服务公司诉山东省某综合公司等商品住宅楼连环购销合同纠纷案(王

1山东省某劳动服务公司诉山东省某综合公司等商品住宅楼连环购销合同纠纷案王轶中国人民大学法学院教授上传时间:2002-3-13山东省济南市中级人民法院所认定的事实：[1]山东省某经济开发中心于1988年秋与济南市天桥区某村委会洽谈旧村改造事宜，并于1991年4月与该村委会签定了联合开发居民住宅楼合同。1993年1月，所建6栋楼房主体工程基本建成后，某经济开发中心没有办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续，即与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司于1993年1月11日签定了商品住宅楼购销合同。合同载明：某经济技术开发中心把5栋商品住宅楼出售给山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司，建筑面积17919.82平方米，每平方米850元，总价为1523.1847万元；付款方式：合同签定后付总款数的30％，3月底付总款数的50％，余款待房屋验收后10日内付清；交房时间为1993年6月1日。山东省某经济开发中心负责办理一切房产所有权手续，如购房方在交房前售出该房，则由某经济开发中心为某实业总公司和海南某经济技术发展公司指定的客户办理房产所有权手续。某经济开发中心为某实业总公司和海南某经济技术发展公司办理房产证明后，购房方应按合同规定及时付清款项，每延期一天按总房款的万分之五支付违约金。楼房竣工验收后2个月，如售房方不能顺利为购房方办理房产权手续，应退还购房方所付房款并赔偿银行利息的损失，另按总房款的20％支付罚金。合同签定后，某实业总公司于1993年1月12日至6月1日先后6次付给某经济开发中心人民币共计1204万元。某实业总公司征得海南某经济技术发展公司同意，又于1993年4月23日，与山东省某综合公司签定了购销所买之商品住宅楼合同，每平方米售价930元，共计16665430.60元。交房时间为1993年6月30日。违约责任与前引合同相同。合同签定后，某综合公司于1993年4月23日至6月5日先后6次共付给某实业总公司1316万元。某综合公司因计划变动，在工商部门办理了出售该商品住宅楼许可证后，又于1993年5月15日与山东省某劳动服务公司签定了出售所购商品住宅楼的购销合同，房价为每平方米990元，共计17740621.80元。交房时间为1993年6月30日。违约责任与前引合同相同。合同签定后，某劳动服务公司以月息5％贷款700万元，月息2.7％贷款100万元，分别于1993年5月19日至6月30日3次共付给某商业综合公司900万元。后因某劳动服务公司只见到复印的楼房图纸，故再未付款。某经济开发中心至今未将5栋楼房竣工，致使原被告及第三人某实业总公司共造成经济损失448万余元，为此，原、被告及第三人因合同履行及赔偿经济损失发生诉争。山东省济南市中级人民法院受理此案后，根据原告之申请，于1993年12月3日裁定，将山东省某经济开发中心在本市某住宅小区所建的第一、三、四、五。六号楼查封。查封期间，为避免更大经济损失，法院准许山东省某经济开发中心继续施工，并督促其办理有关的商品住宅楼土地使用权手续。但山东省某经济开发中心坚持不予办理。审判结果：山东省济南市中级人民法院依据本案的事实和证据认为：1、基于山东省某经济开发中心未办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续即与山东省2某实业总公司、海南某经济技术发展公司签定了商品住宅楼购销合同，违反了国家有关房地产开发和土地使用的法律规定。法院受理此案后，在较长的时间内督促其办理该商品住宅楼土地使用权手续，但第三人山东省某经济开发中心至今不予办理，故应认定双方所签定的合同无效。2．由于山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司签定的商品住宅楼合同无效，致使后来原被告及第三人以同一标的物所签定的两个商品住宅楼合同无法履行，给原被告及第三人造成较大的经济损失。3．山东省某实业总公司不注意审查法定手续，盲目签定购房合同亦应负一定责任，应承担部分经济损失。4．山东省某劳动服务公司高息贷款之利息，在法律允许之范围内予以保护，超出部分不予支持。在查明事实、核实证据的基础上，山东省济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项及第六十一条之规定判决如下：1．山东省某经济开发中心于本判决发生法律效力之日起10日内返还山东省某实业总公司购房款1204万元，赔偿经济损失4223150元；山东省某实业总公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还山东省某综合公司购房款4334200元；山东省某综合公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还山东省某劳动服务公司购房款900万元，赔偿经济损失3134250元。2．案件受理费58200元，由山东省某经济开发中心承担228400元，山东省某实业公司承担7500元，山东省某综合公司承担14300元，山东省某劳动服务公司承担8000元。诉讼保全费7769元，由山东省某经济开发中心承担7000元，山东省某实业总公司承担769元。宣判后，原被告及第三人均未上诉。[案例评释]本案是一起案情颇为复杂的买卖合同纠纷案。一方面，当事人之间的权利义务关系由于多次的转售行为错综迷离；另一方面，该案所涉及的法律问题很多，既有物权法上的物权变动问题，又有合同法上的合同效力问题、合同相对性原则的具体适用问题以及违约责任的承担问题。要想合理地解决本案，必须把握合同的效力认定以及合同的相对性原则这两个核心，层层递进，才能理顺各方当事人之间的关系，以准确地适用法律，公平地解决纠纷。一、合同的效力问题解决本案，首先面临的一个问题，即是山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司所签商品住宅楼购销合同的效力问题。对此，济南市中级人民法院的态度是非常明确的：即在受理此案后，在较长的时期内督促山东省某经济开发中心办理该商品住宅搂土地使用权手续未果的情况下，认定：该合同违反了国家有关房地产开发和土地使用的法律规定，而且山东省某经济开发中心迟迟不办理土地使用权转让手续，因而应是无效合同。从济南市中级人民法院的态度看，其受理后很长一段时间的做法与其最后的裁判未尽一致：裁判做出前，该院是督促山东省某经济开发中心办理相关手续，也就是说，督促其履行合同，而履行合同是以该合同有效为前提的；但嗣后的裁决却是认定合同无效。那么山东省某经济开发中心在未办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续的情况下，与3其他当事人所签定的出售商品住宅楼合同，是否属无效合同？答案应是否定的。理由在于：由于我国对于物权变动，在法律未设特别规定或当事人之间未有特别约定时，采债权形式主义模式。因而合同法上，作为买卖合同的出卖方，无须在签定合同时，既已取得其所欲出售的物品的所有权或处分权，而只须在合同签定时，有可能取得合同标的物的处分权即可。故合同生效的要件，就标的而言，是要求其在合同订立时“确定、可能”。[2]所谓“确定”，系指合同的标的在合同成立时必须确定，或者必须处于将来履行时可以确定的状态；所谓“可能”，是指合同的标的在客观上有实现的可能性。以客观上不可能实现的事项作为合同标的，理论上称为标的不能。民法理论上关于标的不能的情形，可分为下列几种：1．事实不能与法律不能。事实不能又称自然不能或物理不能，如约定购买根本上不存在的自然物质等；法律不能是指由于法律有禁止性规定而不能，法律不能的情形，构成违法行为，本质上属于合同违法。2．自始不能与嗣后不能。自始不能又称原始不能，指合同成立之时，其标的已不可能实现；嗣后不能又称后发不能，指合同成立时尚属可能，但于合同成立后因故而不能。3．全部不能与一部不能。全部不能指合同标的全部不具备实现的可能性。一部不能指合同标的仅一部分不具备实现的可能性。4．客观不能与主观不能。客观不能指标的非因当事人本身的原因而归于不能，主观不能指仅因当事人本身的原因而不能。5．永久不能与一时不能。永久不能指标的不能的情况永久持续下去，无消除的可能。一时不能指开始时标的虽属不能，但其不能之情形，于嗣后可以消除。[3]在这几种标的不能的情形中，只有自始客观永久不能和法律不能方致使合同无效，本案中，山东省某经济开发中心虽在订立合同时尚未取得所售房屋占用范围内的土地使用权，但它完全可以在合同订立后通过办理土地使用权的转让手续，从而取得土地使用权，因而山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司，海南某经济技术发展公司所签的商品住宅楼购销合同属自始主观不能，而非属自始客观永久不能，再者这一合同也无违反法律的强行性规定之处，因而也不存在法律不能的问题，所以我们可以得出结论，山东省某经济开发中心与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司所签的商品住宅楼购销合同并不属于无效合同，而是属于效力待定的合同。[4]二、合同解除及其法律效果既然当事人之间的合同属于效力待定的合同，是否意味着在当事人之间的合同确定地成为生效合同之前，合同对于当事人并无法律的约束力？答案是否定的。无权处分情形下，合同效力待定，所待定的，是合同的部分效力，即关于受让人取得相应的财产权利的合同条款的效力，至于合同的其他条款，只要符合了合同的生效要件，自合同成立时起，即当然地发生法律效力。新颁行的《合同法》第44条第1款已确认了这一点，明确规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，山东省某经济开发中心一方面迟迟不能完工房屋的建造，另一方面又迟迟不办理土地使用权转让手续，从而影响了其他当事人的利益。山东省某经济开发中心的上述行为，对于已经生效的合同条款，业已构成违约。在这种情况下，其他当事人如欲从这一交易关系中脱身出来，途径之一是请求人民法院或仲裁机关确认合同无效或行使撤销权撤销合同；途径之二是解除合同。从前述的理由可以看出，第一条路是走不通的，此时，只有一种选择，即解除合同。所谓合同解除，是指在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，4使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的法律制度。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。[5]所谓法定解除，也称法律上的解除，它的解除条件是由法律直接规定，当这种条件具备时，当事人可以将合同解除。对于法定解除，我国的合同立法一向都设有具体规定。如《经济合同法》第二十六条第一款第（三）项规定：“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”，允许当事人解除合同。除此以外，我国法律还规定了适用于特殊合同解除的条件，称为特别的法定解除条件。如《涉外经济合同法》第二十九条规定了涉外经济合同解除的条件：1．另一方违反合同，以致严重影响了订立合同所期望的经济利益；2．另一方在合同约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟的合理期限内仍未履行；3．发生不可抗力事件，致使合同的全部义务不能履行。《技术合同法》第二十四条规定了技术合同解除的条件：1．另一方违反合同致使履行成为不必要或者不可能；2．作为技术合同标的的技术已由他人公开使履行成为不必要。《经济合讼昃〉墓娑ā?scriptWriteZhu('6');在本案中，山东省某经济开发中心对于其与山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公可所签的商品住宅楼购销合同，在约定的合同履行时间1993年6月1日到来后，未能依约履行合同，构成了履行迟延，嗣后在人民法院采取措施后，该经济技术开发中心又拒不办理土地使用权转让手续，这就表明其违约形态已从履行迟延转化为履行拒绝，在这种情况下，合同对方当事人订立合同时所期望的利益，根本就无法实现，人民法院应确认山东省某实业总公司、海南某经济技术发展公司享有解除合同的权利。合同解除发生的法律效果，一般是使基于合同发生债权债务关系消灭。但是这种消灭是否溯及既往，各国立法的规定不同。大体来说，可分为两种：一种是使合同关系消灭，当事人负有恢复原状的义务。另一种是使合同关系自合同解除时消灭，即：使合同发生终止的效力，解除以前的合同关系依然存在。在我国，合同解除是否有溯及力，《中华人民共和国合同法》颁行以前的法律尚无直接规定，理论解释基本认为是无溯及力的，即仅对将来有效。我们认为，对于这个问题，固然不能忽视合同解除的本来性质，也不能不考虑实际情况。在现实生活当中，确实有一些合同，在解除时必须使其发生溯及的效力。但也有一