中国建设银行办公楼物业管理服务标准

中国建设银行办公楼物业管理服务标准第一章综合服务标准检查标准检查内容一、基础管理1、物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一、各项管理制度1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修工程管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、保洁管理制度9、消防管理制度10、绿化管理制度11、保安管理制度12、车辆管理制度13、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录2、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌3、物业管理企业每年公开一次物业管理服务财务审计情况物业管理服务财务审计情况检查标准检查内容4、房屋及设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一、房屋及设备基础资料1、房屋总平面图2、地下管网图3、竣工和接管验收档案资料二、房屋产权产藉资料1、房屋产权情况清册2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数三、物业管理经营管理资料1、分区管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、物业情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完好等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备台帐8、设施设备运行记录9、资料分类成册，有目录并查阅方便5、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况二、计算机查询资料包括1、房屋、设备等基数2、分层档案3、房屋、设备普查资料4、房屋、设备修缮资料6、建立房屋及其配套设施设备权属清册，查阅方便房屋及配套设施产权清册检查标准检查内容7、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）2、设立服务电话并公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，并按月统计、装订）8、定期发放物业管理工作征求1、征询意见单意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上2、对意见单的统计（满意率要达到95%）3、整改措施4、整改措施落实情况的记录9、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录1、公布维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况记录3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（与派工单内容相符，并按月统计、装订）二、房屋管理及维修养护1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，厅堂内布置合理1、物业名称及地名标识齐全2、楼层标识及门牌号齐全、完整3、大厦平面图2、大厦外观完好、整洁；是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象1、外墙清洁2、外墙完好，无破损、脱落3、外墙无张贴物及乱涂、乱画和乱悬挂现象3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1、广告牌、霓虹灯完好、无破损2、广告牌、霓虹灯保持清洁3、广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患4、空调安装位置统一，冷凝水1、安装位置统一（要求横平竖直）集中收集，支架无锈蚀2、有冷凝水收集管3、空调支架无生锈现象5、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全等现象装修、改造验收记录检查标准检查内容三、共用设备管理（一）综合要求1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行1、设备运行记录2、操作人员岗位责任制3、设备巡回检查记录4、设备维护记录和定期保养记录2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1、机房内房间、设备清洁无杂物2、机房有挡鼠板，无鼠、虫3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1、配备所需专业技术人员2、操作记录4、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故设备运行、重大事故发生情况（二）供电系统1、保证正常供电，限电、停电1、有关通知及记录有明确的审批权限并按规定时间发出通知2、限电、停电审批资料2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、临时用电管理措施2、停电应急处理预案3、备用应急系统可随时起用1、备用应急供电系统的维修保养记录2、备用应急供电系统的试运行记录（三）弱电系统1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1、弱电系统分项巡视记录2、弱电系统维修记录2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1、系统运行正常2、监控录影资料按规定保存3、系统运行、测试记录检查标准检查内容（四）消防系统1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）2、灭火器材配置有效情况3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1、消防管理人员培训计划、培训记录2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况3、消防设备故障处理记录3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1、消防宣传资料2、消防宣传活动记录3、各区域消防责任人名单4、消防安全责任书4、订有突发火灾的应急方案，消防疏散示意图、照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示3、消防标识设置齐全、完好有效情况4、消防通道内照明设施及应急灯和安全出口设施情况5、消防通道开通，通道内无杂物等5、无火灾安全隐患1、消防设施设备完好2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况检查标准检查内容（五）电梯系统1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1、电梯准用证（安全许可证）2、电梯年检合格证3、电梯维修保养合同2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1、电梯机房通风情况2、电梯轿厢照明情况3、电梯保养记录4、电梯检修记录3、轿厢、井道、机房保持清洁现场保持清洁4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗1、维保人员上岗证书2、维保方的企业营业执照，维保合同5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修接到故障报修10分钟内到达现场6、运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施电梯出险应急预案（六）给排水系统1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划1、大厦节水计划2、大厦节水措施2、设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏1、设备日常巡视记录2、设备现场工作正常3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供1、蓄水池清洗记录2、蓄水池消毒记录水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染3、二次供水卫生许可证4、水质化验单5、操作人员健康证6、水箱间卫生检查记录7、水箱间清洁，水箱加锁检查标准检查内容4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1、供水设备管理措施落实情况记录2、供水设备现场保持清洁5、限水、停水按规定时间通知业主1、限水、停水通知2、停水的临时供水预案6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1、排水系统清淘记录2、地下室、车库等设施设备的检查记录7、遇事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象1、接到报修后10分钟到达现场2、无关于严重跑水、长时间停水情况和投诉8、制定事故应急处理方案供水事故应急处理预案（七）空调系统1、空调系统运行正常，无严重滴漏水现象1、运行记录2、巡检记录2、空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修到达现场时间符合相关管理制度3、制定空调系统发生故障应急处理方案1、空调系统发生故障应急处理预案2、相关记录与方案相符（八）供暖供气系统1、供暖设施设备完好，运行正常1、设备检修记录2、设备运行记录3、值班记录（24小时有人值班）4、值班电话、报修电话公布2、管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患1、巡视记录2、保养记录3、现场符合要求3、冬季供暖室内温度不得低于20摄氏度测温记录检查标准检查内容四、共用设施管理1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途与规划、设计图相符2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻现场无外露管线3、道路、楼道、大堂等公共照1、巡视记录明完好2、现场灯具、开关完好，无不亮现象4、物业内的道路通畅，路面平坦1、物业通道无堆积物2、路面平整，无破损五、保安及车辆管理1、物业实行封闭式管理1、大厦基本封闭2、各出入口有人员值守2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉物业的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）2、巡逻路线图及巡逻记录3、保安人员名单、排班及岗位分工4、各岗位的值岗及交接班记录5、保安人员培训及考核记录3、结合物业特点，制定安全防范措施1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、物业出入口等重点部位的措施）2、治安预案4、进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行1、各类交通标志齐全，设置合理2、现场无堵塞5、物业地下停车场有人疏导，管理有序，排列整齐，出入验证、登记1、疏导人员名单2、疏导人员的工作职责3、现场车辆停放入位4、车辆出入证发放记录5、车辆登记表6、车辆出入记录6、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识2、现场有防护措施检查标准检查内容六、环境卫生管理1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）2、设施保持清洁2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）2、保洁员名单和保洁区域3、保洁标准化（工作标准、时间安排）3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀1、垃圾按规定时间清运（日产日清）2、定期消杀情况记录4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求5、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染现场符合要求七、绿化管理1、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1、绿化养护措施（修剪、擦洗）2、长势情况、修剪整齐2、盆内无纸屑、烟头、石块等杂物现场符合要求3、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实大厦内部绿化管理措施第二章保洁服务标准区域清洁项目及作业内容清洁周期清洁后验收标准厅堂石材和玻璃墙面、窗及不锈钢件的清洗、擦拭每周1次并巡视保洁清洁无污物、无浮土、无水迹、无手印，并保持光洁明亮地面石材保养结晶每月1次清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮地面石材擦拭巡视保洁清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮地面石材抛光每日1次清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮天花板、灯具、空调进出风口的擦拭每月1次无污迹、无尘、清洁干净各种陈设物的清洁擦拭每日1次无污迹、无尘、清洁干净垃圾桶的擦拭、倾倒每日2次干净无污迹，桶内污物量不能超过1/3电梯门、各种标牌、开关盒、石材墙面及金属饰物的擦拭巡视保洁清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮玻璃门、玻璃隔断的擦拭巡视保洁清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮设备机房地面的擦洗、清扫每日1次无污迹，无尘土，清洁干净设备的擦拭每日1次无污迹，无灰尘，摆放整齐门、窗及窗台的擦拭每日1次光洁明亮，无污