XXXX年曲靖明珠东方城项目前期物业管理顾问服务建议书

曲靖【明珠东方城】项目前期物业管理顾问服务建议书敬呈曲靖东方置地实业有限公司2010年9月27日目录1前言...................................................................12世邦魏理仕简介.........................................................23物业管理顾问服务方案策划................................................93.1物业管理顾问服务目标...................................................93.2前期顾问服务...........................................................93.3筹备期顾问服务........................................................183.4运营期顾问服务........................................................214服务模式及酬金标准....................................................35附件附件I世邦魏理仕资产服务部中国大陆地区部分服务案例...................36附件II成都资产服务部部分成员简介....................................441前言项目概况曲靖【明珠东方城】是曲靖东方置地实业有限公司投资开发的大型综合型物业项目，项目地处曲靖CBD地区，项目总建筑面积为80万平方米，其中商业建筑面积为30万平方米，包括大型购物中心及五星级酒店等；高端高层住宅建筑面积为50万平方米。本建议书系世邦魏理仕专门为曲靖【明珠东方城】而编制。承蒙贵公司邀约，世邦魏理仕荣幸获得此次提供物业服务建议的机会。我们根据所提供之相关参考资料及数据，经分析研究之后，编制了本《曲靖【明珠东方城】物业管理顾问服务建议书》。如若获得委任，世邦魏理仕将视曲靖【明珠东方城】为重点项目，并将委派精干队伍参与此项目之物业服务工作。世邦魏理仕期望本建议书所涉及到的内容，能够在未来有机会与贵司携手合作，通过共同努力，使曲靖【明珠东方城】运营获得最大成功。与此同时，世邦魏理仕亦期望能以本项目为起点，与贵司结为长期之合作伙伴。2世邦魏理仕简介2.1公司简介世界顶级品牌“世邦魏理仕”由CBCommercial与REILtd（魏理仕控股公司）于1998年5月4日合并而成，其前身“魏理仕”在1773年成立于英国伦敦。目前拥有两百多年房地产服务经验的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司之一，同时也以独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在每个主要市场领导地位之上的业务平台，成为《财富》杂志2005年全球千强中唯一入选的物业综合服务公司。世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的商业房地产服务公司(按2007年的营业额计算)。世邦魏理仕在全球58个国家设有400家办事机构，员工人数约为29,000人。为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。2006年12月8日，世邦魏理仕有限公司进驻标准普尔指数500强（S&P500Index）行列,该指数代表了美国经济中主要行业领先企业的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产服务公司。2007年3月，世邦魏理仕入选美国《商业周刊》年度商业周刊50强排行榜，排名第16位。2007年9月，世邦魏理仕位居美国《财富》杂志2007年度美国成长最快100家企业第33位。2008年2月，世邦魏理仕连续第二年荣登北京-国际外包服务专业人士协会（IAOP）“2008年全球外包100强”榜单。该排名涵盖全球范围内所有行业最佳外包供货商，由独立评审小组通过对收到的所有排名申请进行评估后得出。2008年5月，世邦魏理仕入选2008年度《财富》杂志评选的全美最大的500强公司，以位居第404位的排名，成为首家入围“财富500强”的商业地产服务机构。目前，世邦魏理仕负责的物业租售的交易量超过1,660亿美元，管理的商用物业及企业设施超过17亿平方英尺，《财富》杂志百强企业中约85%的公司为世邦魏理仕的客户（根据世邦魏理仕和TCC的合并统计数字），凸现出世邦魏理仕在全球市场的巨大影响力。世邦魏理仕于1978年在香港发展。凭着多方面的专业知识、技术经验，不断成功地提高其在市场中的地位及声望。无可否认，以多年的宝贵经验、优良传统及基础，世邦魏理仕已成为一间既熟悉中国房地产发展状况，又能提供个性化及全面性综合服务的专业化国际机构。世邦魏理仕通过覆盖全球性的作业网络，使其在资产服务方面之优势得到了充分地发挥，对于提升所服务物业项目的知名度，实现物业保值和增值有很大帮助。现在，世邦魏理仕是在中国大陆地区管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一，与众多最具实力的物业开发单位和物业管理企业实现了卓有成效的合作。世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英国伦敦成立1906世邦公司创建于美国旧金山1995世邦公司收购WestmarkRealtyAdvisors，扩充投资管理能力1996世邦公司收购抵押贷款银行I.J.Melody&Co.，成为美国商务按揭的主要创始者及服务机构1997世邦公司收购Koll房地产服务公司，成为物业及设施管理业处于领导地位的企业1998魏理仕与世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收购HillierParker，并与日本最大的房地产顾问公司Ikoma成立合资公司2003世邦魏理仕收购InsigniaFinancialGroup，该项关键资产构成业界最强大的服务提供者，重整全球业务平台2006世邦魏理仕收购北美最著名的房地产专业服务商----TrammellCrowCompany(TCC)协议达成2006进驻标准普尔指数500强(S&P500Index)行列，是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产服务公司2007入选美国《商业周刊》50强，排名第16位2007入选美国《财富》杂志年度成长最快100家企业，排名第33位20082008年2月，连续第二年荣登北京-国际外包服务专业人士协会（IAOP）“2008年全球外包100强”榜单2008入选2008年度世界财富500强，排名第404位，成为首家入围该排行榜的商业地产服务公司2.2亚洲区服务范围世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先，致力于满足客户在房地产方面的服务需求，配合其整体业务指标，在瞬息万变的市场上寻求突破，这是我们与客户建立长久关系的基本原则。世邦魏理仕希望成为客户在房地产市场中之“导航者”，为客户提供全面的房地产服务，基本服务方向包括：资产服务：负责管理商业、零售、工业物流及酒店物业资产，有效提升客户的投资回报，令其主要物业资产与整体业务策略相匹配。我们在各服务范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、租务管理、项目及建筑管理、技术服务、风险管理、能源采购管理及财务报告。我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统，协助直接客户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。环球物业设施管理：为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供管理服务，提供最高水平的客户服务，让客户能专注核心业务。我们财务主导方针具信心保证，提供领先科技平台，让我们能够管理客户的非核心的后勤支持及必需的物业设施服务。负责环球物业设施管理的专业人员会与客户共同确定策略性的设施管理方案，针对提升价值及提供全面的投资组合智能，提供无忧方案。策略发展顾问：我们提供卓越的房地产策划方案，帮助客户提升长远的业绩，为业主、开发单位、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见，譬如初期及执行阶段的物业发展建议等。策略顾问会与本地市场其它专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关项目发展、营销及管理等重要趋向和目标。住宅项目营销：这是我们在亚洲最成功的服务项目之一，相关团队在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识和经验，可以就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务，包括市场定位意见、发展及项目营销咨询、海外营销及为买家提供的售后服务，譬如租赁、租赁管理及租用汇款等。住宅租务及咨询服务：作为一家提供一站式服务的供货商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，为他们提供全面服务。同时亦为开发单位的项目提供出租服务。我们为企业客户提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。住宅服务部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易服务外，还为业主提供策略性的市场意见。我们的成功基于广泛的楼盘资料，结合专业的本地区经验，为各地区提供一致性服务。办公楼服务：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。世邦魏理仕与客户一同努力，发展并实行立足市场的商业策略。我们的数据库包括地区、国家以及全球的租赁及营销协议，将客户的资产价值提升到最高。对于拥有空置商业单位或想为项目寻找主要项目的客户，我们同时提供专业的意见，独家照顾他们在租赁及市场营销的利益。这项服务不附带利益冲突，并确保绝对安全及保密。商铺服务：主要致力于为零售商及业主提供最为独到的零售咨询和市场推广服务。凭借遍布全球的服务网络，我们的专业团队对于市中心及市郊各类零售物业都有研究，能充分代表零售商与业主以至物业买卖双方的利益，提供全面而连贯的房地产服务，包括市场调查咨询、定位、商场招商，投资以及资产管理服务。投资服务：世邦魏理仕被视为投资销售市场的领导者，其投资服务部专门为第三方业主处置及收购开发项目和收益型商业物业，帮助他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场，同时通过加快资产交易的流程，确保最大的投资回报。针对不同的物业，我们提供高度个性化的服务，同时应用多元的分析方法来准确判断市场趋势以发现投资机会。通过协调世邦魏理仕在全球网络，我们可以针对客户不同投资策略提供区域和本地化的投资机会。跨国机构投资服务：这是我们投资环球企业物业的一部分，专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产开发单位提供服务。亚洲区跨国机构投资服务部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表连手，凭借强有力的环球平台，服务于期望投资的房地产市场的私人及公共资产的潜在投资者。我们的业绩又来自于客户对我们专业投资建议的长期信赖，享受到长远的资产增值。跨国机构投资服务部的成员担当咨询者、顾问及中介人的角色，从国际、国家及地区性物业中，进行投资性资产的收购及转让。作为一间服务完善的公司，跨国机构投资服务部提供市场走势的建议，加上创新独到的投资策略，为客户找出制胜的把握，开创与众不同的未来。环球研究及咨询：我们熟悉全球不同的物业类别，并以独到的见解和必要的监察工具，从历史与预测两方面追测市场发展趋势，为客户提供一系列技术准确的数据和研究服务。此外，我们还提供市场预估和表现基准以及策略性建议服务。环球跨国企业服务：在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案，策略性满足企业、政府及机构客户职业性房地产的需求。我们无可匹敌的咨询服务、外判及交易管理平台结合多行业知识及环球服务，为客户减低运营及占用成本，以增强生产力，并通过有效的工作环境及商机发挥最大的弹性及作用。工业及物流服务：工业与物流服务部的中国区团队致力于提供高效、专业及广泛的工业房地产服务，服务内容包括租金审核、续约谈判、定制反租等工业地产需求。我们富有经验的团队保证我们可以为客户提供最佳的房地产解决方案，帮助客户获得最理想的租售条