新世纪-服务式公寓

产权酒店、服务式公寓简介及案例解析产权式酒店——起源于欧洲的产权式酒店已经在国内部分城市引起了发展商及投资者的浓厚兴趣……产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。产权式酒店的概念产权式酒店的特征1、业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式获取产权，拥有产权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。2、酒店式管理，管理费用较高产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米·月。3、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利润，不提供其他回报。产权式酒店的三大类型1、时权酒店由瑞士亚力山首先提出“timesharehotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。2、退休住宅型是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。3、有限自用的投资型酒店开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。物业投资新品种----服务式公寓——服务式公寓是随着现代房地产的不断向前发展，经济全球一体化进程的不断加速，顺应商务配套的需求而诞生的一种新型地产开发、投资模式。随着国内金融、经济的起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入一个更多元化的发展空间，各式各样的服务式公寓将配合社会的不同需要而衍生……起源及发展过程服务式公寓的概念最早源于欧洲。时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营。近年更流行大酒店集团在兴建酒店项目中加入一栋或以上的服务式公寓，如深圳的会展阁，广州的远洋宾馆及其公寓等。此举有利于所有设施及员工除了提供服务予本身酒店住客外，亦同时为服务式公寓的住客提供服务，大大省却了人手和经营成本。服务式公寓在中国的发展概况随着中国加入世贸组织(WTO)，越来越多的跨国财团看好中国这个庞大的消费市场，纷纷进驻。而跨国公司大都规定派驻海外的人员不能用公司的名义买房子，但可以以公司名义在当地租房，租金由公司支付，这笔津贴相当优厚。因此这类进驻的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善的居所。国内的服务式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。目前，最为人熟知的服务式公寓包括有深圳著名的名仕阁及会景阁，而北京的有新世界酒店所属的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海湾酒店公寓等等。服务式公寓的未来发展迄今，服务式公寓在国内其它各大、中城市仍是一种尚不多见的物业类型，其市场的投资发展潜力相当大。未来，服务式公寓将成为房地产的另一新营销趋势。随着国内金融、经济的起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入一个更多元化的发展空间，各式各样的服务式公寓将配合社会的不同需要而衍生。服务式公寓的特征整体上，服务式公寓均采用酒店式服务，公寓式管理。其能提供酒店式的各项配套服务，如有人整理房间及清洁，亦能使住户享受到星级酒店的家，更能提供管家服务予住客。管家服务不但可以为住户提供餐饮、订票等服务外，更可为住客安排一般起居生活需要，如购物及安排消闲节目等，服务比酒店更全面，而且收费比酒店便宜。根据其住客的不同需要，服务式公寓更可细分为：1、以商务人士为主要对象；2、以旅游人士为主要对象。以商务人士为主要对象此服务式公寓大都座落于，商务气氛浓郁，交通便利、优越的地理位置、各种配套设施齐全的生活环境形成了这里独特的商务环境。例如北京市的新世界太华公寓位于崇外大街的黄金地段。并且，此类服务式公寓多以一房式格局为主及其装修也较华丽、堂皇，租金也因此而较高。提供全天候的多功能商务中心包括提供２４小时中不同时段的商务会议、商务秘书、金融、传真、信息查寻等各类服务。以旅游人士为主要对象此服务式公寓大都座落于旅游热点，为住户提供较廉价的居住单位及各类服务及设施。为设合不同旅游人士及家庭的需要，单位间隔有一房、二房及三房，以方便家庭成员或同行亲友互相照顾及耍乐。对于一些能吸引旅游人士逗留一至二星期的旅游热点，此类服务式公寓十分受旅游人士欢迎。其他此外，目前还兴起老人公寓、学生公寓（这里特指留学生楼、专家楼）等各种类型服务式公寓，在国外甚至还出现专为同性恋提供的“同性恋公寓”，这些都是服务式公寓发展到一定阶段，迎合市场需求而产生的。产权式酒店与服务式公寓比较——同为地产投资市场上的新产品、发展商注目的新热点，产权式酒店和服务式公寓在本质及特点上亦存在诸多差别……服务式公寓与酒店的配套比较配套服务式公寓酒店１．房间面积较大，平均约四百尺或以上较小，大概只有二至三百尺２．房间间隔开放式，及数房可供选择开放式３．装修方面以舒适、明亮为主以豪华、堂皇为主４．设备方面一定设有厨房不附设厨房５．用具方面设有刀叉等基本厨具不设餐具６．设施方面设有车位、小餐厅、健身室及较多美食酒楼、餐厅，全面商务中心等；的房间整理及清洁；７．租金方面较平较贵结束语香港美亚置业集团在海内外操作投资型物业有着丰富的经验及大量成功案例。九十年代在国内率先推出了中国首个产权式酒店——雅兰酒店，分别在上海、北京、张家界、海南、广州等城市策划和操作了多个同类项目。同时，美亚置业投资（中国）也是最早在国内引进新型投资模式“服务式公寓”的机构之一，并在全球范围内设有专业的此类物业管理公司和“美亚太平洋会”，拥有一大批的高级专业人才……产权式酒店与酒店公寓综合比较产权酒店服务式公寓主要用途投资/度假投资/居住/办公本质酒店公寓目标市场中产阶级、公司机构商务人士、代表机构、SOHO一族位置需求要求处于城市郊区，有处于都市繁华地段，要求交通便利良好的山水景观资源价格因为稀缺性和配套设施地价成本高、装修档次高、配套齐全齐全价格高企价格高企市场状况以旅游地为主以商务经济活动频繁地区为主投资者要求可以委托管理亲自参与，也可以委托出租实操案例——作为投资型地产的专业机构，美亚集团在各地成功操作的案例数不胜数，以下针对贵司项目的可借鉴性，撷取两例进行简单分析……杰仕豪庭——美亚置业集团操作的杰仕豪庭在上海已经成为上海五星级服务式公寓的一个典范，IBM、西门子、日清食品等跨国企业高层人员已成为我们的客户，住在杰仕豪庭。“美亚置业”全程代理定位上海作为中国经济发展指标性的城市，无论是城市综合实力还是综合竞争力在中国都排在第一位。越来越多的海外大型企业进入上海。美亚不仅看到了这一点，而且发觉整个上海房地产市场上为这部分海外企业高层管理人员所提供的服务式公寓市场尚不能满足经济发展的需要，服务式公寓大有可为！杰仕豪庭位于虹口区中心地带——毗邻黄浦江，有着极佳的地位置。高档定位已成共识，但由于项目属于单栋，且体量不大，如简单定位于高尚住宅则难免在与其他社区项目的竞争中先落下风。美亚介入后，结合上海市整体经济及上海市房地产市场的分析，将项目定位于五星级服务式公寓。目标客户定位分析根据本案所处的地段、定位以及200-400多万元的总价范围所对应的目标客户。拟定“杰仕豪庭”目标客户群主要分为四类：A：房地产投资者B：港澳及海外机构及华人C：本地市场中的高收入阶层D：外省市大型国企领导和富裕之私营业主客户锁定策略美亚置业相信一些有机会成为杰仕豪庭的买家及上海设立了办事处的公司的职员会因美亚置业在海内外的声誉及力量而乐意接受推荐。另外，美亚的资料库拥有超过万间香港注册公司、华商会所及其他商会的资料，此系统几乎覆盖了所有亚洲人控股的公司。美亚与各地的分公司的所有办事处都设有展示厅及电子邮递联系，更与众多跨国公司的决策者有直接联系。美亚置业最终的目标是能联系上此类决策者，希望能给本物业引进买家及租客。同时，因项目定位所针对的目标客户群主要为高端客户，美亚集团更定期/不定期举行海外展销会、各种鸡尾酒会及俱乐部，以吸引客户。杰仕豪庭专场展销会争取市场最高的盈利基于过去上海市住宅及写字楼数量出现供过于求的现象，售价及租金亦相应向下调，但却出现了一个双方向市场，一些标榜高质量、良好设计、配套完善优质、管理及位置优越且有完整策划之物业，其价值将保持不变，这一点必须在市场销售及租赁活动中显示出来。美亚在受任策划顾问后将每月提供市场报告，即时了解市场的发展及趋向，准确的定位及市场把握，使杰仕豪庭在市场上取得了优异的业绩。最初项目价格定位于均价9500元/平方米，实际销售中取得了20000元/平方米的成绩，创造了当时上海楼市的天价，而仅仅相邻数百米的在售楼盘，价格仅为6000元/平方米。物业管理聘用美亚物业管理（新西兰）有限公司作挂牌式物业管理顾问，纳入美亚太平洋会，享受会员资格。并由美亚置业安排一名从事国际物管行业并驻上海之香港专业物管总经理作为杰仕豪庭物管部之培训及组织顾问。这样不单可使业主感到发展商对物管之重视及质量，另方面也可降低物业管理成本，一举两得。港澳中心——作为武汉首家产权式商务酒店，港澳中心在2002年夏天创造了武汉楼市均价7000元/平方米的神话，在业内外迅速成为被关注的焦点……定位港澳中心大厦于1992年开始兴建，因与区政府之间的产权纠纷问题，很长时间以来一直是步行街上一栋“烂尾楼”。发展商曾经请来戴德梁行及广州一家代理公司进行策划及营销，定位于商住楼或一般写字楼，以2000多元的价格销售，但实际销售情况非常不理想。美亚置业2001年底接手这个项目后，推翻了原来的定位，并马上投入了对武汉市场的调研工作。根据调研结果，考虑到项目自身规划上的局限性及武汉市旅游资源的有限性，重新定位于产权式商务酒店。因武汉经济的高速发展，对外经济活动的日益频繁，以商务定位，从旅游及商务两方面寻求支撑，扩大目标客户群面。定位支撑点武汉经济发展，（对外）商务活动的日益频繁；步行街的吸引力，新世界商场知名度的吸引力等共同构成的旅游资源；武汉房地产的加速发展，投资型房地产逐步升温。同时，武汉投资地产市场缺乏有竞争力的新产品；港澳中心长期“烂尾楼”的负面形象需要一个全新定位重塑形象。客户信心支撑固定8%高额回报，银行保证金担保；政府支持，形象及信誉提升；在汉召开“21世纪商务酒店新潮流研讨会”，邀请专家进行讨论，以消除90年代武汉泡沫房地产形成的投资阴影，引领新的投资热潮；美亚集团客户资源；加入“美亚太平洋会”，参加全球网络互换。自身劣势及弥补措施根据美亚前期的市场调研及项目自身优劣势寻找，并结合销售部反馈之客户意见，项目问题点主要集中在交通问题上，公司迅速与发展商取得沟通，并通过与政府的协调，开通了跨步行街的江汉二路。整合客户资源，锁定目标客户在新世界百货及汉正街设立展销点并发放资料，以有针对性吸引高端客户及外地在汉私营业主投资。率先推出“首期一成”，降低门槛，方便投资型客户资金运作。市场低潮期应变策略武汉因进入夏季后，气温迅速升高，房地产市场进入低潮期，公司迅速采取措施，通过集团网络在全国及香港、新加坡等东南亚国家进行异地销售，并与深圳主流媒体《深圳特区报》共同组织了港澳中心产权式商务酒店深圳公开推广会，这也是武汉第一次。同时在武汉主流媒体《长江日报》、《武