合江川源第一城物业服务方案草案

《川源.第一城物业管理方案》第1页共61页目录第一部分项目概况…………………………………………………2第二部分前期物业服务方案………………………………………2第一章前期物业服务工作计划……………………………………3第二章前期物业服务明细工作……………………………………4（一）、协调开展前期介入……………………………………………4（二）、与施工方沟通、完善项目设计………………………………7（三）、筹建物业服务团队……………………………………………8（四）、完善物业服务方案……………………………………………11（五）、参与物业竣工验收……………………………………………12（六）、组织实施接管验收……………………………………………12第三章前期介入经费………………………………………………17第三部分正常期物业服务方案……………………………………18第一章秩序维护方案………………………………………………18第二章房屋及公用设施维护保养…………………………………26第三章环境管理方案………………………………………………32第四章客户服务方案………………………………………………40第五章川源第一城管理制度订立的原则…………………………46第六章物业资料档案建立与管理…………………………………49第四部分物业服务费收支方案………………………………………55第一章费用支出测算………………………………………………55第二章物业费测算…………………………………………………59第三章物业费收入测算……………………………………………61《川源.第一城物业管理方案》第2页共61页第一部分项目概况川源•第一城住宅小区位于位于合江县城区内中心城区西侧，由泸州川源房地产开发有限公司开发建设的新世纪品位楼盘，高档商住宅小区。该项目总用地面积：43041.86㎡，总建筑面积：171362.36㎡，地上总建筑面积：117965.8㎡（其中居住面积：103213.8㎡，商业面积：10586㎡），会所办公面积：3544㎡，公共走道建筑面积：2725㎡，地下总建筑面积：53396.56㎡（其中商业10730.93㎡，车库：38148.47㎡电影院：1077.76㎡，蔬菜市场：3509.4㎡）。容积率：2.999，绿化率：30.02%，总户数：892户，停车位：900个（其中地上30个，地下870个）。小区为高层建筑，容积率2.999，建筑密度33.24%。小区共892户，小区车位共900个。由此引发停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题相对集中。小区地处合江城区中心区西侧，该项目为商住两用，商业有配套的蔬菜市场、电影城、酒店、超市等，所以配套设施相对先进化、智能化，这就给川源•第一城小区物业服务中的生活配套服务提出了更高的要求。第二部分前期物业服务方案物业服务是物业公司通过有偿方式向产权人提供合同约定服务的一种社会活动。通过日常的维修、养护、管理使物业发挥最大的使用价值和经济效益。它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工《川源.第一城物业管理方案》第3页共61页程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业公司在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，从物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，即前期物业管理工作。前期物业服务工作是物业日常运做的一个重要环节。前期物业服务工作包括：前期介入、队伍筹建、方案完善、竣工验收、接管验收等内容。有效了解物业项目的详细情况，不仅对制订有效、系统、完整的物业服务方案奠定了坚实基础，还为正常期物业服务工作的开展提供资源便利。此外，专业化物业服务团队的早期介入有利于提升小区的整体形象，为政府这一民生项目、民心工程凭添更多的无形资产，必将赢得市民的良好口碑，使政府执政为民的内涵得到最好的诠释。第一章前期物业服务工作计划序号计划实施时间工作内容实施部门协助部门备注12011年5月签订《前期物业服务协议》项目筹备组项目开发建设单位22011年6月了解项目施工进度，视情况调整本工作计划项目筹备组项目开发建设单位32011年7月了解井道设计，采集资料（预防空调冷凝管施工堵塞）项目筹备组项目开发建设单位42011年8月跟进供电系统施工，采集资料，了解设计，提出完善项目（如垃圾中转等）项目筹备组项目开发建设单位52011年9月跟进消防系统施工，采集资料项目筹备组项目开发建设单位62011年10月跟进排水系统施工，采集资料项目筹备组项目开发建设单位72011年11月设计、印制《业主归约》《区域防火责任书》《前期物业服务协议》等资料项目筹备组项目开发建设单位《川源.第一城物业管理方案》第4页共61页82011年12月确定小区标识系统方案并与开发单位协调制作（标识牌、消防疏散图等）项目筹备组项目开发建设单位92012年1月与开发商商讨并确定车场车辆行驶方案；项目筹备组项目开发建设单位112012年2月跟进小区监控系统设计、施工项目筹备组项目开发建设单位122012年3月跟进小区绿化设计、施工跟进供电、供水、消防系统调试项目筹备组项目开发建设单位132012年4月1招聘物业中心岗位人员；2、与发展单位确定《入伙通知书》样式并印制；3、实施服务人员专业知识培训考核；4、筹备交房（定方案、彩排）；5、配备物业中心运作物资；6、接管验收（移交资料、验房、移交钥匙）；7、整理/清洁小区环境项目筹备组项目开发建设单位142012年6月1、办理交房手续；2、转入正常期物业服务项目筹备组项目开发建设单位说明：1、本计划为常规（主要）事项；2、具体工作计划参照项目工程进度调整。第二章前期物业服务明细工作（一）、协调开展前期介入1、前期介入工作的意义：（1）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解。针对物业设计，注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护《川源.第一城物业管理方案》第5页共61页和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务。（2）察看工程建设现场审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。（3）建立与业主或使用人的联络关系听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。（4）为后期管理做好准备物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。2、前期介入工作安排《川源.第一城物业管理方案》第6页共61页我司根据对川源•第一城的了解，计划派遣2名具备一定物业管理知识、熟悉物业管理政策法规、实践管理经验丰富、具备良好组织协调能力的管理人员，组成前期介入工作小组，专门负责前期物业管理工作。3、前期介入工作小组人员分工。前期介入工作小组在公司领导的指导下开展工作，由一名项目主管和一名技术主管组成。（1）项目主管，负责收集项目工程资料、产权资料、客户资料、供方资料、图纸变更资料以及电子图片资料等；建立物业原始档案系统，分类存放管理；提出小区整体VI标识系统建议；参与物业服务方案的完善和物业管理文件的拟订。建立畅顺的沟通协调渠道，保持与建设单位、施工单位之间的联系和沟通；建立良好的合作支持关系，为后期的正常管理服务；参加与供方的碰头会、协调会等；了解项目信息，协调与各方的关系及函件往来。参与竣工验收。（2）技术主管，负责设备设施的跟踪调试，隐蔽工程、水电管线、燃气管道、技防设施的施工监管等；提出涉及后期管理方面的技术性建议和意见；制作设备设施台帐；参与竣工验收。4、前期介入工作目的：（1）熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目和基本建设情况，提出合理意见或建议；（2）配合项目营销提出意见或建议；（3）修正、完善物业服务方案并与建设单位保持沟通交流；（4）对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见和建议；（5）根据物业规划、配套及业主定位确定物业管理服务内容；（6）分析项目的客户群体并提出意见或建议；（7）根据目标客户确定物业管理服务标准；（8）根据物业管理服务内容、服《川源.第一城物业管理方案》第7页共61页务标准科学测算，确定物业管理服务收费标准；（9）拟订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《区域安全责任书》等资料并公示；（10）提供物业咨询服务。5、前期介入明细工作：（1）拟订并签署《前期物业服务协议》；（2）提议召开物业前期介入专题会议；（3）协调开发单位，办理前期介入人员进场手续；（4）建立前期介入档案系统；（5）修正、完善物业服务方案；（6）拟定用户手册、管理规约等文件资料；（7）安排管理用房、员工宿舍及社区中心相关办公设备；（8）物业接管验收，移交钥匙、图纸资料等；（9）组织开展房屋本体完好率查勘；（10）清洁开荒、环境整治；（11）安排人员值班，提供物业服务；（12）明确小区入伙日期，筹备入伙、装修等工作。（二）、与施工方沟通、完善项目设计1、每周与施工单位对接人员进行沟通，了解工程进度；按照物业服务要求，提出工程设计的修改意见和建议。2、前期介入工作小组每周召开一次小组工作会议，讨论前期介入工作，并将工作会议纪要上报公司领导。3、建立前期介入工作日志，记录项目跟进工作进度，作为项目原始资料存档。《川源.第一城物业管理方案》第8页共61页（三）、筹建物业服务团队服务团队是百汇赢得竞争的根本所在。公司倡导“以人为本”的用人理念，本着“专业严谨、务实高效、团结合作，共创多赢”的原则，将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍作为目标，以人性化、科学化管理保证各项物业服务工作高效、快速的开展。在保证各项管理工作有效落实的基础上，尽可能的节省人工开支，以使有限的经济资源发挥最大的效能。1、物业服务中心组织架构物业服务中心经理客户部护卫部护部财务部环保部工程部保安员保安员保安员保洁员绿化员物业助理《川源.第一城物业管理方案》第9页共61页2、物业服务中心岗位及人员配备序号部门岗位设置性别要求年龄要求文化程度工作技能及工作经验要求配置人数一服务中心物业服务中心经理不限45岁以下大专从事物业服务多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业服务有独到的见解，对物业服务中心的工作有整体的思路和构想，有物业管理部门经理上岗证。1物业助理不限40岁以下大专具有较强的沟通协调处理能力，有相关工作经验，有物业管理部门经理上岗证。2收费员女35岁以下大专熟练掌握电脑，细心，体态端庄，服务意识、工作责任心强，有财务工作经验。1二客户部客户主管不限35岁以下大专熟练掌握电脑，细心，体态端庄，善于语言表达、沟通协调，服务意识、工作责任心强。1客户服务员女30岁以下高中体态端庄，善于语言表达、沟通协调，服务意识、工作责任心强。6三工程部工程主管男性45岁以下大专掌握机电、供水、消防电梯空调设备基本知识工作态度端正，具有3