诚信与房地产中介服务业的发展研究

1.绪论1.1研究背景课题的研究领域属于房地产行业中的一个分支行业:房地产中介服务。房地产中介服务是伴随着房地产市场快速发展而产生、发展起来的。由于房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，房地产中介服务行业应运而生。近年来，随着市场经济的发展，房地产市场中介行业也在随之迅速发展，在房地产中介行业发展的同时，它与市场发展不协调的一面也在逐渐显现。房地产消费者一被侵权的投诉与日俱增，房地产从业者一则在急呼配套政策的完善和具体化，同时政府和市场管理部门也在不断地宣响要对市场秩序进行人力的整顿。如此种种，归根结底，其主要问题之一就是“诚信”问题。事实上房地产市场各方均或多或少的缺乏诚信，使得中国房地产中介行业在快速发展的同时，也蒙上了一层阴影。“诚信”问题成了社会广泛关注的焦点，也成为制约房地产中介企业发展的瓶顶。1.2研究目的及意义房地产中介服务作为房地产市场中联系房地产交易各主体的媒介，对于搞活房地产通，提高交易效率，降低交易成本，规范市场秩序，繁荣市场起着重要的作用。但由于我国房地产中介机构起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段、运作经验和管理经验方面都有待提高。虽然我国的房地产中介行业渐成规模，但是整个行业仍然处在一种无序、缺乏规则的状态，目前中介行业内部存在的“诚信”问题令人担忧，制约着房地产中介行业的发展。本文正是根据房地产市场发展的需要，这里解决一下问题：(1)探索房地产中介现存问题的根源。根据新制度经济学的信息外部性理论，结合信息不对称原理，寻找出房地产中介的产生根源，寻求解决房地产现存问题的根本源头。(2)探索我国房地产中介的健康发展之路。分析我国房地产中介发展现状，分析房地产中介发展中存在的问题，在此基础上结合国外的成熟经验，寻求我国房地产中介的出路。1.3本文研究的内容本文通过四部分予以论述。第一部分为绪论，首先提出了本文需要研究的问题，并论述了本文的研究目的和意义。在第二部分，首先指出房地产中介的定义：房地产中介包括经营性的服务、组织与非经营性的服务、机构，两个部分组成一个有机系统。其次，论述了房地产中介的特点与性质。最后简述了我国房地产中介的发展历程。在第三部分，首先诚信对于房地产中介企业的重要性，然后介绍了我国房地产中介企业诚信缺失的现状，最后对我国房地产中介企业诚信缺失的原因进行了解析。在第四部分，在以上对房地产中介诚信缺失现象及原因分析的基础上提出要对我国房地产中介进行诚信建设，从房地产行业的诚信建设和中介企业自身的诚信建设两个方面进行了论述。2.房地产中介简述2.1房地产中介的定义房地产中介是市场中介的一种，是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。狭义的房地产中介，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称；而广义的房地产中介，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务[1][1]。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》与《城市房地产中介服务管理规定(1996年1月8日建设部50号令)的规定，我国房地产中介主要表现为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。综合起来讲，房地产中介是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动。[2][2]2.1.房地产中介性质与特点1、房地产中介性质房地产中介是为房地产经济运行服务的，是房地产业的有机的和重要的组成部分。房地产业是第三产业重要产业部门，由此决定了房地产中介服务也属于第三产业。2、房地产中介的基本特点房地产中介作为房地产业的重要构成部分，主要是根据房地产业的各种信息，依靠房地产中介的各种组织、房地产中介专业人员所拥有的各种专业知识、以及它们特有的活动方式和方法，为房地产经济各类主体提供各种服务。因此房地产中介的经济活动，具有以下一些特点：(1)房地产中介组织或中介机构，既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。(2)房地产中介组织不直接从事房地产经营管理活动。一般来说，房地产中介组织在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务，不能从事房地产开发和经营管理，这是房地产中介活动的一个重要特点。（3）房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介组织在为客户提供服务时，就形成了委托人与中介人的关系，即服务与被服务关系。法律上称作合同关系或契约关系。这种关系不是长期的和固定的，服务活动一旦完成，契约关系也就解除。2.3.我国房地产中介的发展解放以前，我国的房地产市场就初具雏形，其中房地产中介活动也相当活跃，出现了一大批专门从事房地产经纪活动的从业人员。这个时期，我国的房地产中介活动只包含经纪业务，无论是房屋的买卖、租赁，还是土地的买卖，一般都需通过经纪人进行。房地产经纪人在其从事业务活动过程中，逐渐形成了没有行会的松散组织，许多没有成文的行规逐渐约定俗成。那时候的房地产中介存在很多欺骗行为，政府虽然开始重视对中介的管理工作，也陆续颁布了一些经纪人管理及房地产交易的管理办法，在一定程度上约束了经纪人的行为，但管理力度不够，经纪人违法现象仍屡禁不止，房屋买卖纠纷也时有发生。解放后，“十年动乱”期间，我国从观念上否定了商品经济，房地产业陷入了低谷，房屋作为一种“福利品”，不是通过市场交易而是采取分配的形式转移到消费者手中，民间的房屋交易活动也减少到最低限度。在这种情形下，从客观上不需要房地产的中介活动，而另一方面，从主观上，政府部门认定中介行为是一种投机行为，将其视为非法，坚决予以取缔。因此，在这一阶段，房地产中介活动基本停止。1978年后，政府对房地产中介有了新的认识，我国房地产中介有了新的发展。我国房地产中介组织的发展可分为三个阶段:第一个阶段，改革开放到1984年间的萌芽阶段。房地产开发企业往往从其主管部门获得相关信息、法律法规和咨询服务，社会上还不存在专门的中介机构，中介的职能包含在国家相关管理部门中。第二个阶段，1985年到1991年间的起步阶段。这期间发展最快的是房地产信息咨询业，这段时间正是房地产发展的成长期，关于房屋土地的出售价格、出租价格、相关政策法规、税收、城市规划等信息对开发商十分重要。房地产交易所发展也很快，但大部分属于中介服务机构。第三阶段，1992年至今的迅速发展阶段。房地产中介数量猛增，尤其是房地产膨胀发展时期交易量迅速增加导致房地产交易所剧增。据不完全统计，1987年中国有房地产交易所170家，1988年有328家，1989年突破1000家，1993年超过1500家，1994年达到2000多家。[3][3]与此同时，其他房地产中介的种类和经办主体快速增加，初步形成房地产中介组织的全面发展，从而促进房地产业的均衡发展。目前，我国各类房地产中介服务机构已超过20000家，其中房地产估价机构约有5000家，提供中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员有几十万人。我国的房地产中介业已出现了一些影响较大的中介公司，同时也有许多外国及中国香港、台湾等地区的房地产中介进驻我国大陆市场。现阶段，房地产中介服务呈现良好的发展势头，但与发达国家和地区相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待提高，整个行业还处于一种无序的、缺乏规则的状态。3.我国房地产中介诚信问题分析3.1诚信对于房地产中介业的重要性“诚”，原意是真心诚意；“信”，不欺、信用之意。诚信是市场经济的灵魂。诚实、信用、不欺不诈是它的文化精髓。当前诚信缺失已经严重妨碍了我国市场经济体制的建设。因此，党的十六届三中全会指出，“建立健全社会信用体系，形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度，是建设现代市场体系的必要条件，也是规范市场经济秩序的治本之策。”因此，积极探索并加快各行业诚信体系建设具有重要意义。与其他行业相比，诚信建设对于房地产中介业来讲尤为重要。房地产是一种特殊的商品，它的产权交易是一种契约关系，由于其涉及金额巨大，使用年限长，加上一般情况下房地产中介服务人员与特定客户没有连续性的经济往来，当双方达成交易，服务通常也将终止所以消费者对该类商品诚信要求也就愈高，诚信所带来的信誉也成为房地产中介企业最珍贵的无形资产是其生存和发展的根本。此外，房地产中介业务社会接触面广，社会影响大，服务人员只要有一次不公平的交易，就可能引发客户及其关系网络对其信誉的担忧，而诚信一旦丧失，只会破坏交易主体以法律和契约为基础的正常信用关系，人为扩大了市场交易成本，同时也污染了社会风气。因此，其信誉建立难，维护更难。特别是对于采用连锁经营方式的房地产中介企业来讲，这一点尤为突出。3.2我国房地产中介企业诚信缺失的现状3.2.1诚信缺失事件屡屡发生近年来，消费者对房地产中介服务市场信用差的投诉成为继手机、家庭装修之后的第三个投诉热点。以北京为例，据北京市消协提供的数据显示，2003年在其受理的1990件各类投诉中，房屋中介占到了56.5％[4][4]。北京工商管理局公布的消费投诉案件中，针对房屋中介失信问题的投诉排在第二位。在房屋租赁市场上，从2003年底坚石公司卷款3000万潜逃，到金百佳分部携款人去楼空，再到中天恒基骗钱事件，不到几个月的时间里，数家房屋中介屡次进行恶性欺诈，使公众对房屋中介机构的信任程度一降再降。3.2.2诚信缺失行为多样化由于制度不健全以及管理缺位等原因，部分中介机构和从业人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，出现了多种形式的诚信缺失行为。具体包括：１．经营主体混乱，存在大量不具备资质条件的无证无照经营、超范围经营和非法异地经营等行为。２．中介从业人员资格管理漏洞多，非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务，或者同时在两个或两个以上中介服务机构开展业务等行为屡见。３．索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益。如私拿“回扣”、利用职业便利“炒房”以非法赚取差价等。４．机构收费不合理。如实行低价格恶性竞争等问题突出。５．采取多种欺诈经营手段不规范经营。比如让员工分别扮成业务员、房主，待顾客看房时演双簧，最终骗取信息费；与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；委托期内消费者未租到满意住房，中介机构以种种理由不予退还押金；个别中介商甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈，当欺诈达到一定资金规模后便关门走人，等等。６．利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易。；７．滥用自己的优势地位，大量使用房地产经纪机构自制的格式合同，其签约双方的权利义务关系不对等，对相对人做出不合理、不公正的规定，给当事人造成损失。８．提供不完全、过时、虚假、不可靠信息欺诈消费者。比如相当一部分房地产经纪机构在媒体上发布的优质房源广告中只有不到５成属实，其余均为胡乱编造，利用假信息吸引顾客。９．法律、法规禁止的其他行为。3.3我国房地产中介业诚信缺失现状解析是什么造成了我国房地产中介业信用缺失呢？主要有以下几方面原因：3.3.1追求利润最大化和信用外部性乃内在动力尽管几乎所有的企业都标榜自己是“诚信”的，但是作为微观经济主体的中介企业也具有“经济人”的行为特点：追求利润的最大化。中介企业期望信誉的根本原因，是良好的信誉可以给企业带来实际的经济收益。信誉、成本、业绩三者之间的密切联系（见下图）[4][5]。企业在上述心理、市场、技术三个过程中的能动性不同。其中市场和技术过程都很难以企业自身的意志为转移的，只有在心理过程中企业有相当大的“活动余地”。比如，是否披露相关信息，披露真实信息还是虚假信息。也就是说，房地产中介企业完全有可能通过传递虚假信息谋求良好的信誉。而且其可能付出的成本