物业管理04物业服务市场

目录退出物业管理PropertyManagement第四章物业服务市场目录退出物业管理PropertyManagement一、物业服务市场概述二、物业服务招标投标目录三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务市场的含义与特点一、物业服务市场概述（二）物业服务市场的构成（三）物业服务市场的管理（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务市场的含义与特点2．物业服务市场的特点1．物业服务市场的含义目录退出物业管理PropertyManagement1．物业服务市场的含义物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。概念市场交换的商品是物业服务含义市场交换关系主体是业主和物业服务企业价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律目录退出物业管理PropertyManagement非所有权性2．物业服务市场的特点生产与消费的同步性服务品质的差异性服务的综合性和连锁性服务需求的伸缩性目录退出物业管理PropertyManagement市场主体业主（二）物业服务市场的构成物业服务企业中介组织物业管理行业协会政府各级行政主管部门市场管理职能部门市场客体常规性公共服务针对性专项服务委托性特约服务市场机制价格机制供求机制竞争机制目录退出物业管理PropertyManagement（三）物业服务市场的管理2．物业服务市场管理的内容1．物业服务市场管理的含义目录退出物业管理PropertyManagement1．物业服务市场管理的含义物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中全部经济关系进行调控、指导、监督和服务等管理工作。概念国家设置的市场管理职能机构市场管理机构物业服务的技术管理机构群众性的管理监督机构目录退出物业管理PropertyManagement对物业服务市场交易主体的管理2．物业服务市场管理的内容对物业服务市场交易客体的管理对物业服务行为的管理对物业服务价格的管理对物业服务合同的管理对物业服务信息的管理目录退出物业管理PropertyManagement（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式2．委托代理关系的实现方式1．委托代理关系目录退出物业管理PropertyManagement主体代理人：物业服务企业被代理人：业主或业主大会相对人各类相关的专业公司分散业主（相对于业主大会）承租人（相对于产权所有人）1．委托代理关系目录退出物业管理PropertyManagement通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；招投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”2．委托代理关系的实现方式目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务招投标概述二、物业服务招标投标（二）物业服务招标（三）物业服务投标目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务招投标概述2．物业服务招投标的原则1．物业服务招投标的概念3．物业服务招投标适用的法律法规4．物业服务招投标的特点目录退出物业管理PropertyManagement1．物业服务市场管理的含义物业服务招标指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等物业服务市场主体，遏过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。招标物业服务投标指物业服务企业为开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务妄求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。投标目录退出物业管理PropertyManagement2．物业服务招投标的原则公开原则公平原则公正原则合理原则目录退出物业管理PropertyManagement法律法规《中华人民共和国招标投标法》（1999）3．物业服务招投标适用的法律法规《物业管理条例》》（2007修订）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003）目录退出物业管理PropertyManagement早期介入的特点4．物业服务招投标的特点阶段性的特点不确定性的特点目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业服务招标2．招标方式1．招标主体3．招标程序目录退出物业管理PropertyManagement主体开发建设单位：开发商全体业主或业主大会1．招标主体其他物业所有权人：企业办公楼目录退出物业管理PropertyManagement公开招标2．招标方式邀请招标协商招标目录退出物业管理PropertyManagement3．招标程序准备阶段实施阶段结束阶段目录退出物业管理PropertyManagement准备阶段成立招标机构3．招标程序（一）——准备阶段自行成立招标机构招标人委托招标代理机构编制招标文件确定标底投标人须知合同条款技术规范——目录退出物业管理PropertyManagement实施阶段发布招标公告3．招标程序（二）——实施阶段招标单位名称、项目名称、地点物业管理项目资金来源招标目的、项目要求概述购买招标文件时间、地点和价格接受标书的最后日期和地点开标日期、时间、地点招标单位的地址、电话，等组织资格预审召开标前会议开标、评标与定标投标人的经验人员及设备能力投标人的财务状况，等物业管理开标：交标书后2～3日物业管理评标物业管理定标目录退出物业管理PropertyManagement结束阶段资料的整理与归档3．招标程序（三）——结束阶段招标文件招标文件附件及图样对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件投标文件及标书同招标方的来往信件，等合同的签订与履行目录退出物业管理PropertyManagement（三）物业服务投标2．投标程序1．投标原则3．物业服务投标书的编制目录退出物业管理PropertyManagement真实性原则1．投标原则正当竞争原则——目录退出物业管理PropertyManagement2．投标程序准备阶段实施阶段结束阶段目录退出物业管理PropertyManagement准备阶段取得从业资格2．投标程序（一）——准备阶段《企业法人营业执照》《物业服务企业资质证书》筹措资金收集招标物业相关资料资金积累银行贷款进行投标可行性分析招标物业条件分析本公司投标条件分析竞争者分析风险分析目录退出物业管理PropertyManagement实施阶段购买并阅读招标文件2．投标程序（二）——实施阶段标前调查与现场考察制定管理服务方法及工作量制定资金计划标价试算标价评估与调整办理投标保函封送标书、保函参加开标及答辩会目录退出物业管理PropertyManagement2．投标程序（三）——结束阶段在规定时间内：办妥履约保证和各种手续；尽快与招标单位进行详细洽商，签订物业服务合同目录退出物业管理PropertyManagement3．物业服务投标书的编制（2）编制投标文件应注意的事项（1）物业服务投标书的主要内容（3）投标报价及技巧目录退出物业管理PropertyManagement投标书的主要内容投标函（1）物业服务投标书的主要内容投标报价物业管理方案招标文件要求提供的其他材料目录退出物业管理PropertyManagement确保填写无遗漏，无空缺不得任意修改填写内容填写方式规范不得改变标书格式计算数字必须准确无误报价合理包装整洁美观（2）编制投标文件应注意的事项注意事项目录退出物业管理PropertyManagement投标报价及技巧经营管理费用测算（3）投标报价及技巧前期介入服务中发生的开办费用测算第一年度物业管理费用测算年度能源费用测算年度经营管理支出费用预算确定合理利润率（利润率是实际发生的物业服务费的5％～15％之间）目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务合同的性质与特点三、物业服务合同（二）物业服务合同的分类（三）物业服务合同的主体和内容（四）物业服务合同的变更与解除目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务合同的性质与特点2．物业服务合同的特点1．物业服务合同的性质目录退出物业管理PropertyManagement1．物业服务合同的性质委托合同说服务合同说混合合同说独立合同说雇佣合同说承揽合同说目录退出物业管理PropertyManagement物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物；当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提；物业服务合同是有偿的；物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同；物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。2．物业服务合同的特点特点目录退出物业管理PropertyManagement前期物业服务合同（二）物业服务合同的分类“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”物业服务合同签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月；合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。物业服务合同的委托管理期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年。目录退出物业管理PropertyManagement（三）物业服务合同的主体和内容2．物业服务合同的内容1．物业服务合同的主体目录退出物业管理PropertyManagement主体物业服务企业业主委员会1．物业服务合同的主体目录退出物业管理PropertyManagement物业服务合同的内容总则2．物业服务合同的内容物业服务事项物业服务质量物业服务费用双方当事人的权利义务专项维修资金的管理和使用物业管理用房合同期限违约责任附则目录退出物业管理PropertyManagement（四）物业服务合同的变更与解除2．物业服务合同的解除1．物业服务合同的变更目录退出物业管理PropertyManagement物业服务合同的变更一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与之相对应的变更；双方同时提出合作变更。1．物业服务合同的变更目录退出物业管理PropertyManagement约定解除合同的条件成立2．物业服务合同的解除物业服务合同的解除事后协商解除因物业服务企业的主体资格丧失而解除约定解除合同的条件成立目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务价格四、物业服务价格与收费（二）物业服务收费目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务价格2．物业服务价格的决定1．物业服务价格的形式目录退出物业管理PropertyManagement物业服务价格的形式政府指导价市场调节价1．物业服务价格的形式目录退出物业管理PropertyManagement2．物业服务价格的决定业主会通过压低或抬高价格来得到他要购买的物业服务；物业服务企业也会通过抬高或压低价格来供给它所要出售的物业服务服务量；最终形成均衡的物业服务价格水平。目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业服务收费3．物业服务收费的预算1．物业服务收费原则2．物业服务收费方式目录退出物业管理PropertyManagement合理原则1．物业服务收费原则公开原则——正当费用与服务水平相适应原则合法竞争原则政府监管原则目录退出物