转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知

第1页共5页转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知穗价〔2007〕56号各区、县级市物价局：现将省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价〔2006〕284号，附件1）转发给你们，并结合我市实际，提出以下意见，请一并贯彻执行：一、业主委员会成立之前，实行包干制、酬金制的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价；别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。二、实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》规定的一、二、三级物业管理服务的，物业服务收费标准由业主与物业管理企业根据市物价局、国土资源和房屋管理局制定的住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定；提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业管理企业书面报物业所在地的区、县级市价格主管部门核定后执行。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。（一）拟申请核定物业服务收费标准的物业管理企业，应向物业所在地的区、县级市价格主管部门提出调定价书面申请。物业管理企业应提供以下的资料：1.核定物业服务收费标准的书面申请，并明确其提供的一级物业服务等级未涵盖的具体物业服务内容。2.资质证明及营业执照复印件。3.所服务的物业管理区域总平面图复印件。4.中介机构出具的上年度物业管理企业财务审计报告（新建物业除外）。5.房地产开发企业委托物业管理企业提供物业服务的相关合同。6.广州市物业服务收费申报表（附件2）。7.大部分业主对调定价意见的书面材料（新建物业除外）。8.当地价格主管部门所需的其他证明材料。（二）价格主管部门收到申报单位提交的书面申请和齐全的相关资料后，应在30个工作日内完成收费标准的核定。由于客观原因难以在规定时间内作出决策的，应当说明理由并提出核定的最后时限。价格主管部门工作流程：1.受理：如果申报单位提交的资料不全的，应告知其需补充的资料；资料齐全的应及时受理。2.承办：派员到现场调查核实。3.成本监审：根据国家发改委《政府制定价格成本监审办法》对物业管理企业上一个年度的物业服务成本进行审核。4.组织论证：可选择召开座谈会等形式进行论证，听取业主、物业管理企业和有关方面的意见。5.办理审批：核发文件。（三）由区、县级市价格主管部门核定的物业服务收费标准批文，自该物业业主委员会成立之日起停止执行。三、由区、县级市价格主管部门核定收费标准的文件需抄报我局备案。附件：1.省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价〔2006〕284号）第2页共5页2.广州市物业服务收费申报表3.广州市物业服务收费申报填表说明二○○七年三月六日广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知粤价[2006]284号各地级以上市物价局：为规范我省物业服务收费管理，促进和谐社会建设，现就加强物业服务收费管理有关问题通知如下，请各地结合当地实际，认真贯彻落实。一、物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。二、实行政府指导价的物业服务收费，按照属地原则由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，定期公布，并抄送省物价局备案。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。三、各地在制定物业服务收费政府指导价时，要按有关规定实施成本监审，并综合考虑物业服务质量、服务成本、硬件配套设施等因素以及广大业主的承受能力，科学合理地制定当地政府指导价标准。公布政府指导价时，必须明确当地物业服务收费政府指导价包含的具体内容。四、实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了最高服务等级未涵盖的物业服务内容，且其物业服务收费标准需突破当地政府指导价标准的，各地物价部门可经成本监审、组织论证后，按优质优价原则核定该物业管理区域的政府指导价，具体操作办法由各地价格主管部门制定。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超出政府指导价。五、各地价格主管部门可对实行政府指导价的各个物业管理区域的具体物业服务收费实行事后备案制度。经备案的物业服务收费应通过价格信息网等方式予以公布，接受社会监督和公众查询。六、物业服务收费实行明码标价。物业交付使用前，建设单位应将前期物业服务内容、服务标准及收费项目、标准作为新建商品房销售明码标价的内容，在销售场所公示。物业交付使用后，物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置将上述内容及特约服务项目及标准进行公示。七、物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。八、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主（或装修企业）约定装修保证金（押金）、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金（或工本费）等费用的具体标准。除上述收费项目外，物业管理企业不得强制收取其它任何与装修相关的费用。九、本通知自2007年2月1日起执行。过去有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。执行中出现的新问题，请及时向我局反映。第3页共5页二○○六年十二月二十二日附件2广州市物业服务收费申报表物业服务小区名称物业管理企业名称物业管理企业资格等级物业管理企业法定代表人物业管理企业地址邮政编码财务负责人填表人电话传真物业管理企业盖章年月日附件3广州市物业服务收费申报填表说明一、物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。第4页共5页二、管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。三、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。四、绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。五、清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。六、秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。七、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。八、电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。九、办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。管理费分摊，指上级物业服务经营者分摊的管理费用。十、固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。十一、经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支的费用。十二、物业服务相关指标。（一）服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。（二）服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%（三）服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%（四）服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。（五）物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。（六）物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%（七）服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。第5页共5页