Colliers—高力国际恒盛地产长春项目顾问服务建议书10

恒盛地产长春项目商业顾问服务建议书敬呈：恒盛地产2010年12月目录q前言q项目背景理解q项目服务内容建议q近期操作案例介绍q商家客户资源介绍q高力国际公司简介前言3非常感谢恒盛地产邀请高力国际进行恒盛地产长春项目的合作沟通，高力国际十分荣幸也非常感谢贵公司能够给予此次机会参与到该项目的开发过程中来。高力国际非常重视恒盛地产长春项目，也希望能通过此项目树立高力国际在中国长春的标杆。因此，此服务建议书中服务内容及服务方式充分考虑此因素，希望透过高力国际的真诚和专业能力获得贵司的认同，能为贵项目开发提供相关协助。十分感谢贵司给予高力国际之机会以提交本建议书。如果贵司就本建议书中内容有任何问题或需要商讨之处，请与我们联络。目录q前言q项目概况q项目服务内容建议q近期操作案例介绍q商家客户资源介绍q高力国际公司简介5项目概况Ø项目位置：长春市，东至超凡大街、南至乙五路，西至超群街，北至乙四路。项目周边有高尔夫球场、奥林匹克运动场、生态公园及总部基地、光机产业基地、医药产业园等产业基地。Ø占地面积：51.7万平方米Ø总建筑面积：124万平方米Ø商业面积：13.8万平方米6商业综合顾问服务时间项目商业综合顾问服务时间表：说明：1.为了保证项目的整体成功，我司建议在进行统一规划定位后，再根据项目各部分工程情况开展随后的顾问以及招商工作，所以商业的招商工作安排在定位完成之后启动2.后期运营管理顾问形式的服务时间一般为开业前3个月至开业后1-2年，视业主具体需求而定3.本时间表仅为初步示意，存在后期调整的可能，关于各阶段的具体工作时间，在项目启动后会提交详细的工作时间表第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段商业规划期建设工程期建设工程期内部装修期、开业试运营期开业后1-2年商业定位顾问建筑规划顾问招商顾问招商代理运营管理顾问目录q前言q项目概况q项目服务内容建议q近期操作案例介绍q商家客户资源介绍q高力国际公司简介服务内容商业定位顾问•开发目标•城市/区域发展背景•项目基地分析•总体物业市场研究•区域物业市场研究•消费者需求研究•商家需求研究•可比案例分析•定位方案ü目标客户ü功能主题ü空间布局ü体量档次ü业态配比ü楼层布局•财务分析招商代理•确定招商目标制定整体招商方案•制定详细阶段工作时间表•现场派驻招商专案小组•有针对性国内外市场推广及招商•协助租户与业主签约、装修及开业事宜运营管理顾问•开业前租赁管理•开业前市场推广•开业后租赁管理•开业后市场推广•开业后人士行政管理•开业后财务管理•开业后FLEX系统管理高力国际力求以专业精神与全球资源，为贵司提供从前期定位到招商代理的全方位服务，每一阶段都将由各具特长的专家提供最精准的咨询意见，协助您顺利推进项目实施。招商顾问•整体招商计划方案制定•招商推广工具协助制定•招商管理构架及人员培训•重点目标客户的全程跟进商业建筑顾问商业定位顾问商业建筑规划顾问商业建筑规划顾问•外围商业环境营造建议•项目外部交通规划评估及建议•项目内部人流动线规划评估及建议•店铺硬件指标需求建议•项目硬件功能评估及建议•设计方案评审建议招商顾问招商代理运营管理顾问8服务内容——商业定位顾问9项目启动和前期准备行业细分市场分析消费者访谈厂商访谈市场竞争分析城市商业市场概览区域商业分析目标客群市场定位硬件配置供应供应分析分析需求需求分析分析定位定位研究研究宏观分析中观分析微观分析项目基地分析开发节点经营经营开发开发策略策略主题概念项目初步定位评估定位定位分析分析产品优化设计产品组合区域商业网点规划各商业业态分析项目所在行政区域规划开发模式租售模式财务分析城市宏观经济概况商业定位顾问服务内容——商业定位顾问10宏观环境分析城市规划政策分析相关产业分析基础资料分析商业定位顾问服务内容——商业定位顾问11零售产业总体观察零售市场特征租金分析资产价值分析地区零售业发展住宅供应的影响零售产业研究零售产业研究商业定位顾问服务内容——商业定位顾问12项目环境分析消费者调查分析竞争对手分析零售商调查分析-零售商类型-零售商看法-发展计划-具体需求项目分析-消费目的-消费偏好-消费者背景-消费具体需求-人口统计-区位交通-环境发展-区位SWOT分析-竞争对手-租金和资本价值-零售模式-主力承租户项目分析及用户调查商业定位顾问服务内容——商业定位顾问13类型档次目标客群主题业态功能形象项目定位§通过前三个阶段，最终得出项目商业定位§商业定位包含右侧的各细分定位要素项目定位细分项目定位——定位细化商业定位顾问服务内容——商业定位顾问14•商业项目融资•融资案例研究•项目总投资估算•项目收益测算•现金流分析•不确定性分析工作方法：•政策研究•融资案例•动态分析指标•敏感性分析Cost&Expenses•总投资估算•资金计划•融资方案Income&Revenue•销售收入分析•租赁收入分析•其他收入分析•经营税金及附加成本估算成本估算收益预测收益预测项目投融资研究·成本/效益分析项目定位——项目财务分析商业定位顾问服务内容——商业定位顾问1523.11%8.72%31.35%17.77%8.97%3.20%6.88%购物国际精品餐饮生活休闲娱乐其它楼层功能设置各业态比例交通动线设置……建筑布局建议商业定位顾问服务内容——商业定位顾问16交付报告样本商业定位顾问服务内容——商业建筑规划顾问17建筑规划顾问建筑设计公司工作阶段建筑规划顾问工作内容1.建筑概念设计阶段l以商业顾问的主题定位、业态设想，楼层布局等资料作为设计单位的设计参考l对概念设计提出修整意见l概念设计完成后，协助业主进行政府报规和评审工作，对商业方案进行汇报，结合设计方案阐述商业规划理念2.建筑方案设计阶段l协助业主与设计单位沟通，在概念设计基础上进行方案深化l在建筑方案初步完成后，与设计单位沟通对项目平面动线、平面交通、垂直交通、货运交通的修整意见3.建筑扩初设计阶段l协助当地设计院对建筑方案进行深化设计l协助业主并根据主力租户需求，对项目水、电、煤等配置提出要求l根据扩初设计方案，对业态规划及平面布局进行完善，确认最终目标租户商业建筑规划顾问商业建筑规划顾问高力国际与知名建筑设计事务所的合作经验18项目服务内容开发商建筑师团队济南中海九曲项目•市场研究及定位•建筑规划顾问中海集团美国捷得南部新区E1地块•市场研究及定位•建筑规划顾问北京国富投资加拿大诺杰新加坡山鼎成都保利中心•市场研究及定位•建筑规划顾问保利地产美国GP成都保利国际广场•市场研究及定位•建筑规划顾问保利地产美国SOM高新区8号地块•市场研究及定位•建筑规划顾问香港海峡集团台湾瀚亚宜宾鲁能财富中心•市场研究及定位•建筑规划顾问鲁能集团中建国际（深圳）重庆时尚文化城•市场研究及定位•建筑规划顾问新华书店集团北京MAD（马岩松）西安小寨购物中心•市场研究及定位•建筑规划顾问西安鑫邦投资西安贾孝远城市设计服务内容——招商顾问19招商顾问招商顾问服务全流程1.拟定总体计划建筑平面图确定目标客户2.市场促销蓄水3.组织管理团队培训4.目标租户联络开展租赁事宜5.引进专业公司制定交付标准6.协调业主与客户提交可行性建议7.协助客户完成全程工作8.开业准备招商顾问招商顾问服务内容——招商代理项目促销和目标客户联系主力承租户协商和合同签订提出适当工作和装修建议以及相关开业事宜合同协商合同协商装修装修实施总体计划实施总体计划开始租赁工作开始租赁工作开业开业租赁计划安排，目标客户决策和协助业主制定租金和其它租赁事宜招商代理20招商代理服务内容——招商代理21招商代理招商代理服务内容——运营管理顾问运营管理租赁管理市场推广综合行政管理财务管理IT管理报告管理•租租户教育支持•租户户培训•租户支援•租赁施工•租金预算•新租约•续租•催租•协助征收租金/物业管理费•租约管理•空置报告与行动计划状况•租赁时间表更新•每日报告更新•租约与会计系统的建立•租约转让•租户公告•促销活动与日程安排(整体、个别租户)•促销活动预算•媒体宣传管理•客户服务•综合行政管理包含物业的日常经营、其职能以及对不动产管理和资产管理职能的控制•综合管理事项还包括：ü保存与租户及其它有关各方会议及通话的记录ü保存有关所有设备的保证和担保ü保存各种建筑合同，包括劳动合同ü日常通信ü处理租户、客户、承包商及公众的投诉•高力将为贵公司的在中国的购物中心提供全面的财务与租赁管理系统及程序。我们的核心财务管理能力包括：ü应收账款ü款项拖欠ü应付账款ü年度预算ü审计协调ü通用管理与汇报系统•Buildfolio•Yardi•CTS平台ü合约管理系统ü短信平台ü仓库管理系统ü人事考勤与监控系统•FLEX系统•PAMS系统•系统培训项目和支持补充要求•统计项目选择和审计•报告格式重新设计22运营管理顾问服务内容——运营管理顾问23PMAccounting/Leasing物业租令财务管理FacilityManagement物业管理系统SMSBroadcastSystem短信平台ContractsManagement合约管理系统HR&AttendanceMonitoring人事考勤与监控系统Store&Inventory仓库管理系统CTS–ColliersTechnologySystems高力已2010前实施了Buildfolio，Yardi和短信平台，在2010年即将实施其它系统来完成CTS平台，2010年实施系统包含：仓库管理，合约管理，人事与监控管理。运营管理顾问服务内容——运营管理顾问24•IntegratedwithBuildfolioProcurementandContractmodule连接BF系统的合约模块/请采购模块•Filterstypeofsearchengineforexpiredandfuturecontractexpiry赛选性的查询过期与将过期的合约•ReportexportabletoExcelorPDFformat于Excel或PDF报表导出•IncompliancetoCollierscentralprocurementandcontractmanagement.符合高力中央采购/合约管理流程•Client/ServerbasedtoensuredatasecurityCS版本保持保密度ContractsManagement合约管理系统运营管理顾问服务内容——运营管理顾问25SMSBroadcastSystem短信平台•Usedasatenant/clientdatabase住户/客户数据库•Abilitiestomassbroadcastcriticalinformationeg.Typhoonwarnings,repairworksoncommonareas可以广播重要信息比如台风警报，公共区域维修通知。•AbilitiestofilterbyPortfolios,Buildingsorforall.可选全发，与楼盘名称发，或与大厦发。•Built-insecurityfeaturetocontroldifferentlevelofusers授权的功能。•ImportofdatafromBuildfolio数据从BF系统导入。运营管理顾问服务内容——运营管理顾问26Store&Inventory仓库管理系统•Receiving,IssuesandStoragesystems进销存系统•Webbased网络版•EffiectiveCentralizedcontrols有效的管理所有楼盘上的仓库•IntegratedwithBuildfoliocentralprocurementworkflow连接BF中央采购流程•Effectivestoreitemspricingcalculations有效的计算每样物品的价格•Purchasingalertsbasedonminimumstocklevel于库存提醒量急时的通告物料采购运营管理顾问服务内容——运营管理顾问27•IntegratedwithCorporateHRsystemforef