深圳市南山区蛇口海上世界片区商业服务业设施用地土地

深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）商业服务业设施用地（海上世界广场--船后广场）土地使用权价格评估受托估价单位：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司土地估价报告项目名称：深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）商业服务业设施用地（海上世界广场--船后广场）土地使用权价格评估受托估价单位：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司土地估价报告编号：深同诚(2012A)（估）字11YQC第001号提交估价报告日期：2012年11月01日电脑编号：2012-25508468防伪查询请登录“同致诚评估”官方网站：土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）商业服务业设施用地（海上世界广场--船后广场）土地使用权价格评估二、委托估价方招商局蛇口工业区有限公司三、估价目的为委托方了解估价对象宗地市场价格提供客观、合理的价值参考。四、估价基准日2012年10月15日五、估价日期2012年10月15日至2012年11月01日六、地价定义本报告中的土地价值是估价对象在以下设定条件下于估价时点2012年10月15日的公开市场价值。（1）土地使用权类型设定为出让；（2）土地用途为商业服务业设施用地；（3）土地实际开发程度达到宗地外六通（供水、排水、通路、通电、通讯、通气），宗地内土地平整，主体已封顶；本次评估设定为宗地外六通（供水、排水、通路、通电、通讯、通气），宗地内土地平整；2（4）土地面积12,171.77平方米，土地使用年限设定为40年（自2004年8月31日至2044年8月30日）；（5）根据《深圳市建设用地规划许可证》【深规土许ZS-2010-0090号】及《海上世界广场--船后广场总平面图》记载的内容，本次评估容积率设定为1.02，总建筑面积30,151平方米，其中计容积率建筑面积12,415平方米（商业及商业服务业建筑面积12,355平方米,性质为商品房;公厕建筑面积60平方米、性质为非商品房，建成后无偿移交给政府，产权归政府)，不计容积率建筑面积15,396平方米（地下停车建筑面积12,903平方米，地下设备用房建筑面积2,493平方米）。本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年限、开发程度、规划指标等各项评估设定条件，于评估基准日2012年10月15日剩余土地使用年限31.9年的正常市场条件下的国有出让土地使用权价格。七、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照土地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到委估宗地在估价设定土地用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权市场价值为：估价对象用地面积：12,171.77平方米总建筑面积：27,811平方米计容积率总建筑面积：12,415平方米单位楼面地价：10,600元/平方米单位面积地价：10,812元/平方米总地价：13,160万元4附：土地估价结果一览表估价机构：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价报告编号：深同诚(2012A)（估）字11YQC第001号估价基准日：2012年10月15日土地使用权性质：设定出让估价期日的土地使用者宗地名称地块编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度剩余土地使用权年限(年)土地面积(平方米)单位面积地价(元/M2)楼面地价(元/M2)总地价(万元)深圳招商房地产有限公司深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）宗地商业服务业设施用地（海上世界广场--船后广场）2010-003-0065蛇口海上世界，望海路以北，女娲路以西商业服务业设施用地商业服务业设施用地1.02红线外六通（供水、排水、通路、通电、通讯、通气），宗地内土地平整，主体已封顶红线外六通（供水、排水、通路、通电、通讯、通气）宗地内平整31.912,171.7710,81210,60013,160一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）1．土地权利限制：（见表）2．基础设施条件：（见表）3．规划限制条件：（见表）4．影响土地价格的其他限制条件：（见表）6第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：招商局蛇口工业区有限公司联系地址：深圳蛇口太子路1号新时代广场28F-2811联系电话：[phone]企业类型：有限责任公司二、估价对象深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）宗地商业服务业设施用地（海上世界广场--船后广场），东临女涡路，南临望海路，西面和北面均临环船广场用地，宗地面积12,171.77平方米，土地使用权者为深圳招商房地产有限公司，土地使用年限为40年（自2004年8月31日至2044年8月30日止），土地法定用途为商业服务业设施用地。三、估价对象概况1．土地登记状况至估价基准日，深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）宗地商业服务业设施用地（海上世界广场--船后广场）尚未进行土地登记、尚未办理《房地产证》，土地登记状况不明。2．土地权利状况至估价基准日，深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）宗地商业服务业设施用地（海上世界广场--船后广场）尚未进行土地登记、尚未办理《房地产证》，土地登记状况不明。根据委7托方提供的资料，估价对象深圳市南山区蛇口海上世界片区K304-0003号（2010-003-0065）宗地的土地所有权为国家所有，土地使用权人为深圳招商房地产有限公司，土地使用权来源为出让，批准土地使用年限40年（2004年8月31日至2044年8月30日），土地用途为商业服务设施用地。截止估价基准日，剩余土地使用年限为31.9年，该宗地无其他特殊使用规定，目前也无他项权利限制。关于估价对象相关权属来源文件以及土地权利状况记载情况进行描述为：（1）本项目用地位于原深圳市规划和国土资源局与招商局蛇口工业区有限公司于2003年1月20日签订的《关于处理蛇口工业区用地问题的协议》用地范围内，土地权属明确。根据上述协议，深圳市招商房地产有限公司与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订了《增补协议书》【（2011）88011号】，取得估价对象K304-0003（2010-003-0065）号宗地，土地利用要求为：建筑容积率≤1.02；建筑覆盖率≤60%；建筑高度≤16米；计入容积率总建筑面积为12,415平方米，其中：商业及商业服务业建筑面积12,355平方米，性质为商品房；公厕建筑面积60平方米，性质为非商品房，建成后无偿移交给政府，产权归政府。具体规划设计要求按《深圳市建设用地规划许可证》（深规土许ZS-2010-0090号）执行。（2）《深圳市建设用地规划许可证》【深规土许ZS-2010-0090号，2010年11月20日】证载，用地单位深圳招商房地产有限公司，地块编号：2010-003-0065，项目名称海上世界广场船后广场，用地性质商业服务设施用地，总用地面积12,171.77平方米（其中建设用地面积12,171.77平方米）。建设用地项目规划设计满足下列要求：A、指标按建设用地面积计算：⑴建筑容积率≤1.02；⑵建筑覆盖率8≤60%；⑶建筑间距：满足相关规定要求；⑷建筑高度或层数≤16米；⑸建筑面积12,415平方米,其中商业及商业服务业建筑面积12,355平方米，公厕建筑面积60平方米。B、总体布局及建筑退红线要求布局：⑴退红线要求，望海路≥8米，东北沿规划路侧≥6米，其余各边≥12米，局部结合建筑方案退线允许突破，单须≥83米。⑵建筑布局要求充分考虑与周边建筑的协调，留出与海上世界轮船间的视觉通廊。C、市政设施要求：⑴车辆入口：东北侧规划路；⑵机动车泊数250辆。3．土地利用状况估价对象土地实际开发程度达到宗地红线外六通（供水、排水、通路、通电、通讯、通气）、宗地内土地平整，现状宗地内主体已封顶。《深圳市建设用地规划许可证》【深规土许ZS-2010-0090号，2010年11月20日】证载，用地单位深圳招商房地产有限公司，地块编号：2010-003-0065，项目名称海上世界广场船后广场，用地性质商业服务设施用地，总用地面积12,171.77平方米（其中建设用地面积12,171.77平方米）。建设用地项目规划设计满足下列要求：A、指标按建设用地面积计算：⑴建筑容积率≤1.02；⑵建筑覆盖率≤60%；⑶建筑间距：满足相关规定要求；⑷建筑高度或层数≤16米；⑸建筑面积12,415平方米,其中商业及商业服务业建筑面积12,355平方米，公厕建筑面积60平方米。B、总体布局及建筑退红线要求布局：⑴退红线要求，望海路≥8米，东北沿规划路侧≥6米，其余各边≥12米，局部结合建筑方案退线允许突破，单须≥83米。⑵建筑布局要求充分考虑与周边建筑的协调，留出与海上世界轮船间的视觉通廊。9C、市政设施要求：⑴车辆入口：东北侧规划路；⑵机动车泊数250辆。根据委托方提供的海上世界船后广场《主要技术经济指标》得知：不计容积率建筑面积15,396平方米（地下停车建筑面积12,903平方米，地下设备用房建筑面积2,493平方米）。四、影响地价的因素说明1．一般因素（1）城市资源状况■地理位置深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。■自然资源深圳市土地总面积为1,952.84平方公里。深圳市共有大小河流310余条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程220宗，其中水库172座，水库总库容5.79亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容4,000多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。深圳海岸线全长230公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海条件优越。境内山脉绵延，风景秀丽，最高峰943.7米。天然旅游资源丰富，东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。■城市简史10“深圳”地名始见史籍于1410年（明永乐八年），于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。1979年中央和广东省决定成立深圳市。1980年8月，全国人大常委会批准在深圳市设置经济特区。深圳的经济特区发展史只有30年，但却曾经有着6,700多年的人类活动史（新石器时代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1,700多年的郡县史、600多年的南头城、大鹏城史和300多年的客家人移民史。■行政区划深圳是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。2010年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到深圳市。■人口构成深圳自南宋末年已陆续有移民落脚，建市后人口增长迅速。2010年末常住人口1,035.79万人，其中户籍人口251.03万人。■气候情况深圳属亚热带海洋性气候，温润宜人，降水丰富。常年平均气温22.4℃，无霜期为355天，平均年降雨量1,933.3毫米，日照2,120.5小时。■城市发展定位中国政府发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位为建设“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会义示范市”和“国际化城市”。深圳市经过三十年来的发展，特区内可开发土地资源稀缺，目前土地开发主要集中在宝安、龙岗两区。11（2）深圳市2012年1-9月土地市场分析2012年1～9月，深圳共推出43宗新增供应土地，从交易方式看，全为挂牌方式出让，从交易类型看，全为政府出让，从用