塔坛9号商住楼物业服务方案

1塔坛9号商住楼物业服务方案希美河北物业服务有限公司2塔坛9号商住楼物业服务方案目录一、物业公司简介二、项目概况三、物业服务内容及服务标准四、物业公司组织机构、管理制度及岗位职责五、物业服务费用的成本测算3塔坛9号商住楼物业服务方案一、物业公司简介希美河北物业服务有限公司，成立于2014年1月，注册资金310万元，地处石家庄市桥西区。公司成立以来,一直遵循“业主至上、服务第一”的企业宗旨,发扬“团结、务实、开拓、创新”的企业精神,树立了“以人为本-人性化管理、以客为尊-超越客户满意”的经营理念,创立了具有希美特色的物业服务模式。目前,希美物业管理塔坛国际商贸城、国富·馨悦湾、塞纳阳光等多类型物业项目,同时开展物业管理咨询、企业管理咨询等多种经营,积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业服务以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问等领域进行拓展和扩张,研究和实践物业服务企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。公司尊重人才、崇尚人才，提倡“人尽其才，才尽其用”。公司拥有500多名雇员，聚集了一批业内精英，使本公司具备了雄厚的技术力量。公司的所有工作人员均按规定持证上岗。为提高员工专业素质，拓展企业品牌形象，公司每年更是不惜成本对员工进行专业培训，力求做到“尽善尽美、务实创新”，并以此为基础创建了公司务实、创新、进取、自我完善的企业文化。公司严格依照ISO9000质量管理体系标准规范自己的服务，通过分工严谨健全的组织结构，实行总经理负责制，公司下设：行政4人事部、秩序维护部、财务部、工程部。公司具有完善的规章制度和考核标准，使每位员工能在工作中有章可循、有法可依，管理上赏罚分明。公司拥有丰富的物业管理经验，尤其擅长管理大型小区、工业园区，并在对该类物业的管理服务方面积累了丰富的经验。在多年来的管理运作中，公司不断总结经验教训，提升经营理念，具备了对大型社区、高档住宅、写字楼、商业大厦、工业园、大型厂区、学校等多类型多层次物业的管理能力。总公司旗下的兄弟公司石家庄泰康保安服务有限公司成立于2008年12月23日注册资金2000万，是经石家庄市工商局注册、公安部门批准，是一家集人防、技防、物防于一体的新型正规化综合保安服务公司。其宗旨是：“维护社会治安、加强安全防范，以保护客户利益为己任”。营造祥和、安全、稳定的工作环境和生活秩序，以客户单位满意为目标，确保一方平安，努力做好安全防范保卫工作，现有保安员1000余人。公司自成立以来，一直本着“诚信为本、优质服务，科学管理、争创品牌”的经营理念，为社会各界提供高质、安全、专业的有偿安全防范服务。并在确保客户安全、维护社会治安秩序的工作中发挥了积极作用，得到了客户的充分肯定和认可，已逐渐成为省会保卫行业中阵容强大、实力雄厚的一支安全保卫力量。展望未来,希美物业将一如既往潜心打造自身品牌,不断提高企业的管理运作水平,赢得客户的信任与忠诚,赢得企业的持续稳健发展。在新的里程里,希美河北物业将以持续超越顾客不断增长5的期望为准绳,努力用精致管理和温馨服务回报社会,继续领行业之新,标行业之异。以昨日的成功作为今日的起点,迈出新的步伐,走向美好的明天。二、项目概况塔坛国际商贸城项目位于河北省省会南部，胜利南大街与南二环快速路交汇处火车站南侧，塔坛国际商贸城是河北省最大综合体项目群，9号楼位于塔坛项目东南侧，建筑面积34033㎡。三、物业服务服务内容及服务标准按照高起点、高标准的物业管理规范要求，同时根据政策法规的相关规定，对9号商住楼施专业化物业管理服务的内容包括：一、物业管理服务内容除根据国家有关物业管理行业法规和有关评优标准所规定的内容外，我们根据多年的专业管理服务经验所掌握的服务需求，在本项目的物业管理中设立了多种服务项目。今后还将从更多方面提供新的服务项目，不断满足业主的需求。二、办公大楼管理质量及服务标准（一）保洁质量及工作标准序号保洁项目工作时间质量标准工作操作标准方式频率61楼层通道、地面7：30～8：00分目视干净、无污渍、纸屑、脏杂物清扫湿拖1次/天2楼道扶手、栏杆8：10～11：00分目视干净、无污渍擦拭1次/天，循环保洁3楼道玻璃窗8：10～11：00分目视干净、无污渍擦拭1次/月4蜘蛛网目视干净、无污渍清扫1次/周5公共卫生间8：10～11：00分目视干净、无污渍湿拖、擦拭2次/天6门厅目视干净、无污渍擦拭1次/天，循环保洁7绿化租摆枝叶茂盛、无枯枝、无尘浇水、防虫害2次/周8办公室其他目视干净、物品摆放整齐、无污渍、纸屑、脏杂物清扫湿拖、擦拭1次/周（注：保洁工作时间可根据办公楼的实际时间作相应调整。）办公区：（1）实行专职保洁员责任制，保洁工统一着工作装上班；（2）7：30分～8：00分统一湿拖办公大楼门厅及清扫；（3）8：10～11：30分分别擦拭楼道扶手、铁花，湿拖楼梯、打扫公共卫生间（卫生间内无异味），每天1次，做到无明显灰尘、污垢；（4）11：30～12：00清除各楼层垃圾、污物；（5）下午13：30～18：00分全面循环保洁并擦拭各楼层公共开关、消防栓箱等，每周对各楼层蜘蛛网进行清除，保证管理区域干净、卫生、整洁。（二）房屋本体巡查标准1、每日巡查1次物管区域内的门，楼梯通道及门窗、玻璃等。做好巡查记录，并在合同约定范围内及时做好维修养护。72、巡查楼梯间：1）检查楼层通道灯是否正常，发现问题及时维修。2）每月检查各楼层、单元消防器材是否标识完好，配件齐全，灭火器是否有漏气或过期，失效现象。并做好检查记录，确保消防通道畅通无阻。3）设施检查卫生状况是否良好。（三）公共配套设施设备是否完好1、楼道巡查1）确保共用设施设备运行正常，无事故隐患。制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理等制度，并严格执行。2）各楼层（单元）公共照明、供水设备、管道、阀门等每日巡查。随坏随修，并做好记录。2、巡查楼宇内外环境：1）大楼外墙面每周进行巡查，外墙及公共部位无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，保持外墙面完整、美观。2）检查是否有损坏公共设施、健身娱乐设施、违章制造噪音、污染环境，高空抛物等。3、给排水系统1）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。2）所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内及停车场无积水、浸泡发生。83）遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，4）无长时间停水事故。（四）服务标准（1）秩序服务标准1、门岗秩序服务标准：a保持良好的形象及精神状态,注重仪容仪表、礼节礼貌,门岗实行24小时值班制,非本楼人员来访,由门岗询问并进行来访登记，方可进入；b与所在辖区警署密切配合,协助公安机关作好公共秩序工作；c业主的搬入(出)物品须告知管理处进行登记；d门岗有责任和义务对物资的出入进行有礼貌盘查和登记；2、巡逻岗服务标准：a实行巡逻制度,重点部位每小时巡查一次。保护植物及建筑小品完好,严防破坏。检查保护公共场所的设施设备、各层单元门窗不受破坏,不被盗窃。检查各处消防器材情况,如有破损、丢失立即上报,及时处理。b对可疑人员,进行跟踪监控,必要时礼貌盘查并与警方联系。c区域内物资流动实施检查、盘问和登记制度（2）消防管理a开展消防法规宣传和学习,建立健全消防安全责任制、消防规章制度,任命三级防火责任人,明确职责,定时检查消防器材。b组建义务消防队伍,定期开展业务培训,进行灭火训练和消防演9习。c保障消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时启用。d管理处制定出灭火应急预案。e管理楼内消防设施完好率100%。f火灾发生率为零。（3）清洁卫生服务：1、楼层通道:a质量标准：目视干净、无污渍、纸屑。b工作标准：1)每天清拖楼层通道1次;2)扶手扶杆每周打扫3次;3)每周对楼层的蜘蛛网打扫一次。2、公共场所、公共绿地、主次干道:a质量标准:1)地面无明显杂物、积水;2)垃圾桶外表无明显污渍,无垃圾粘附物;3)宣传栏目视清洁;b工作标准:1)各种配套设施每周打扫3次(指消防栓箱、水电表箱、配电箱、）；2)公共绿地每天清理1次，绿地内无明显纸屑、杂物；103)主次干道每天清扫,循环保洁;4)宣传栏、标志牌定期擦尘;5)垃圾桶每天清倒1次,垃圾日产日清；6)明沟、雨水井内无积水、无杂物。（4）收集整理物业及业主资料，科学分类建档。1、物业接管时，全面收集房屋建筑、附属配套设施设备、绿地绿化、消防设施等工程建设、技术资料；2、日常管理及维修更新时，收集房屋维修档案、设备运行档案，将维修更新后的物业情况登记在案。3、将已经建立的物业档案进一步整理完善、归档，可分为工程建设资料和业主资料两大类。4、本着安全、完整、保密、方便查阅的原则实行专人管理。三、物管处组织机构及岗位职责1、机构设置：建立一支精干、高效的管理班子，配备一个勤奋敬业、技术精湛、服务优秀的队伍，保证高质量、高效率运行。机构设置：成立塔坛物业服务处，对本管理区域实施物业管理，物管处采取经理负责制，保证管理工作统一、高效。下设客服部、保洁部、公共秩序部、工程部。2、各部门主要职责1、综合主管（由项目经理兼职）1.1根据领导对物业工作的指示和要求以及物业服务协议，领导所属员工完成上级下达的各项工作任务，对办公楼各项物业工作全面负责；1.2定期召开例会，对工作进行布置、检查、跟踪和闭合，负责各项11服务过程的抽查与监管，负责对各岗位员工的考核工作；1.3每月定期组织各口管理人员对各项服务过程质量的巡查、监督、指导和考核，负责相关服务过程中不合格服务的纠正和预防措施的控制及跟踪验证；1.4组织开展本处的各类培训，并做好效果跟踪；1.5组织进行物业管理后续服务工作的情况分析、处理及统计技术的应用。2、维修员2.1负责办公楼的公共设施设备日常巡视、维修、保养，保证设备正常运行；2.2根据主管或班长的维修单工作内容依据维修服务程序开展工作；2.3熟练掌握设备的操作规程和技术性能，优质高效地完成维修养护任务和质量记录工作；2.4保持责任区域内的清洁卫生、安全。2.5负责给排水的设备运行、监控、维护、保养、记录工作；3、秩序维护员3.1严格执行公司各项管理制度和上级命令；3.2熟悉本岗位工作任务和工作程序；3.3掌握突发事件的处理程序及服务技能技巧；3.4忠于职守、文明执勤、礼貌待人，认真做好执勤记录；3.5熟悉辖区内的治安、消防设施分布情况，掌握其性能和使用方法；3.6掌握辖区人员出入动态及车辆进出的记录，认真执行物品出入办公楼的规定；3.7对辖区内的各种违规行为应及时予以劝导、制止；3.8对突发事件应及时报告，做好事件的全程记录；4、保洁员4.1全面了解清洁部位，认真完成责任区内日常的卫生保洁工作，及12时清理、检查、改善卫生死角；4.2熟悉《办公楼保洁操作规程》及表单运作工作要求；4.3办公楼内公共部分卫生，必须保持清洁有序，做到无果皮、无纸屑、无烟头、无积水，屋顶和墙角不得有蛛网尘埃，工作中注意节约用水；4.4按时做好垃圾桶、果皮箱、痰筒、下水道清理，及时喷洒消杀药物；4.5在上班时间内，保洁员应定期在办公楼内巡视，检查发现不洁之处，应认真及时清理；4.6负责管理服务区域内的卫生保洁工作。卫生、消杀合格率达到100％。5、客服5.1贯彻执行经理及分管领导下达的各项指令，负责关客户服务，清洁，外委公司管理等日常事务的领导组织工作，及相关部门的协调工作；5.2负责制定部门工作程序，规章制度，服务规范等条例，并监督贯彻实施；5.3全面负责用户的投诉工作，审定紧急情况的应急处理程序，对紧急发事件及时做出决策，正确处理，尽可能将住户（使用人）的损失降到最小限度；5.4负责与部门工作相关的政府机构及地方单位的外联工作；5.5参加各种协调会，针对相应问题找相关人员及时予以解决；3、管理运作。为实现管理目标，拟定各项工作计划、工作职责、操作程序和操作规范，通过检查、测量、衡量等方法得到工作结果的评定，随时纠13正工作偏差。在整个管理运作过程中，以服务质量为核心，以规范化、程序化的操作为手段，不断调整、缩小与管理目标的差距。四、管理人员的培训1、培