大陆房地产项目物业管理与服务_49页_世邦魏理仕

大陆物业管理与服务主讲：吴沂城WuYicheng世邦魏理仕华南区董事DirectorSouthernChinaCBRECBRichardEllis|Page2目录一、大陆物业管理的印象二、大陆物业管理的发展三、发展中的问题四、大陆物业类型五、大陆物业管理六、物业管理中的法律纠纷七、物业管理中的危机管理八、物业管理市场营销九、大陆物业管理招投标十、资产服务与物业经营十一、大陆物业管理从业资格十二、问答CBRichardEllis|Page3一、大陆物业管理的印象你所见到或感受到的大陆物业管理－－印象问题评价期望CBRichardEllis|Page4一、大陆物业管理的印象是这样的吗CBRichardEllis|Page5一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page6一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page7一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page8一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page9一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page10一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page11一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page12一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page13一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page14一、大陆物业管理的印象还是…CBRichardEllis|Page15一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page16一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page17一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page18一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page19一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page20一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page21一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page22一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page23一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page24一、大陆物业管理的印象大陆的变化全部是因为他…CBRichardEllis|Page25一、大陆物业管理的印象CBRichardEllis|Page26二、大陆物业管理的发展1、大陆物业管理的起源与特点①大陆物业管理起源于住宅小区②从房管所到物业管理公司③经济发展与房地产产品的多样化CBRichardEllis|Page272、大陆物业管理的发展进程①物业管理的萌芽与兴起(1988年-1993年)－概念导向②物业管理快速发展期(1994年-2002年)－快速扩张③物业管理规范健康发展期(2003年至今)－理性回归二、大陆物业管理的发展CBRichardEllis|Page28二、大陆物业管理的发展3、物业管理行业状况ƒ目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。ƒ上述3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。ƒ全国物业管理企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。CBRichardEllis|Page29三、发展中的问题问题1：管理与服务的误解重服务轻管理；降低身份谈服务问题2：政府导向与企业的误读有计划的物业管理市场问题3：大包大揽的物业管理小物管大社会问题4：物业管理向何处发展管理费“屋顶”物业管理公司生存空间的挤压CBRichardEllis|Page30经济的高速发展、导致房地产的多元化发展1、住宅物业－－从满足一般居住需要到满足度假与投资需要第一居所（政府经济适用房、商品房、别墅、高级公寓）第二居所（度假产品、投资产品）四、大陆物业类型CBRichardEllis|Page31住宅物业深圳梅林一村CBRichardEllis|Page32住宅物业深圳观澜湖高尔夫别墅CBRichardEllis|Page33住宅物业中信红树湾CBRichardEllis|Page34度假物业海南三亚度假公寓CBRichardEllis|Page35度假物业海南三亚度假物业CBRichardEllis|Page36度假物业海南三亚度假物业CBRichardEllis|Page37农村住宅物业四川成都三圣花乡CBRichardEllis|Page38农村住宅物业四川成都三圣花乡CBRichardEllis|Page392、写字楼物业性质：单一业主持有租赁物业销售物业等级：甲级写字楼乙级写字楼普通写字楼四、大陆物业类型CBRichardEllis|Page40写字楼物业深圳CBD写字楼CBRichardEllis|Page41写字楼物业深圳CBD写字楼CBRichardEllis|Page423、商业物业购物中心（单一业主持有、销售分散持有）书城交易市场（工业品、珠宝、建材、纺织品、药品、农产品……）四、大陆物业类型CBRichardEllis|Page43购物中心深圳城市广场CBRichardEllis|Page444、城市综合体包括：写字楼购物中心公寓酒店四、大陆物业类型CBRichardEllis|Page45城市综合体深圳万象城CBRichardEllis|Page46城市综合体深圳万象城CBRichardEllis|Page475、工业物业包括：厂房仓储物流业态：工业生产加工研发中心软件园物流园四、大陆物业类型CBRichardEllis|Page48研发中心深圳华为研发中心CBRichardEllis|Page496、其他物业政府物业学校医院展览中心剧院音乐厅公众公园机场体育场馆……四、大陆物业类型CBRichardEllis|Page50政府物业深圳市政府CBRichardEllis|Page51政府物业杭州市政府CBRichardEllis|Page52展览中心深圳会展中心CBRichardEllis|Page53医院深圳北大医院CBRichardEllis|Page54机场北京T3航站楼CBRichardEllis|Page55体育场馆北京鸟巢CBRichardEllis|Page56五、大陆物业管理1、物业管理资格管理前期物业管理（业主委员会成立前）发展商招标、发展商与物业管理公司签署合同业主委员会成立后物业管理业主委员会招标、业主委员会与物业管理公司签署合同CBRichardEllis|Page57五、大陆物业管理2、公司资质管理物业服务企业资质等级分为一、二、三级一级资质：1.注册资本人民币500万元以上。2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩CBRichardEllis|Page58五、大陆物业管理二级资质：1.注册资本人民币300万元以上。2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩CBRichardEllis|Page59五、大陆物业管理三级资质：1.注册资本人民币50万元以上。2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4.有委托的物业管理项目。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。CBRichardEllis|Page60五、大陆物业管理新设立物业管理公司资质新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期。CBRichardEllis|Page61五、大陆物业管理管理资质与管理规模一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。CBRichardEllis|Page62五、大陆物业管理3、收费管理（1）、收费种类专项基金本体维修基金管理费停车收费有偿服务收费（2）、收费依据政府定价（基金、住宅区停车费、政府福利房管理费）市场定价（3）、收费形式现金缴纳银行托收（4）、收费纠纷及处理CBRichardEllis|Page63五、大陆物业管理4、业主大会与业主委员会管理1）业主大会入伙2年、或入住50％须成立业主组织－业主权力机构2）业主大会权力或职责A制定、修改业主公约和业主大会议事规则；B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；C选聘、解聘物业管理企业；D决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；E制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；F法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。CBRichardEllis|Page643）业主委员会业主大会执行机构4）业主委员会权力或职责A召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；C及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；D监督业主公约的实施；E业主大会赋予的其他职责。五、大陆物业管理CBRichardEllis|Page65五、大陆物业管理CBRichardEllis|Page66五、大陆物业管理CBRichardEllis|Page67五、大陆物业管理CBRichardEllis|Page685、大陆社区文化管理™社区文化内容与特点™社区文化与住宅小区物业管理的关系™社区文化建设五、大陆物业管理CBRichardEllis|Page69万科社区文化扫描爱在母亲节5月8日，天降福雨，万科物业的工作人员们一大早便手捧康乃馨等候在社区出入口，笑迎母亲们的到来！他们要用手中的芬芳传达这一天对母亲们的感谢和寄语！各社区还开展了别具意义的节日祝福活动。“做成功母亲，科学教育子女”讲座，吸引了年轻的、年老的母亲齐聚一堂，共同交流子女教育问题；一张小小的卡片，倡议业主将自己对母亲的祝福写下，将自己真挚的情感转达给敬爱的母亲！浓情问候营造出和谐社区氛围，更让母亲业主们在节日里感受到来自万科物业的美好祝愿，增进了彼此情感交流！“花季童年”少儿活动七彩童年如花季般绚丽绽放，她快乐