工程服务部ISO资料

受控文件，未经允许不得复制第1页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司组织架构图文件编号/GC001版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码1/11目的工程服务部人员架构编制,明确人员岗位的编排,在组织方面有序进行,达到统一人事管理组织结构。2适用范围中山市忠洋物业管理有限公司工程服务部。3人员架构人员架构图(暂定人)工作时间：A班：09：00—17：30（正常班）如有紧急事件，应及时处理，4相关表格4.1《工程服务部当值排班表》——/GC001—F0014.2《调班申请单》——/GC001—F002工程服务部主管运行组长运行组员维修组员维修组长受控文件，未经允许不得复制第2页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司部门职能及质量目标文件编号/GC002版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码1/21目的为了明确忠洋物业管理有限公司工程服务部的部门职能和质量目标，特制定本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理有限公司工程服务部。3内容3.1主要职能3.1.1归口管理中山市忠洋物业公司所辖物业的公用设备、设施和建筑物、场地，确保其状态满足提供服务需要。3.1.2负责中山市忠洋物业公司所辖物业及新接物业的隐蔽工程、地下管网、电气线路等图纸、资料、文件的接收和保管。3.1.3负责建立设备设施运行、操作、维护保养规范并组织实施。3.1.4负责中山市忠洋物业公司所辖物业的测量设备管理，确保按规定的校准周期进行校准并在校准的有效周期内使用。3.1.5负责编制各种设备设施的维护保养和检修计划并组织实施。3.1.6按规定处置业主/住户的报修和投诉。3.1.7负责提报有关设备、设施运行、维护保养和抢修施工所需材料、配件服务的采购申请，选择并对供应商的评价。3.1.8负责水、电的正常供应及停电/故障断电时的供电。3.1.9根据灭火、抢险需要、确保所需设备或场所/部位水电的供应。3.1.10确保维修人员具备法规或国家行政主管部门规定的需持证上岗资格。3.1.11确保为业主/住户提供的服务及时、文明、有效。3.1.12负责按规定保管、维护、安装和交付业主/住户提供的产品。3.1.13负责二次吉屋装修和保修期内遗留工程问题整改跟进工作。3.1.14负责区内业主（或其委托人）提出的室内装修的管理工作。受控文件，未经允许不得复制第3页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司部门职能及质量目标文件编号/GC002版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码2/23.2质量目标3.2.1房屋的完好率达98％及以上。3.2.2重点设备的使用完好率达98％及以上。3.2.3住户工程报修质量合格率达96％及以上。3.2.4住户工程报修处理及时率达95％及以上。3.2.5住户工程报修有效投诉处理率100％。受控文件，未经允许不得复制第4页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司主管岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码1/41目的为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理有限公司工程服务部。3内容3.1全面负责工程部日常工作的管理、协调、督导及考评。3.2负责部门各类计划（工作计划、物品申购计划、培训计划等）的拟定或审核。3.3负责部门各类资源的有效控制，保证经营指标的完成。3.4负责针对本部门投诉的有效处理。3.5负责组织开展小区工程设备的维修、保养、运行、管理。3.6负责制定工程管理制度和设备操作程序。3.7负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。3.8负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。3.9负责洽谈、评诂、监督工程外判项目，组织对外判工程的质量验收。3.10负责审核用户的室内装修。3.11负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。3.12负责与相关业务主管部门进行业务联系。3.13完成上级交办的其它任务.4.主管任职条件：大专及以上学历，有5年以上大型屋苑实际工程管理经验，熟悉ISO9001知识及物业管理法律法规，有较强的组织、沟通、协调控制能力；诚实守信，豁达向上，富于团队合作精神，年龄在25-45岁之间，限男性。应掌握的文件：《物业管理条例法律法规》、《工程服务部工作手册》、《人力资源管理》受控文件，未经允许不得复制第5页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司维修组长岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码2/41目的为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理有限公司工程服务部。3内容3.1.岗位职责3.1.1严格遵守公司各项规章制度，自觉维护公司利益和形象。3.1.2在工程部主管的直接领导、安排下，开展工作。3.1.3公平、合理、科学地安排好组内工作。3.1.4协助工程部主管搞好组内员工培训工作。3.15定期召开班组组员会议，总结、布置、协调运行班组内的各项工作开展。3.1.6协助主管做好物业接管验收工作，遇有物业验收时，随时能抽调人员到场。3.1.7每日对组内员工的着装，仪容举止、文明礼貌以及员工是否注意安全作业，是否保证工作质量，工作记录，现场收尾工作是否做好等情况进行全面检查、评价，对不合格的要求其及时整改纠正。3.1.8协助仓管员负责管理好本班组的公用工具。3.1.9参与制定运行班组所管辖的设备设施维修保养年计划，并具体协助组织实施。3.1.10完成主管下达的其它工作。3.2维修运行组长任职条件高中及以上学历，有电工证，高低压配电入网操作证，5年以上高低压配电工作经验，有较强组织、沟通、协调能力，服务意识强，诚实勤勉，富于团队合作精神，年龄在23-45岁之间，限男性。应掌握的文件：《电工安全操作规程》。受控文件，未经允许不得复制第6页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司水电工岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码3/41目的为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理有限公司工程服务部。3内容3.1.岗位职责3.1.1严格遵守公司各项规章制度，自觉维护公司利益和形象。3.1.2在维修班长的直接领导、安排下开展工作保质保量的认真完成维修班长分派的各项工作任务。维修班长不在，遇有应急工程报修时绝对服从调度当值人员的调派。3.1.3积极参加部门、班组内组织的各项培训工作，认真做好学习笔记，不断提高自身素质。3.1.4负责住户室内外公共设施、设备以及区内的配套设施的水电、土建安装、维修、检查、保养工作。3.1.5严禁假公济私，个人私自承接业主/住户家庭安装/维修业务。在制作/安装/维修过程中如遇到疑难，应及时如实地汇报给维修班长、调度当值员或主管，请求支援解决，严禁盲目乱拆乱换。3.1.6每次维修完后应尽量将换下来的废品带回工程部交给仓管员，由仓管员核实记录。3.1.7按要求完整、清晰、真实地填写好各类工程报修单，同时也应按要求认真填写好工作记录本以备日后查询。3.1.8完成主管委派的其他工作。3.2水电工任职条件高中及以上学历，有电工证，5年以上高低压配电工作经验，有较强组织、沟通、协调能力，服务意识强，诚实勤勉，富于团队合作精神，年龄在23-45岁之间，限男性。受控文件，未经允许不得复制第7页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司仓管员岗位职责和任职条件文件编号/GC003版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码4/41目的为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。2适用范围中山市忠洋物业管理有限公司工程服务部。3内容3.1.岗位职责3.1.1严格遵守公司各项规章制度，自觉维修公司利益和形象。3.1.2在主管的直接领导下开展工作。3.1.3负责仓库的日常管理工作，对出入库的材料和工具进行验收、登记，对不符合规定的物品和手续有权拒绝入库或领取。3.1.4保持仓库清洁卫生、通风良好，并做好防火、防潮防晒、防水、防盗等防护措施，确保物品质量和库房安全。3.1.5建立仓库管理资料，做到手续、记录齐全。3.1.6不断提高业务水平，保证各岗位领料及时，工具借还有序。3.1.7完成主管交待的其他工作任务。3.2仓管员岗位任职条件：高中及以上学历，熟悉仓库的业务，有3年以上的仓库管理工作经验，工作责任心强，诚实勤勉，富于团队合作精神，年龄在25-40岁，男女不限。应掌握的文件：《仓库管理规定》、《物料入仓规定》、《仓库盘点制度》《仓库防火规定》。受控文件，未经允许不得复制第8页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司吉屋接管验收标准及检验方法文件编号/GC004版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码1/41目的为了明确房屋接管验收标准和检验方法，特制定本文件。2适用范围中山市忠洋物业公司所辖物业各小区业主房屋及其水电配套设施等。3内容3.1标准参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主（住户）的合理要求。3.2标准及检验办法3.2.1梁、柱、板主体3.2.1.1按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。3.2.1.2无钢筋外露。3.2.2顶棚3.2.2.1抹灰面平整，而层涂料均匀，无漏刷，无脱皮。3.2.2.2无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。3.2.3墙面3.2.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。3.2.3.2块料（如磁砖）面层：a)粘贴牢固，无缺棱掉角；b)面层无裂纹、损伤、色泽一致；c)对缝砂浆饱满，线条顺直。3.2.4地（楼）面3.2.4.1毛地面：平整，无裂纹。3.2.4.2块料（如磁砖）面层：受控文件，未经允许不得复制第9页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司吉屋接管验收标准及检验方法文件编号/GC004版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码2/4a)粘贴牢固，无缺棱掉角；b)面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；c)对缝砂浆饱满，线条顺直。3.2.4.3水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。3.2.4.4卫生间、厨房和前后阳台地面：a)用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确地漏，不应有积水，倒泛水；b)第二天到楼下检查楼面无渗漏。3.2.5门窗：3.2.5.1开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现：目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。3.2.5.2从室内轻扔晃门锁与门连接牢固，开启灵活。3.2.5.3木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。3.2.5.4单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象：玻璃胶缝密实、美观，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。3.2.6电子可视对讲门铃3.2.6.1开启灵活，通话器完好无损，通话清楚，图象清楚；3.2.7窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：3.2.7.1窗外防水胶均匀。先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下的均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；3.2.7.2查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水。3.2.8楼梯、扶手受控文件，未经允许不得复制第10页共83页工程服务部工作手册中山市忠洋物业管理有限公司吉屋接管验收标准及检验方法文件编号/GC004版本编号A/0生效日期2010年1月1日页码3/43.2.8.1砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。3.2.8.2钢木结构的楼梯：a)用力轻摇无晃动，安装牢固；b)钢筋无锈蚀，无弯曲；c)木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。3.2.9开关3.2.9.1安装牢固，目视盖板无损坏。3.2.9.2全检开关灵活，开启接触效果良好。3.2.10供水系统3.2.10.1安装牢固无能摇动；打开每栋的供