西安高新区综合体项目商业顾问服务建议书

Acceleratingsuccess.高力国际2011年9月西安高新区科技六路综合体项目（暂名）商业顾问服务建议书谨呈：北京嘉恒置业投资有限公司谨呈：北京嘉恒置业投资有限公司目录高力国际介绍项目背景及初步构想如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）为什么选择高力国际（业界优势）工作进程安排与服务方式12345AcceleratingSuccess加速成功高力国际作为房地产服务领域的引领者，始终为客户提供专业的服务。卓越服务和主动态度是我们企业文化的基本元素，我们汇聚全球的房地产专才，全心致力于加速客户成功的步伐。3ServiceExcellence卓越服务§2011年连续第六次入选全球外包100强企业§2011年彭博社亚太物业大奖§2010年度Lipsey品牌调查最佳商业地产公司第2位§中国房地产10大最具影响力品牌§中国房地产10大最值得信赖物业管理品牌§香港最佳物业顾问称号§更多….4ServiceExcellence卓越服务5•2011年全球外包企业100强（连续6年上榜）•2011年Lipsey品牌调查最佳商业地产公司第2位•品牌诚信度双A级•中国房地产10大最具影响力品牌•中国房地产10大最值得信赖物业管理品牌•更多……高力国际全球网络6ColliersInternationalinChinaI高力国际在中国1Across50cities•3,000余名专业人员•9个分支机构•租赁成交超过620,000平方米•成交金额超过82亿人民币（12亿美元）•管理面积超过3,330万平方米•管理212个项目•服务范围覆盖50余个城市*截至2010年*包含物管驻场人员ColliersInternationalinChinaII高力国际在中国279间分公司ServiceExcellenceinTotalSolutions全方位地产服务8物业投资服务项目管理调研及市场推广销售与租赁物业及资产管理服务咨询服务租户代表办公楼工业物业商铺住宅业主代表9AdvisoryServices咨询服务市场研究商业定位•相关物业市场研究•项目环境分析•项目竞争分析•消费者调研/商家访谈•案例研究•项目总体定位建筑设计规划顾问•平面分隔规划•优化平面动线规划•租户组合及平面分隔单元目标租户配置•优化租户平面规划布局ADVISORYSERVICESRetailServices商铺服务10RETAILSERVICES•商铺整体规划•项目市场定位与评估•项目设计顾问•招商代理•运营管理顾问•商场管理ProjectSalesandMarketing项目销售及推广11全程营销策划及顾问•市场调研分析•SOWT分析及定位•营销策略制定•阶段性策略制定全程销售及租赁代理•案场管理架构及制度•人员培训•市场信息监控•驻场营销代理12RealEstateManagementServices物业及资产管理服务REALESTATEMANAGEMENTSERVICES•物业管理顾问•物业管理全管•资产管理•项目管理•租务管理•财务管理•工程技术服务13OfficeServices办公楼服务OFFICESERVICE业主代表•项目市场定位•租赁策略•项目定位及推广•租赁服务租户代表•租赁合约审核•商务发展房产需求分析•房地产业务策略•选址分析•执行谈判14InternationalProperty国际物业INTERNATIONALPROPERTY•项目推广•项目销售•投资策略咨询•物业交易管理•活动管理15InvestmentServices物业投资服务INVESTMENTSERVICE•投资战略咨询•入市策略•投资资本部署•市场分析•市场研究及可行性分析•交易及财务分析•尽职调查•交易谈判•完成交易过程•战略部署及收购OurClient我们的客户著名国际地产顾问行中，只有高力国际实施了这个全套系统，包含：租赁，财务，物业，仓库，短信，合约及人事与监控管理。PMAccounting/Leasing物业租赁财务管理FacilityManagement物业管理系统Store&Inventory仓库管理系统SMSBroadcastSystem短信平台ContractsManagement合约管理系统HR&AttendanceMonitoring人事与监控系统TechnologyAdvances先进科技应用17KnowledgeLeaderI知识领袖118ColliersCare高力关爱高力国际非常重视回馈社会及关护员工，发动多方面的企业社会责任活动。19目录高力国际介绍项目背景及初步构想如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）为什么选择高力国际（业界优势）工作进程安排与收费方式1234520212.12.2项目背景及面临的核心问题项目初步定位探讨项目背景及初步构想项目区位项目位于科技六路与团结南路十字东北角天虹大厦400米学校操场20米一期用地二期用地政府行政办公用地枫林意树橡树街区西安质监站唐长安城墙遗址公园唐延路沣惠南路5星级酒店数字空间中国网通汇金国际团结南路学校建筑40米科技六路唐延路沣惠南路科技6路备注：以贵司前期提供数据为准项目指标23备注：以贵司前期提供数据为准项目面临的核心问题理解如何进行功能布局、交通动线设计、各物业产品如何发挥协同效应以最大化地块价值？如何进行功能布局、交通动线设计、各物业产品如何发挥协同效应以最大化地块价值？本项目如何进行错位竞争，定位自己的目标客群？本项目如何进行错位竞争，定位自己的目标客群？本项目适合开发哪些物业产品？各物业间如何合理分配指标？商业的合理规模？本项目适合开发哪些物业产品？各物业间如何合理分配指标？商业的合理规模？问题3问题4如何进行业态产品组合和楼层布局形成项目亮点的同时最大化收益？如何进行业态产品组合和楼层布局形成项目亮点的同时最大化收益？问题5作为城市综合体，本项目最优的收益模式、开发模式、运营模式？作为城市综合体，本项目最优的收益模式、开发模式、运营模式？问题1问题2252.12.2项目背景及面临的核心问题项目初步定位探讨项目背景及初步构想城市综合体的概念26是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的开发背景城市综合体的概念定义城市综合体按区域类型划分27城市综合体的分类城市综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：•新开发区的中心商贸区•城市副中心•城市CBD•交通枢纽新开发区中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通枢纽4成都成都万达广场万达广场深圳万象城深圳万象城北京华贸中心北京华贸中心城市综合体的功能模型28国内外成功的城市综合体通常由居住、办公、商业、文化四大功能组成。其中，居以塑型、业以聚精、商以拢气、文以提神，四大功能有机融合，构筑丰富多彩的生活工作方式。积淀消费潜能，平衡投资回报特色商业特色商业精品商务精品商务文化内涵文化内涵品质居住品质居住塑造最直接的人气魅力核导入经济动力源，助推区域发展塑造区域内涵，形成精神引领公共空间公共空间连接核心功能区域，营造独特场所感，强化体验与感受居以塑型文以提神业以聚精商以拢气城市综合体产品组合及联动关系29商业商业写字楼写字楼酒店酒店//服务服务式公寓式公寓商务公寓商务公寓•作用•作用•相互关系•相互关系•提升整体档次的有力手段•标志性（尤其是对外地和外籍人士）•提升整体档次的有力手段•标志性（尤其是对外地和外籍人士）•实现较高的销售价格•保持物业形象•实现较高的销售价格•保持物业形象•外向性较强的组成部分•可以塑造与其他项目较大的差异•外向性较强的组成部分•可以塑造与其他项目较大的差异•保证开发企业现金流的来源•满足中长期居住者需求•保证开发企业现金流的来源•满足中长期居住者需求•商业为写字间、酒店和公寓提供配套•商业为写字间、酒店和公寓提供配套•酒店为公寓提供共享的服务和配套设施•酒店为公寓提供共享的服务和配套设施•写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户•写字间与酒店可共享大堂•写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户•写字间与酒店可共享大堂•公寓为商业提供客源•公寓为商业提供客源项目应通过综合体各产品的联动协同效应，以成就项目的整体成功。项目应通过综合体各产品的联动协同效应，以成就项目的整体成功。本项目产品市场机会初步研判30本项目规划写字楼是否存在市场机会？写字楼•西安写字楼主要集中在城内、城北、城南、西高新四大区域；•随着限购和限价政策出台，西安商业地产市场呈现价量齐升，供不应求的市场格局，而且西高新区域一直是西安写字楼主要板块，本项目适当打造写字楼是可行的•西安写字楼主要集中在城内、城北、城南、西高新四大区域；•随着限购和限价政策出台，西安商业地产市场呈现价量齐升，供不应求的市场格局，而且西高新区域一直是西安写字楼主要板块，本项目适当打造写字楼是可行的城内区域西高新区域城南区域城北区域西安写字楼主要集中区域本项目产品市场机会初步研判31在住宅市场受挫的情况下，本项目规划商务公寓发展前景将如何？商务公寓•政府对住宅市场的严厉调控，使得其供需均呈现出下降趋势，市场发展受挫；•商务公寓作为住宅的替代产品，受到越来越多投资者的关注，其市场发展潜力较大；•本项目临近高新区一中等优势教育资源以及高新区大量白领阶层，小户型的精装公寓市场需要还是比较旺盛；•政府对住宅市场的严厉调控，使得其供需均呈现出下降趋势，市场发展受挫；•商务公寓作为住宅的替代产品，受到越来越多投资者的关注，其市场发展潜力较大；•本项目临近高新区一中等优势教育资源以及高新区大量白领阶层，小户型的精装公寓市场需要还是比较旺盛；本项目产品市场机会初步研判32本项目零售商业机会如何？零售商业•高新区人口密集度越来越高，但是针对都市生活方式的购物中心或者商业街区稀缺•本项目临近地铁出口，区位优势显著，地块商业价值较高，适合打造区域都市生活方式中心；•高新区人口密集度越来越高，但是针对都市生活方式的购物中心或者商业街区稀缺•本项目临近地铁出口，区位优势显著，地块商业价值较高，适合打造区域都市生活方式中心；本项目城市综合体开发模式建议——均衡开发模式33模式特征典型案例均衡发展模式4位于CBD或城市中心，主干道沿线或地铁口；4建筑面积20万㎡以上；4较强的资金实力。写字楼核心模式4成熟或未来的商务核心区；4写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；4商场、公寓等配套完善。酒店核心模式4离城市核心区不远，交通可达性好，沿主干道沿线；4开发商有足够的经济实力，通常有顶级商场等配套设施。商业核心模式4城市核心区，交通可达性极好，位于地铁口或主干道沿线；4区域消费需求旺盛，商业气氛成熟；4一流的合作团队规划设计/经营管理。住宅核心模式4通常以住宅开放为主要目标，商业开发以满足居民日常生活需要，做为住宅开发的必要补充和配套；4或者保留容积等待市场成熟之后再开发剩余的商业容积，但规模往往不大，以生活配套为主。广州中信广场广州中信广场深圳信兴广场深圳信兴广场香港太古广场香港太古广场上海商城上海商城北京华贸中心北京华贸中心上海港汇广场上海港汇广场深圳万象城深圳万象城成都万达广场成都万达广场深圳星河时代深圳星河时代瑞安重庆天地瑞安重庆天地综上所述，我司建议本项目采用均衡开发模式，地块61亩，需要精细化开发，方可挖掘和提升项目商业价值，实现项目开发现金流最大化本项目产品配比建议34•通过对城市综合体项目的功能配比进行研究，我们可以看出：不同的城市综合体，根据其商业整体定位和开发策略不同，产品业态所占体量有较大区别。并没有统一的标准。本项目采用均衡模式开发，建议住宅类（含70年产权酒店式公寓或商务公寓）、办公类（含SOHO和准甲级写字楼）、商业