关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知

关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知发布日期：2008-09-10文号：深价规〔2007〕1号关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知深价规〔2007〕1号各物价分局、各区建设局（住宅局），各有关单位：为规范我市住宅物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）、省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）以及《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于发布深圳市物业管理服务收费管理规定的通知》（深价联字[2006]18号）精神，结合深圳实际，我们制定了《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（以下简称《指导标准》），现予印发，并就有关问题通知如下：一、我市住宅物业（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准的制定应依据《指导标准》。别墅（包括独立别墅、连体别墅）、已成立业主委员会的住宅区，物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参考《指导标准》。二、住宅物业服务项目分为综合管理、共用部位及共用设施设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护等五项；各项目的收费等级根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五级，等级从高到低，最高为一级，最低为五级。具体见《指导标准》（附件1）。三、住宅物业的物业服务收费标准应按质价相符的原则，分别选择各服务项目的一个等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目所选等级收费标准的总和。在选择服务项目等级时，综合管理项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目及公共秩序维护项目等级。《指导标准》中各项目的收费标准，由各项目管理成本、税金和物业服务企业的酬金或利润构成。计价单位为每月每平方米建筑面积。四、住宅物业（不含别墅）的前期物业服务收费标准由物业建设单位与其所选的物业服务企业依据《指导标准》协商确定并与物业买受人在购房合同中约定。前期物业服务如提供《指导标准》中最高服务等级未涵盖的服务内容、服务深度，收费标准需突破《指导标准》规定的最高收费标准的（高层3.9元/m2.月，多层1.3元/m2.月），物业建设单位应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格的申请，市物价局审核论证后核定该物业的收费标准，作为前期物业服务招标或协议的最高收费标准。未经市物价局核定的，不得超出《指导标准》的最高收费标准。建设单位提出核定价格的申请报告，应提供以下材料：（一）物业基本情况；（二）物业服务内容、服务标准，拟定收费标准；（三）物业服务成本测算资料。五、物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务收费标准提交物业所在地的区物价分局备案。备案应提交以下材料：（一）物业服务收费备案表（具体格式见附件2）；（二）物业服务合同（原件及复印件）；（三）前期物业服务收费标准超出《指导标准》规定的最高收费标准的，应提交市物价局的审核文件（原件及复印件）。各物价分局应建立物业服务收费的电子文档，对已备案的物业服务收费应录入电子文档，并将电子数据每年年底前汇总上报市物价局。六、本通知实施后开始物业服务并收费的，物业服务收费标准应按本通知规定执行。本通知实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。本通知实施时尚未成立业主委员会且未签订前期物业服务合同约定收费标准、但经价格主管部门核定收费标准的，在业主与物业服务企业重新约定收费标准前，可继续执行原收费标准。业主大会成立后，业主大会与物业服务企业可参照本指导标准调整收费标准。七、对于因物业本身的法律地位或业主的法律身份或业主长期无法联系等问题，无法按规定成立业主大会和选举产生业主委员会的物业，如老住宅区、原农村物业等，需确定、调整物业服务收费标准的，可由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地居民委员会与物业服务企业参考指导标准协商确定。八、本通知自2007年11月1日起实施，有效期为2年。深圳市物价局、深圳市住宅局《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》（深物价[1997]141号）、《关于物业管理服务收费若干问题的通知》（深价[2000]41号）同时废止。《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于发布深圳市物业管理服务收费管理规定的通知》（深价联字[2006]18号）中有关物业服务收费定价形式的规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。附件：1.深圳市住宅物业服务收费指导标准2.物业服务收费备案表深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局二○○七年十月十六日附件1：深圳市住宅物业服务收费指导标准（高层）项目收费标准具备条件备注基本要求分级服务要求综合管理一级1.321、服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；2、管理人员按国家规定取得物业管理资格证书；3、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业管理费和维修资金收支账目；4、管理处24小时有人值班；5、管理制度完1、管理人员人均管理建筑面积在6000㎡以下；2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的60%以上；3、具有国家二级以上（含二级）物业管理资质；4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；5、每年至少二次以书面方式征询全体业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率达到98%以上；6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于四次；重要节日有专题布置；7、有会所或大型的文化活动中心。1、综合管理成本包括：管理人员人工费用、用于物业管理的固定资产折旧及办公费用、社区文化体育活动费用等。2、分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标二级1.001、管理人员人均管理建筑面积在8000㎡以下；2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的50%以上；善；6、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；7、管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。3、具有国家二级以上（含二级）物业管理资质；4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；5、每年至少二次以书面方式征询全体业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率达到95%以上；6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于三次；重要节日有专题布置；7、有会所或大型的文化活动中心。准收费。3、管理人员指小区物业管理处除工程、绿化、清洁卫生、保安等操作层以外的所有人员。综合管理三级0.751、服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；2、管理人员按国家规定取得物业管理资格证书；3、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业管理费和维修资金收支账目；4、管理处24小时有人值班；5、管理制度完善；6、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；7、管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。1、管理人员人均管理建筑面积在10000㎡以下；2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的40%以上；3、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在2天内答复；5、每年至少二次以书面方式征询全体业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率达到90%以上；6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于二次；7、有与小区相适应的文化活动中心。1、综合管理成本包括：管理人员人工费用、用于物业管理的固定资产折旧及办公费用、社区文化体育活动费用等。2、分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。3、管理人员指小区物业管理处除工程、绿化、清洁卫生、保安等操作层以外的所有人员。四级0.581、管理人员人均管理建筑面积在12000㎡以下；2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的30%以上；3、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在3天内答复；5、每年至少一次以书面方式全体征询业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率达到85%以上；6、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于一次。五级0.431、管理人员人均管理建筑面积在14000㎡以下；2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的10%以上；3、具有国家三级以上（含三级）或三级暂定物业管理资质；4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在4天内答复；5、每年至少一次以书面方式征询全体业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率达到80%以上。共用部位、共用设施设备日常运行维护一级1.151、做好共用部位和共用设施设备的维修保养和巡视检查工作，保障共用部位和设施设备的安全正常运行；2、设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；3、各类设施设备配有专人管理；4、建立各类设施设备的运行档案，记录齐全；5、各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防1、工程人员人均管理建筑面积为8000㎡以下；2、各类设施设备的完好率达到98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上；3、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于四次；消防泵启动每年不少于四次；4、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过一次；5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。1、共用部位、共用设施设备日常运行维护成本包括：设施设备维护人工费用、材料费用、公共电费。2、分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有两条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。3、工程人员指设施设备管理、操作、维护人员。二级1.021、工程人员人均管理建筑面积为9000㎡以下；2、各类设施设备的完好率达到96%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到98%以上；3、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于三次；消防泵启动每年不少于三次；4、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过一次；5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。三级0.94范、警示标识或维护设施；6、对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；7、小区道路、场地保持基本平整，不积水；8、窨井不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅；9、水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗两次，污水排放符合基本要求。1、工程人员人均管理建筑面积为10000㎡以下；2、各类设施设备的完好率达到94%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到95%以上；3、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于二次；消防泵启动每年不少于二次；4、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过二次；5、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。共用部位、共用设施设备日常运行维护四级0.851、做好共用部位和共用设施设备的维修保养和巡视检查工作，保障共用部位和设施设备的安全正常运行；2、设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；3、各类设施设备配有专人管理；4、建立各类设施设备的运行档案，记录齐全；5、各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防范、警示标识或维护设施；6、对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；7、小区道路、场地保持基本平整，不积水；8、窨井不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅；9、水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗两次，污水排放符合基本要求。1、工程人员人均管理建筑面积为11000㎡以下；2、各类设施设