哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表

哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表哈政办发[2010]13号说明:1.此表成本数据是根据国家有关成本监审规定，按照《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，以2008年《哈尔滨市物业服务成本监审报告》中采用的2006年各项服务人员实际工资为基础，以哈尔滨市统计年鉴2006年至2009年城镇单位职工平均工资上涨幅度为依据，将增长的工资部分计入现行物业定价成本中；今后，随着经济社会不断发展，市价格主管部门根据物业成本的变动因素，适时进行调整，并向社会公布。2.此表数据中不包含企业利润和税金。3.业主和物业服务企业可根据服务等级和实际服务情况，并据此成本在计算利润、税金后，由业主委员会与物业服务企业协商确定具体收费标准，从便利工作和便民利民出发，最后确定的收费标准以“角”为计费单位，下靠确定实际收费价格。如四级物业服务收费可确定为每平方米0.40元收取。附件2哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准一级标准服务等级服务内容服务标准一级综合管理1.小区内设置管理处。配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。2.项目经理有中级以上职称或大专以上学历，项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。3.服务时间：每天24小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。5.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。7.运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。8.公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修30分钟内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9.对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。11.对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。清洁卫生1.楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；墙面、天花板、公共灯具每月除尘1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭2次；门窗玻璃5-10月每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭1次，保持清洁；操作板面每周消毒2次；每月对电梯门、壁保养1次。2.楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次，保持干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；对区内主路、干路积水、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭1次；路灯、庭院灯每季度清洁1次；垃圾桶、果皮箱每天清运2次至垃圾中转站,保证无满溢现象，夏季每周进行清洗。休闲、娱乐、健身设施5-10月每天清洁1次，每月刷洗消毒1次。夏季每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。3.冬季及时清理积雪，主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他道路、场地小雪2天清理完毕，大雪4天清扫完毕。一级物业秩序维护1.人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。2.门岗：各主次出入口24小时值勤，其中主出入口5-10月不小于10小时立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。3.巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。4.车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。5.每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。绿化养护1草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。2.树冠完整美观，无枯枝死杈。3.绿篱修剪及时，适时补种无缺株。4.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。5.适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。6.适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修1.每年不少于2次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每周巡查一次，遇有损坏及时修补3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每半月巡查1次，发现破损，及时维修。4.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5.外共用照明系统完好率达95%，保证小区正常照明使用。6.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每月巡查1次，设施每半年保养1次，灭火器每年更换1次，确保正常使用。7.安全防范系统每月巡查1次，发现问题及时维修。8.排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每月巡查1次，保持畅通，正常使用，化粪池每年清掏2次。9.供水设施每月检查1次。每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎，防冻。高层房屋减压阀调压每季度1次并做记录。10.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。二级标准服务等级服务内容服务标准二级综合管理1.小区内设置管理处。配置办公家具、电话、计算机等办公设施及办公用品。2.项目经理有中专以上学历，项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。3.服务时间：每天10小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。5.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。7.运用计算机对业主资料、日常办公等进行管理。8.公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修45分钟内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9.对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。11.对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。清洁卫生1.楼内公共区域：地面每天清扫1次，每2天擦拭1次；墙面、天花板、公共灯具每2月除尘1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭1次；门窗玻璃5-10月每月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每月擦拭2次；电梯地面每天清扫2次，保持清洁；每月对电梯门、壁保养1次。2.楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次；绿地无垃圾、纸袋等杂物；对区内主路、干路积水、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每2月擦拭1次；路灯、庭院灯每季清洁1次；垃圾桶、果皮箱每天清运1次至垃圾中转站,保证无满溢现象，夏季每周进行清洗。休闲、娱乐、健身设施5-10月每周清洁1次。每年灭鼠2次。夏季每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。3.冬季及时清理积雪，主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他道路、场地小雪2天清理完毕，大雪4天清扫完毕。物业秩序维护1.人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，上岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。2.门岗：主出入口24小时值勤，次出入口16小时值勤，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。3.巡逻岗：按照规定路线和时间每4小时巡查一次，做好巡查记录。4.车辆管理：引导机动车辆按照规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。5.每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。二级绿化养护1.草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过15公分。2.树木无明显枯枝死杈。3.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。4.适时做好病虫害防治，病虫害现象不明显。5.适时采取防冻保暖措施。共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修1.每年2次对房屋结构涉及使用安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每月巡查2次，遇有损坏及时修补。3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每月巡查1次，发现破损，及时维修。4.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5.外共用照明系统完好率达90%，保证小区正常照明使用。6.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每半年巡查1次，每年保养1次，灭火器每年更换1次，确保正常使用。7.安全防范系统每2月巡查1次，发现问题及时维修。8.排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每2月巡查1次，保持畅通，正常使用，化粪池每年清掏2次。9.供水设施每2月检查1次。每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎，防冻。10.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。三级标准服务等级服务内容服务标准三级综合管理1.服务中心：有固定的办公地点及办公家具。2.项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。技术人员持证上岗。管理服务人员统一着装，服务主动、热情。3.服务时间：每天8小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。5.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，管理制度健全，物业管理档案资料齐全。7.运用计算机对业主资料、日常办公等进行管理。8.公示服务电话，受理住户的报修和投诉，有效修处理率100%；急修1小时内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9.对业主或使用人的投诉在5天内答复。10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的50%，对测评结果分析并及时整改。11.对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。清洁卫生1.楼内公共区域：每2天清扫1次；墙面、天花板、公共灯具每半年除尘1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦拭2次；门窗玻璃5-10月每2月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每2月擦拭1次。2.楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次；