您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 销售管理 > 物业服务企业方案设计
目录第一部分招标物业项目的整体设计与构思··2第二部分管理方式和运作程序·······6第三部分人员的配备与管理········9第四部分管理指标与措施·········11第五部分管理制度的制定·········12第六部分档案资料的建立与管理······18第七部分物业服务内容与要求·······22第八部分工作计划············26第九部分物资装备············29第十部分费用测算············32第一部分招标物业项目的整体设计与构思(一)项目简介1.项目简介中冶蓝城项目位于宽城区北环城路与北凯旋路交汇处以西,总占地面积16.6万平方米,规划建筑面积34万平方米。中冶蓝城作为中冶集团长春第二号作品,凝聚6载长春本土人居建筑精粹及60年中冶建筑之大成,承袭欧洲新古典主义建筑形式,延续经典的人文生活理念,致力于改善城市人居面貌,筑就城市大师级居住样本。项目既有传统的小高层和高层产品,还规划了品质很高的电梯洋房产品,面积为50-140平米,该项目将经典的新古典主义建筑,“三段式”设计手法典雅厚重的材质、庄重的色调与建筑细节完美融合。2.公司简介中冶新奥物业贴心服务,打造管家式贴身物业,细心关注业主生活。中冶新奥物业以高度的企业责任心,体贴入微的物业服务,诚挚翔每位中冶置业业主。实行园封闭式园区管理,24小时保安巡岗,并安装智能化无死角监控系统,令生活安适无忧。置身中冶蓝城,就如同进入了一个大家庭,物业对园区的全面保障,让业主可在完全放松的状态下舒适生活。一切生活问题,随时发现,随时解决。业主的需求,就是物业行动的方向。随时行使的服务态度,让生活于此的置业业主,体验无微不至的体贴关怀,尽享尊贵生活。(二)客户服务需求分析更须特别注意保安工作,使用户能有一个舒适及安全的居住环境,不需为家居安全而担忧,增加住户的归属感。物业范围的清洁需要妥善安排,例如公共走道需要经常扫除杂物及清洗,以保持整洁形象,特别是住宅楼的内部清洁,必须妥为安排,在日常清洁时不能影响住户,造成不便。而清洁服务的质素,必须能长时间有效地保持高质量,使无论是住户或访客,都能享受一个清洁清新的居住环境。(三)可行性研究与项目定位1.项目的优势项目临近北环城路,出行方便,周边公交线路较多。148路(郭家村-长春站)、273路(杜家屯-人民广场)、185路(合隆-太阳城)等多条公交线路,其中148路直达长春火车站,273从杜家屯到台北大街,长春火车站,直达国贸中心。周边配套完善。学校:长春市第十五中学、发展双语幼儿园、金盾辅导班、宋家小学(宋家路)、长春市宽城区奋进乡中心校、吉林工程技术师范学院、小天使双语幼儿园;银行:中国工商银行长春市宋家储蓄所、.吉林省农村信用社(柳影路)、中国农业银行长春市永胜储蓄所、吉林银行凯旋支行、中国信合银兴储蓄所、柳影路邮政储蓄所;医院:宋家路社区卫生站、宽城区五星村唐营子卫生所、奋进乡五星村杜家屯卫生所、长春市第六医院。饭店及超市能够最大限度的满足人们的日常生活;离海狮公园不是很远;区域宁静,适合修身养性。项目定位:从项目所处的地理位置以及小区的设计及售价可以看出该小区是一个集中高档于一身的小区。区位价格对比分析如下:项目名称物业性质开发公司物业公司房屋均价(元)物业服务费万龙第十城住宅长春市万龙房地产开发有限公司长春万龙物业服务企业60001.5元/平方米/月英伦小镇住宅恒利房地产开发有限公司恒利物业服务企业48001.2元/平方米/月隆泰檀香苑住宅吉林省恒泰实业有限公司吉林省隆泰物业服务企业57001.2元/平方米/月2.项目的劣势处于环路,距市中心有段距离,灰尘较大。3.项目机会分析区域发展环境非常乐观,配套完善。4.项目威胁随着长春市房地产市场不断发展与完善,长春市物业服务企业规模参差不齐,竞争对手不断涌入,市场定位:目前项目周边缺乏高端住宅产品,未来几年内,中冶·蓝城将成为庞大的居住区,中高端人群的聚集地。对于中冶集团在长春所释放出的能量。(四)物业服务的重点及难点营造舒适、安全、健康、和谐的人居住环境,实现物业保值、增值,促进小区文化与文明发展是小区物业管理的重要内容。具体讲有下面几点:1、房屋及设备的管理小区内房屋的及设备的管理,关系到住宅功能发挥,物业的保值、增值以及小区的整体形象和物业管理企业的信誉。物业公司要指导业主正确使用设施设备,养活人为损坏,以房屋及设备要及时维修各养护,消灭隐患,保证正常使用。2、环境的、卫生和绿化管理环境卫生和绿化关系到小区内容貌和精神文明建设,要树立讲卫生、爱护花草的良好风尚。对绿地、花坛要有人侍弄、浇灌;场地、道路要有人清扫,垃圾要及时清运,落实责任制,强化服务意识。3、安全管理住宅小区安全管理的目标是保障小区安全与安宁,主要、包括治安管理和消防管理。常住人员应办理出入证,对来访人员礼貌询问,限制摊贩进入小区,24班值班巡逻等。4、车辆管理随着人们生活水平提高,小区车辆不断增加,车辆管理成为小区管理新增加的重要内容。合理设置的停车土场地建立车辆进出要领,交证制,车辆在小区内行驶应限速等。5、综合管理物业管理企业可根据小区情况,开展的一些物业租赁业务,有偿性综合经营服务,创造一定的经济效益。6、财务管理根据委托合同的约定合理收取费用,做到收费与服务相适应,定向业主各使用人公布费用使用情况。7、市政公用设施的维护管理。由于住宅小区内各种市政公用设施遍布小区向各个角落,因此不仅需要设施报修渠道,依靠广大住户配合,而且要派专业人员巡逻检查,更要发展物业管理自动信息管理系统,使信息传递更快、更方便,从而保证损坏部位及时发现、及时修复。(五)物业服务模式本项目物业的主要功能在于本项目物业服务的主要形式实质是居住小区管理,即为广大业主创造更加舒心、放心、安心的生活环境。由于物业项目定位较高,需要一流的、专业的物业管理公司的运作才能与之匹配;另一方面引进的知名的品牌物管也在很大程度上可以提升项目的品质,将会受到追求生活品质的消费者的青睐,对项目的后续销售和品牌的树立都大有益处。项目采用“知名物业顾问+自组物业管理公司”模式.由日本豪之英物业(中国)提供技术、经验支持.这种模式的优势:可以解决交通系统内剩余劳动力的就业问题,在解决小区内部纠纷问题上容易协调和沟通,费用成本较低,可以成为公司新的创收实体,同时还利于前期宣传推广。同时,可以借助知名物业管理公司品牌锻造我公司的物业管理团队,形成品牌并培养成公司新的经济增长点。劣势是自组物管机构经验不足,缺乏专业的知识和技能和抵御风险和赔偿能力,以及近于无的低知名度缺乏对公司品牌和项目档次的有力支撑,对外销房销售的支持力度弱。第二部分管理方式和运作程序(一)组织架构的设置本项目位专业商场,根据实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。组织架构如图:图2-1(二)管理机制的确定1.明确目标管理责任制采用年终考查与平时检查、自查与上级检查、定量考核和定性评估、直接调查和间接评估等方法明确目标管理责任制。2.激励机制(1)管理层激励总经理室行政部财务部工程部宣传推广部保安部保洁部客服部管理层指在企业中从事决策、计划、组织、协调与控制等职能的群体。企业经营管理层对企业效率起着决定性的作用,因而也是企业激励的主要对象。a.竞争上岗与末位淘汰计划(a)主要针对中、基层管理人员,采用公开选拔的方式来竞争上岗,做到能者上、平者让;(b)通过每年一次的总评会,淘汰排名最末1位,做到庸者下。b.目标管理计划在工作目标制订相对合理(标准:明确性、时间性、可评估性、与整体目标的相容性、适度的挑战性)的前提下,管理者的绩效工资与工作目标挂构:达成目标,绩效工资全拿;超越目标,加发超额奖金;未达成目标,视情况按比例扣除。c.利润分享计划利润分享计划是一种运用广泛的奖金支付方法。我们的利润分享计划面对的是经营管理层的所有成员,具体做法是在企业的税前利润中提取一小部分放在一个基金(假定叫董事长奖励基金)中,依据每位经营管理者的基本薪资进行分配。利润分享计划通常一年实施一次。d.实行公开透明具竞争力的薪酬政策(a)公开透明的薪酬;(b)比本地区的平均工资水平,高出5-10%的工资待遇,特殊岗位采用协议工资制;(c)工资构成的合理分解:基本工资(逐月发放),岗位工资(逐月发放),绩效工资(年终统一发放),工龄工资(逐月发放,服务满1年以上即可享有,以50元/月为一梯度),再加上其它福利(住宿、膳食、交通补助等)。(2)基层员工激励基层员工指在企业计划范围内,负责日常具体操作环节的所有员工。在具体企业生产经营过程中,实际上就是指除经营管理层以外的所有人员。这一群体数量多,占企业人员比重大。a.实行公开透明具竞争力的薪酬政策(a)公开透明的薪酬;(b)比本地区的平均工资水平,高出5-10%的工资待遇,特殊岗位采用协议工资制;b.榜样计划实施《每月一星》明星员工评选方案。c.员工生日庆祝计划如每季度一次,通过员工大会,赋予基层员工与经营管理层之间更多的交流、沟通机会。形式不拘一格,可以采取茶话会、餐会、座谈会、联谊会及其它康乐活动等多种形式。d.不定期的培训会有针对性地实施《物业人员培训方案》。e.通过管理人员来实现的其它激励方式:(a)当众表扬,私下批评(特殊情况除外);(b)肯定的态度;(c)经常发些小礼品;(d)适时的嘘寒问暖;3.监督机制(1)成立监督小组,任何业主都可以参加;(2)小组每周周六对小区进行检查;(3)对发现的问题,可以通过照片、文字形式提交业主委员会;(4)业主委员会向物业服务公司通报结果,并限期整改;(5)业主委员会将整改结果反馈给监督小组,监督小组将进行复查;(6)如果需整改问题,得不到有效整改,制定有效制度,控制之,甚至更换物业服务公司;(7)所有过程及问题通过论坛向大家公示,接受所有业主监督。第三部分人员的配备与管理(一)工程部该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务,直接接受物管部经理领导。设主管1人,水电、土建、机电三个专业的工人每个2种3人。(二)保安部该部门由物业公司聘请专门的保安公司来承担,公司只设保安队长一名.保安部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护,负责项目业主及使用者的生命及财产安全,并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除,直接接受物管部经理领导。公司只设保安队长1人,督导外包单位的各项工作。保安人员20人.(三)客服部客户服务部是公司直接面向广大客户和业主,为业主提供各项咨询和服务,处理业主各项日常需求,维护公司在物业管理过程中与业主的良好关系,提升业主对公司的美誉度和忠诚度的窗口部门。它与公司其他各部门协同合作,共同推动公司的正常运作和持续发展。直接接受总经理领导.设置前台接待人员4名,房管员10名(四)财务部该部门主要负责本项目物业服务运行日常财务工作,同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。该部门设置会计3名,出纳2名。(五)宣传推广部该部门主要负责对本项目进行社会宣传推广工作,提高项目知名度,吸引客户注意力。该部门设置部长1名,推广人员8名。(六)保洁部该部门由物业公司聘请专门的保洁公司来承担,公司只设保洁队长一名.该部门主要负责商场的清洁卫生工作。公司只设保洁队长1名,督导外包单位的各项工作.保洁人员35第四部分管理指标与措施(一)管理指标严格按照ISO9001质量管理标准进行管理。ISO9001用于证实组织具有提供满足顾客要求和适用法规要求的产品的能力,目的在于增进顾客满意。随着商品经济的不断扩大和日益国际化,为提高产品的信誉、减少重复检验、削弱和消除贸易技术壁垒、维护生产者、经销者、用户和消费者各方权益,这个第三认证方不受产销双方经济利益支配,公证、科学,是各国对产品和企业进行质量评价和监督的通行证;作为顾客对供方质量体系审核的依据;企业有满足其订购产品技术要求的能力。通过执行这个标准我们公司的服务方面将会上升一个很大的层次。而且顾客也会对我们更加地信任和支持。(二)管理措施1、管理方法1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。2提供共管
本文标题:物业服务企业方案设计
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1597883 .html