物业服务终究是个大骗局

物业服务免费终究是个大骗局最近，正当我市各界对《珠海市物业服务收费管理办法》征求意见稿的讨论正如火如荼地展开的时候，一篇《柘城信质地产独创免收物业费掀房地产业新篇章》的报道再起波澜。物业真的可以免费提供服务吗？究竟是天上真的掉馅饼了，还是开发商玩的一个骗局？请看国内有关报道：零物业费：免费午餐能不能吃？多少人为了改善住房条件，曾经在新开的楼盘前徘徊、踌躇过多少次，最后，一咬牙、一跺脚，买下了房子。可是，很快再从折腾得差不多的口袋里，掏价格不菲的物业费时，多少会有点孔乙己捂着茴香豆碗口时的痛感。如果，就在这时，有人告诉你，你的房子不需要交物业费，你信吗？（竞报）可有人真就做到了。华远地产旗下的尚都国际中心、盈都大厦，就无须业主缴纳物业费。业主不缴钱，物业管理费用从何而来？羊毛出在羊身上。所谓后来被一些媒体称为“天上掉馅饼”的零物业费，实际是一种“业权分配制度”。小区内，会有一些公共区域，比如会所、健身馆、商铺之类。它们的业权归业主所有，物业公司进行经营，所得利润分配给业主，以此抵冲物业费。要是收益好的话，没准儿业主还能分红呢。多好！尽管“华远”首次试水就让业主尝到了甜头，但“华远模式”能走多远，是不是所有小区和物业公司都能照此运作？往深层里一想，似令人们暂时还兴奋不起来。“华远”试水的同时提醒政府和广大业主，重新思考一些模糊甚至是行政空白的问题。业主对小区公共区域的所有权，这是“业权分配”的关键。尽管《物权法》已经公布并即将实施，可小区公共区域的所有权，在很多地方依然是一笔乱账。想要受益，必须先确定产权归属。而物业业权分配的核心是业权份额。这就意味着，买的房子越大，所获得的权限越大，也就是越有发言权，在涉及公共效益分红时，也将得到更多的收益。无形之中，同一小区的业主在权利上被划分出了三六九等，如何保障业主的平等权利？同时，开发商“低收费、零收费”的承诺，是建立在开发商与物业公司之间没有摆脱“父子关系”的前提下的。这样一种承诺，往往是为了卖房而进行的促销手段。它会让消费者过分关注短期利益，忽视对物业管理服务的监管，致使物业的“风险后置”。“华远”试水的实践倒是揭开了一个重要的盖子，那就是，物业收费与区域地段、小区配套关系密切，区域越好、设施越配套，物业经营收益越高，两相抵之，从业主口袋中掏出来的物业收费就应该越少。企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业管理运作，会不会使初步培育出来的物业管理消费观念倒退；会不会导致物业市场的低效率和市场失灵，甚至导致市场严重萎缩，都是值得深入研究的问题。各种难题和矛盾时时刻刻考验着政府、企业、业主的智慧。无疑，中国物业管理业要走出困境，的确需要大思维。买房送悍马———自行车头5年入住免费———物业费啥，买套房能送悍马车？一辆100多万的悍马车岂不是比一套七八十万的房还贵！再看看这个：贷款买套房开发商帮你还月供减轻你的压力……真的有这么好的事？请认真再看一次，买房送的那个是价值6000元的悍马自行车，免费入住的意思，是免物业费。在售楼盘逐渐增多，买家日渐观望，开发商普遍感觉销售压力增大的当下，越来越多的售楼噱头充斥了购房人的眼球。但是仔细研究下便能发现，有些东西或许仅仅是“噱头”。营销噱头十足南都记者来到位于塘厦的某盘踩盘，发现在售楼处大厅入口处的显眼位置摆放着如此广告：买非特价房单位，即可获赠悍马自行车一辆。向售楼员咨询了下价格，每辆在人民币6400元左右。此刻有买家进来询问是否有悍马车送，售楼员解释仅仅是赠送悍马自行车，希望业主“更有品位，更健康的生活”。这样的“噱头”放眼东莞楼市还有很多，比如最博人眼球的便为今年3月份寮步某盘推出的“5年0元住房，送8888元置业基金”活动。乍一看，5年0元住房，看上去跟免去5年的购房款一样，岂不爽哉？实际现场一问才得知完全不是那么回事，仅仅为免5年物业管理费而已。侧面反映开发商压力而位于凤岗的某盘，新鲜的售楼概念一向层出不穷，其中最有看点的便是近期推出的“18个月0月供”。内容为如果买家贷款购房，头18个月开发商帮你向银行还款，以减轻购房者的还款压力。有买家对南都记者算了一笔账，以一套总价73万元的房源为例，按照首套房首付3成，基准利率，贷款30年计算，每月月供约为3400元，总价优惠幅度（即18个月月供）为6万元左右。不同户型的优惠区间在6万-10.9万元，相当于变相降价。由此，有业内人士评价说，“噱头”的增多一方面表现出东莞开发商在营销方式上的创新，另一方面来自市场压力的日益增大也是不断求变的因素。随着逐渐步入年中，东莞新楼盘逐渐入市，存量房不断挤压，来自开发商营销人员的压力可想而知。除了赤裸裸的降价外，开发商或许需要更多隐形的促销手段销售楼盘。或许未来东莞市场上会有更多匪夷所思的“噱头”概念让我们大开眼界。免物业费”促销：开发商饮鸩止渴！在当前楼市销售量持续低迷、开发商库存压力不断增加的情况下，“免物业费”正成为不少开发商的促销噱头，他们往往打着“免3年、5年物业费”甚至“免终身免物业费”的承诺来吸引消费者购房。然而，事实上，这种承诺不仅违反物业管理行业的相关规定，而且在后期的物业管理中也很难兑现，将在开发商、物业服务企业和业主之间埋下矛盾和冲突的“定时炸弹”，严重影响和谐社区的构建。低迷楼市下免物业费成为开发商促销噱头2008年3月17日，搜房网、焦点房地产网同时发布了一则地产行业新闻：“百家名企购房，免终生物业费——合生创展（开发商）：暖春“双百”置业计划启动”。该新闻说，“近日，继春节创下京城楼市旺销传奇之后，合生创展再次重拳出击，亮出暖春‘双百’置业计划，开展‘百家名企，百套新房，免终生物业费’的盛大回馈活动，以回报长期以来与合生创展有战略合作伙伴关系的知名企业的员工及家属购房……本着回馈合作伙伴、回馈社会的“惠人达己”原则，合生创展特别精选100套优惠房源，面向有长期合作的金融机构、大型国企、世界500强企业、媒体和教育机构等企业和部门的员工及家属，实施购房免终生物业费的回馈计划。”在这则新闻报道中，“免终生物业费”成为其最醒目、最吸引购房者眼球的字眼之一。其实，不仅仅是北京合生创展，在当前楼市低迷的大背景下，面对库存增加和现金流紧缺的压力，许多开发商都选择了减免物业费进行促销的模式，其具体形式五花八门。2008年5月，石家庄温泉桃花城打出销售广告，“别墅、公寓现房销售，即买即住……物业费为0.3元/平方米/月，目前购房可免物业费一年。”2008年7月，河北燕郊楼盘美林湾在促销广告中承诺：“现在购房可免5年物业费”，2008年10月，石家庄北郡项目打出销售广告，“目前老业主推荐新业主购房可免一年物业费。”2008年10月，济南泉城花园打出楼盘销售广告，“目前新推出35#楼，面积57-110平米不等，起价5100元/平米；凡购房客户可享受免一年物业管理费的优惠！”2008年12月，沈阳市步阳江南甲第项目打出楼盘销售广告，“步阳江南甲第均价3500元/平方米，全款可免两年物业费。”在这些楼盘销售广告中，我们发现“免物业费”正成为开发商普遍采用的一种促销手段，用来吸引消费者购房，那么，物业费真的是可以随便免掉的吗？开发商真的能够兑现自己的承诺，做到免物业费吗？免掉物业费后，购房者又能享受什么样的物业服务呢？在开发商将楼房售完退出小区后，他还会兑现自己的承诺呢？不交物业费，业主真的就可以享受到物业服务吗？“免物业费”承诺恐成空头支票事实上，对于很多受“免物业费”承诺吸引而购房的业主来说，所谓的“免若干年物业费”或“终身免物业费”也不过是一张难以兑现的“空头支票”。国务院《物业管理条例》第七条明确规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……按时交纳物业服务费用……”第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”国务院《物业管理条例》，作为我国物业管理行业的最高行政法规，已经明确了业主按时缴纳物业费的义务，而开发商却公开承诺“免若干年的物业费”，其本质并不是业主不交物业费或豁免掉业主交物业费的义务，而是由开发商替业主向小区物业服务企业代付物业费，否则小区的物业管理将无法进行，小区的物业也将贬值。然而，“天下没有免费的午餐”，开发商不可能把自己腰包的钱无偿掏出来给业主付物业费，追根溯源，开发商替业主代付的物业费其实是来自于业主的购房款，或者说业主把自己在若干年内或是终身应该交的物业费放在开发商手里，暂时由开发商保管，再由开发商按时交给小区物业服务企业。这其中，小区的业主就面临着很大的资金安全风险。而当前很多小区由“免物业费”承诺所引发出来的各种矛盾和冲突只不过是这种资金安全风险的表现形式而已。从更深的层面来看，开发商承诺免物业费还面临着一系列的后续问题，譬如在免掉物业费后，业主能享受到什么层次的物业服务，其物业服务的内容和质量具体会是什么样的。如果业主仅仅听信开发商“免物业费”的促销承诺，而忽视开发商在免物业费后所提供物业服务的质量，那其入住后的物业服务质量将有可能缺乏有效的保障。当前，绝大部分楼盘的开发商和物业服务企业都已经是独立核算的企业，虽然他们可能是兄弟或父子关系或者有其它的特殊关系，开发商为了促销而可以承诺免掉部分业主的物业费，但是，如果前期物业管理阶段结束以后，业主按照自己的意愿来选聘新的物业服务企业，那么业主还能享受免交物业费的待遇吗？开发商是否还会信守自己的承诺向新物业服务企业按时支付业主应缴的物业费吗？开发商又会按照什么标准来支付物业费呢？另外，当开发商将小区开发完毕，并且将楼盘销售完毕撤出之后，其是否还能兑现自己“免物业费”的承诺？这一切在前期物业管理阶段结束之后，都将面临着很大的变数，业主也将面临很大风险。同时，我们还需要考虑的一种情况就是：在承诺“免物业费”的房地产公司破产或倒闭的情况下，这一承诺又该如何兑现？“免物业费”承诺贻祸后期物业管理一般情况下，在前期物业管理阶段，开发商为了自己的信誉和品牌以及房屋的销售量，可能会兑现自己的承诺，但是到了后期物业管理阶段，尤其是在业主自主选聘新的物业服务企业来管理小区之后，由“免物业费”承诺所带来的问题将在小区内部持续发酵，影响社区和谐。可以说，“免物业费”承诺对于小区的后期物业管理将贻祸无穷。让我们来看看那些受开发商“免物业费”承诺吸引的购房者的真实遭遇：2007年7月4日，《青岛早报》报道，“家住亚联新村小区的于先生拨打早报热线82888000反映，1998年购房时，开发商承诺可以免物业费，几年过去，（物业）费免了，物业服务也慢慢给免了，先是没了保安（秩序维护员），接着没了卫生打扫员。昨日下午，记者来到亚联新村，小区大门敞开着，铁门锈迹斑斑，其中一扇已破损，门口的保安亭紧闭着，透过玻璃窗看到里面一片杂乱。走进小区，到处都是随意堆放的垃圾，绿地上停满了车辆。小区中间绿化带被业主开垦成了菜地。”2007年3月15日，福建台海网报道，“家住厦门华景花园小区的周先生十几年前买了一套别墅，交房时，按照房产商要求，周先生一次性交了50年的物业费2万元，说是可以终身免费享受物业服务。所谓“一次性交纳物业费”，就是业主一次性交纳2万元物业费，以后50年就不用再缴纳物业费，很多人也是冲着这个（优惠）来买房的。但是上周，小区物业（服务企业）突然发出通知，他们无法承担巨额的物业服务支出，要缩减保安（秩序维护员）、清洁工。这令小区的一些住户很生气，认为物业（服务企业）半途而废，不守承诺。”对此，该小区的物业管理处陈主任在接受当地媒体记者采访时的回答很简单：“没钱”。他向记者解释，“管理处在1995年后的12年里，没有收过一分钱物业费，而管理支出却很大，管理处承受不了这么大的开销，只好缩减人员了。”……其实，这不过是冰山一角，类似的事例还有很多，许多购房者受“免物业费”的承诺吸引而购房，但入住后却发现“免物业费”的承诺根本无法兑现，不是物业服务企业不认开发商的承诺，就是物业服务的质量大缩水，业主发现这种情况后，自然要依法维权起诉，而在这其中，物业服务企业自然也难以独善其身，开发商、业主和物业服务企业三方的利益博弈必然使小