物业服务成本测算工作会

工作区物业管理服务成本测算工作会2012年2月8日1、测算依据主要文件介绍；2、测算方法介绍、相关项目、数据讨论；3、下一步工作；《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。国家发展改革委、建设部二OO七年九月十日一、依据：物业服务定价成本监审办法（试行）第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。第五条物业服务定价成本审核应当遵循以下原则：（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告，原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费公摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。第八条人员费用是管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。第九条物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。第十条绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。第十一条清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。第十六条固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。第十七条经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。第十八条物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。第十九条工会经费、职工教育经费、住户公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。第二十条固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。第二十一条物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。第二十二条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。第二十三条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。第二十四条各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。第二十五条本办法由国家发展和改革委员会解释。第二十六条本办法自2007年10月1日起施行二、主要成本项目的测算方法1、基本工资（F1）(元/月)各类管理服务人员的基本工资标准根据公司现有标准制定，也可参考行业平均工资水平。2、社会保险费（F2）(元/月)社会保险费包括医疗8%、工伤保险1%、养老保险20%、失业保险2%、生育保险0.7%，工资低于1760元的按1760元计；其他按工资标准计。3、住房公积金（F3）(元/月)住房公积金，省公积金中心规定缴交比率为10%--15%，公司目前为10%，可参照矿冶院12%计费。（一）人工费的测算4、按规定提取的福利费（F4）（元/月）福利费包括以下三项：（1）福利基金。按工资总额的14%计算。（2）工会基金。按工资总额的2%计算。（3）教育经费。按工资总额的2%计算。5、加班费（F5）(元/月)加班费按人均月加班2—3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。6、服装费（F6）（元/月）按每人每年2套服装计算，其服装标准自定。计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。7、餐费补贴（F7）（元/月）该项费用的测算方法是根据所管物业要求服务的档次、标准和类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。人工费的测算公式为：人工费P1=月基本工资+社会保险+公积金+各项福利费+加班费+服装费+餐费/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7/S式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。（二）办公费测算２、通信费（Ｆ２）通信费包括电话费、传真费、手机费等。３、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３）低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。４、书报费（Ｆ４）书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。５、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）1、交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。６、法律费用（Ｆ６）经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。７、节日装饰费（Ｆ７）在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。８、办公用水电费（Ｆ８）办公费的测算公式为：办公费Ｐ２＝年各项费用之和１２月×参与测算的物业面积即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×参与测算的物业面积（元／月·平方米）（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算１、维修保养费（F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。２、装修费(F2)该费用科目一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。３、能源费(F3)物业经营管理过程中消耗的能源成本。４、康乐设施费(F4)该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。５、杂项费用(F5)该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出。上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：公共部位、公共设施设备维修保养费Ｐ３＝∑Ｆi１２月×参与测算的物业面积即Ｐ３＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５１２月×Ｓ（元／月·平方米）（四）秩序维护费测算1、秩序维护费(F1)安防系统维护费包括以下内容：（1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量×电费单价＋日常维修养护费（2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。（3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值。秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费2、秩序维护人员人身保险费(F2)用公式可以表示如下：秩序维护费Ｐ４＝年总支出１２月×参与测算的物业面积即Ｐ４＝∑Ｆi（元／月·平方米）１２月×Ｓ（五）清洁卫生费测算1、清洁工具购置费(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2、劳保用品费(F2)3、清洁机械材料费(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等。４、化粪池清理费(F4)５、垃圾外运费(F5)６、其他费用(F6)７、水池清洁费(F7)用公式可表示为：清洁卫生费Ｐ５＝∑各项费用年支出１２×参与测算的物业面积即清洁卫生费Ｐ５＝∑Ｆi１２月×Ｓ（六）绿化养护费测算１、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。２、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。３、绿化用水费(F3)4、农药化肥费(F4)5、杂草清运费(F5)6、园林景观再造费(F6)绿化养护费Ｐ６＝∑各项费用年支出１２×参与测算的物业面积即Ｐ６＝∑Ｆi１２月×Ｓ七、固定资产折旧费１、交通工具（汽车等）(F1)２、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)３、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3)４、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)５、其他设备(F5)固定资产折旧费Ｐ７＝固定资产总额平均折旧年限×１２×参与测算的物业面积即Ｐ７＝∑Ｆi１２月×Ｓ×５固定资产平均折旧年限一般为５年。（八）保险费测算P=∑Ｆi/S式中：P——某项物业管理成本，单位为元/月·平方米；Fi——各分项费用；i——费用项数，i=1，……，n∑——所有费用项目算术和；S——参加测算的物业总建筑面积。三、成本估测算结果汇总在物业服务费测算完毕后，进行编制《服务成本项目测算表》，提交院方。测算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。物业管理服务成本项目测算表谢谢大家！