了一个主轴，多个板块共同发展的局面西花园板块：传统老工业区，形象比较陈旧，发展相对滞后，但依据大量的土地储备，近期房地产开发加速起步商品房价格：3420元/㎡陈仓板块：传统落后区域，形象较差；但随着经济开发区的发展，近期区域价值提升迅速商品房价格：3689元/㎡经二路板块：集中了大量商业主力店和商业步行街；不断上涨的人气和商业氛围将加大该区域的发展商品房价格：4835元/㎡高新板块：高新产业资源带动区域发展，区域认同度高，近年发展迅速。商品房价格：4951元/㎡火炬路板块：传统居住区，高校聚集地，人文氛围浓厚；地产项目较为分散，逐步向南推进商品房价格：4290元/㎡联盟板块：金台产业为依托，经济发展最迅速、形象最好的城市综合新区；随着金台可开发的土地逐年减少，市场供应显得不足商品房价格：4320元/㎡1.2房地产市场发展经二路板块高新区板块联盟板块陈仓板块西花园板块政策调控持续性，全国市场表现出量价齐跌局面，近