57中介服务管理

第五章《房地产中介服务管理制度与政策》1、了解房地产中介服务的概念及特点，房地产经纪人的有关规定。2、熟悉房地产估价师执业资格考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和标准，住房置业但保业务管理制度。3、掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师的注册条件，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系，房地产中介服务行业自律的内容。二手房买卖未成交中介不该从违约金中扣除佣金2007年03月14日09:15新华网发表评论新华网福州３月１３日专电（记者康淼）福州市消费者委员会日前公布了２００６年十大维权案例，杨先生与林女士的二手房买卖合同纠纷列入其中。该案例提醒人们，二手房买卖如果未成交，中介公司不该从违约赔偿金中扣除佣金。２００６年６月２３日，杨先生与林女士在某中介签订购买商品房房地产经纪合同，约定以２１．２万元的价格购买林女士位于福州市晋安区的一套商品房，并支付１万元定金由中介代管。７月１７日，卖主林女士违约，并将违约金１万元交给中介。杨先生要求中介退还１万元定金，并获得１万元赔偿金。中介以经纪合同中补充协议第２条约定“买卖双方任何一方违约后，交易过程中产生的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中扣除”为由，从林女士支付给杨先生的１万元违约金中扣除中介佣金和服务费，剩下的５４０元作为杨先生获得的赔偿金。福州市工商行政管理部门认为，该补充协议约定条款是对消费者（守约方）显失公平的不平等格式条款，限制了守约方获得违约金权利，并由守约方承担了本应由经营者承担的经营风险责任。于是责令该中介改正违法行为，并罚款３０００元。福州市消委会有关负责人表示，近阶段由于二手商品房价格一路攀升，部分卖方在得知房价攀升后不愿按原定价格出售房子。卖方违约，并愿意支付违约金，但买方得到退还的定金，却得不到相应的违约赔偿金，这种案例屡见不鲜。“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行例题：房地产中介服务机构的业务管理不包括()。(2009年房地产经纪人制度试题)A．承办业务管理B．中介服务行为管理C．财务的管理D．薪酬管理答案：D第一节房地产中介服务的行业管理一、房地产中介服务的概念房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等服务活动的总称。房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指对房地产进行测算,评定其经济价值或市场价格的经营活动。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。。二、房地产中介服务的特点①人员特定----有特定资格的专业人员②委托服务----受当事人委托③服务有偿----收取报酬、佣金。房地产中介服务主要有()特点。a、人员特定b、委托服务c．无偿服务d．服务有偿（判断）1、房地产咨询是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。（）三、房地产中介服务的行业管理内容房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门主要从中介服务人员管理、中介服务机构管理、中介业务活动管理三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理。机构业务人员•资格管理•市场准入•资格认证、分级•资格年检与日常监督相结合•承办业务管理•服务行为管理•财务管理原建设部令《城市房地产中介服务管理规定》，对()等内容作出了明确规定。A．房地产中介服务机构的管理B．房地产交易管理机构的管理C．房地产中介服务人员资格管理D．房地产交易管理机构人员资格管理E．房地产中介服务管理等的要求答案：ACE1、中介服务人员的资格管理采取手段----资格认证制度具体方式：系统的培训与考核资格认证与执业注册继续教育与续期注册《房地产估价机构管理办法》中规定“注册房地产估价师在每一注册有效期（有效期是三年）内应当达到120学时的继续教育”。举例：估价师执业资格注册需要什么条件？1、取得执业资格；2、达到继续教育标准；3、只受聘于一个具有资质的房地产估价机构。对中介人员的资格要求：(1)房地产咨询人员具有房地产及相关专业中等以上学历有与初级以上专业技术职称取得考试合格证书(2)房地产价格评估人员----评估人员资格认证制度。A、房地产估价师通过国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师《执业资格证书》经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。房地产估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同负责。房地产估价师注册管理工作由建设部负责，继续教育培训工作由中国房地产估价师学会负责。B、房地产评估员通过考试取得《房地产评估员岗位合格证书》的人员。------由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责(3)房地产经纪人房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。------由人事部、建设部共同负责。房地产经纪人协理和房地产经纪人有什么区别？第一，房地产经纪人可以独立从事房地产经纪业务；而房地产经纪人协理只能从事非独立性的房地产经纪活动。第二，房地产经纪人资格取得需参加全国统一考试，发放《经纪人执业资格证书》，该证书在全国范围内有效；房地产经纪人协理资格考试由建设部、人事部拟订考试大纲，各省、自治区、直辖市自己组织考试，发放全国统一格式《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》，该证书只在所在行政区域内有效。第三，房地产经纪人可以发起设立注册房地产经纪机构；房地产经纪人协理则不具备该资质。例题：下列关于对中介服务人员的资格管理，表述不正确的是()。A．目前，我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度B．房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理C．房地产行政主管部门通过实施中介服务机构资质管理制度对房地产中介服务人员进行管理D．从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历答案：C2、中介服务机构的管理主要手段---从市场准入抓起具体管理方式：资格（质）认证资格分级资格年检与日常监督（1）设立条件A、有自己的名称、组织机构B、有固定的服务场所C、有规定数量的财产和经费。D、有足够数量的专业人员从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上E、法律、法规规定的其他条件。设立登记向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照备案领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。（2）设立过程(3)房地产中介服务机构实行年检制度重点检查是否遵守有关的法律、法规和政策规定；是否遵守自愿、公平、诚实守信的职业道德；是否按照核准业务范围从事经营活动等。3、房地产中介服务机构的业务管理房地产中介服务机构的业务管理主要包括：承办业务管理中介服务行为的管理财务管理（1）承办业务管理承揽业务由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。不得以个人名义承揽业务。----通常发生在经纪人员身上回避制度与委托人、相关当事人有利害关系时，委托人有权要求其回避---通常发生在价格评估之中（2）中介服务行为管理承办业务，由中介机构统一受理房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。服务人员有权查阅委托人的有关资料和文件房地产估价师执业资格制度暂行规定对委托人的资料文件的保密义务中介服务人员过错的处理由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。例题：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所以机构承担连带责任。()答案：×解析：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。中介服务人员的禁止行为：(a)索取委托合同以外的酬金或其他财物(b)允许他人以自己的名义从业(c)同时在两个或两个以上机构执行业务；(d)串通一方,损害另一方当事人利益；(e)法律、法规禁止的其他行为。违规处理违反上述规定的收回其资质证书或者公告资质证书作废处以1万元以上3万元以下的罚款。无中介资质擅自从业的责令停业可处以1万元以上3万元以下的罚款。对伪造、涂改、转让执业资格证书收回资格证书公告资格证书作废处以1万元以上3万元以下的罚款。刑事处罚承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。提供虚假证明文件提供虚假证明文件+索取财物提供严重失实文件《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处()，并处罚金A．三年以下有期徒刑或者拘役B．五年以下有期徒刑或者拘役C．五年以下有期徒刑或者管制D．五年以上，十年以下有期徒刑答案：B（3）财务管理实行明码标价制度。在其经营场所醒目位置公布其收费事项。中介服务费由机构统一收取，并开据发票。四、房地产中介服务收费(1)房地产咨询收费A口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。B书面咨询按照咨询报告的技术难点，工作繁简结合标的额的大小计收。国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费300～1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的的0．5％。(2)房地产估价收费房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。10010002000500080001000052.51.50.80.40.20.1某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为()万元A．1．80B．2．80C．3．05D．5．00答案：C某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为（)万元A．1.60B．3.00C．4.25D．5.00(3)房地产经纪收费房屋租赁------均按半月至一月成交租金额标准房屋买卖------按成交价格总额的0．5％～2．5％计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3％对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30％第二节房地产估价机构管理房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。例题：房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。()（2007年房地产估价师考试试题）答案：√一、行政许可的基本内容(一)行政许可的概念行政许可指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。(二)设定行政许可的要求1、行政许可的设定权依据-----《行政许可法》。2、行政许可设定权的层级：（1）法律的设定权：法律可设定行政许可；（2）行政法规的设定权：行政法规可以设定行政许可；（3）地方性法规的设定权：地方性法规设定行政许可；（4）政府规章的设定：省、自治区、直辖市人民政府规章设定临时性的行政许可。机构主要有:(1)合伙制。由2名以上具有专业执业资格的人员合