业主大会筹备工作预案

业主大会筹备工作预案一、第一次业主大会会议的筹备工作1、组织大会筹备组。业主大会筹备组应当在物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，负责业主大会的筹备工作。还可以邀请社区居民委员会委员参加。2、制定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。3、听取业主和相关人员的建议，结合本物业管理区域的实际情况，参照政府主管部门制定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案等有关文件。4、确认业主身份，确定业主委员会在首次业主大会会议上的投票权数。5、通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。业主既包括商品房购买者，也包括公有住房购买者和仍拥有物业的房地产开发企业。业主委员会委员，一般应当根据其实际拥有房屋的建筑面积，按照一定比例推荐。6、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。二、第一次业主大会召开的程序筹备组自成立之日起30日内，在物业所在地的区政府房地产主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。1、由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会的筹备情况。2、由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员候选人情况，候选人本人也可以自我介绍。3、审议、通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。4、选举产生业主委员会委员。5、审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。在第一次业主大会上，物业的建设单位还应当做出前期物业管理工作报告，物业管理企业还应当做出物业接管验收情况的报告。《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。其中，业主投票权要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。附1：文泉书苑小区业主大会议事规则文泉书苑小区业主大会议事规则根据国务院颁发的物业管理条例及《业主大会规程》的规定,结合我小区的具体情况,经业主委员会选举工作筹备组讨论制定如下业主大会议事规则,现予公告.一、业主大会是业主自治管理小区物业管理的决策机构，自首次业主大会会议召开之日起成立，业主委员会是业主大会的执行机构。二、下列重大问题由业主大会决定，其表决要求如下：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选聘、解聘物业管理企业；3、专项维修资金使用、续筹方案及实施监督办法；4、选举、更换业主委员会委员；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施、设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；6、依照法律、法规及议事规则而指定的其它有关物业管理的职责、制度。业主大会做出上述重大问题决定是否通过，按物业管理区域内全体业主所持投票权的表决率决定，其中第1、2、3项需达到三分之二，第4、5、6项须达到二分之一以上，方能获得通过。业主大会通过的决定对物业管理区域内的全体业主均有约束力。上述6项之外的日常事务由业主委员会决定和办理。三、业主投票权住宅按每套（户）壹票，门面房、车库等非住宅按100平方米/票，当省、市政府主管部门有文件规定时按新规定执行。本小区业主委员会每届任期三年，组成委员共4人，其中主任1人，副主任2人，委员2人。四、根据本小区特点，业主大会会议采用书面征求意见的形式进行，为了准确及时地将广大业主的意见集中反应出来，根据民主集中制的原则，在小区业主委员会领导下，建立物业管理网络系统组织，具体做法是：每单元选1名联络员，每栋楼选1名协管员，当需要召开业主大会对物业管理重大问题进行表决时，由业委会召集协管员或联络员进行层层布置分发和及时收回表决票。当表决票全部收集完毕后，业主委员会统计表决结果并在小区内公告。协管员、栋管员、联络员的产生由业主自荐和业主委员会推荐相结合的办法产生，并在小区内进行公示。五、主大会定期会议每半年举行一次，当小区内有30名以上的业主联名提议或业主委员会超过半数的委员认为有必要时，业主委员会应当组织业主大会临时会议，业主大会所要表决的事项应予表决前15日以公告的形式通告全体业主。六、业主委员会成员应该认真学习贯彻物业管理政策法规，模范遵守自治管理纪律。业主委员会应当按政府主管部门的要求做好业主大会会议的记录，业主委员会召开业主大会会议应当同时告知社区居委会。业主大会、业主委员会做出的决定应当告知社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。七、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担经费的筹集，可采取增加物业管理费的单价，由物业管理公司收取后列入业主委员会帐户内经费的管理由业主委员会议定兼职会计出纳，由业主委员会主任一支笔签发使用并定期公布帐目，接受广大业主的监督、质询。八、业主大会和业主委员会的印章，依照有关法律、法规和业主大会议事规定的规定刻制、使用、管理，违反印章使用规定造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任文泉书苑小区业主委员会选举工作筹备组2005年5月11日附2：业主委员会选举办法业主委员会选举办法为维护全体业主的合法权益，保证滨湖文泉书苑小区业主委员会选举过程的公平、公正、公开，根据《物业管理条例》、《业主大会规程》制定本办法。第一章大会形式本次选举大会采用以下第种形式：（一）业主大会：全体业主（包括产权属建设单位的住宅和非住宅物业的业主）直接参加业主委员会选举大会，进行投票选举产生业主委员会。（二）业主代表大会：因本小区（大厦）业主超过100名，故由各梯（栋/片/区/楼段）的全体业主根据本办法第二章的方法选出业主代表，由业主代表参加业主代表大会，进行投票选举产生业主委员会。第二章业主代表和候选人一、业主代表的产生方法：（一）以每楼梯（梯/栋/片/区/楼段）为选举区域（具体指：每单元楼梯）推选一个业主代表。（二）业主代表的推选采取投票箱投票方式，投票箱粘贴主管部门武汉市洪山区房地局的封条，放置地点为：小区大门进口保安岗亭处。各投票人应在月日前将选票投入到投票箱。月日在到场的主管部门监督下，进行公开点票、唱票、推选出业主代表。（三）业主代表的产生应获得其所代表的选举区域内业主中拥有过半数投票权的业主的同意。（四）业主代表每届任期两年，可以连选连任。二、候选人的产生方法：根据业主委员会筹备小组、业主推荐或业主代表自荐，产生本次业主委员会候选人，候选人应把包括本人姓名、性别、年龄、单位、简历在内的个人简介材料与有关证明（如身份证、产权证明等）提交筹备小组，由筹备小组将候选人简历向业主公布。三、本次业主委员会委员候选人应当符合以下条件：（一）属于本区域内业主（以产权证明为准）（二）具有良好的道德品质、热心公益、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间；（三）按时缴纳物业管理服务费，模范遵守物业管理制度；（四）熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作；（五）具有大专以上学历；（六）未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。四、本届业主委员会实行差额选举；候选人不得少于12人。第三章投票和选举一、投票权是根据业主拥有的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，业主代表的投票权是其所代表区域内业主投票权的总和。二、已出售单元的投票权归产权人，未出售单元的投票权归建设单位。两者均可委托使用人或承租人行使投票权（委托书样本见附件），但使用人及承租人不具有被选举权。三、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会或业主代表大会的投票及选举活动，方法自定。四、本次选举为记名投票，投票人必须在选票上填写自己拥有的物业和代表的投票权并签名（盖章）。同一张选票重复选举同一候选人的，该候选人仅作得一票计算；未选任何候选人的选票为有效选票、视为弃权；选票上所选人数超出本届业主委员会委员人数的为无效票。五、业主委托他人行使投票权的，选票应附带业主授权委托书等有关的书面证明。六、本次选举投票采用以下种方式：（一）、集中出席投票方式：到会签名时发选票，并登记选票号，以便核查。（二）投票箱投票方式：因投票权人或业主（代表）人数太多，场地不便，采用投票箱来收集选票。投票箱粘贴主管部门武汉市洪山区房地局的封条，放置地点为：小区大门进口保安岗亭处。（三）各投票人应在月日至月日期间到物业办公室领取选票登记票号，并在业主大会或业主代表大会召开前三日内将选票投入到投票箱。大会召开时，由主管部门监督开箱点票。七、业主大会或业主代表大会的召开，应有过半数以上投票权的业主或业主代表出席。在到场的主管部门监督下，进行公开点票、唱票，选举业主委员会委员。八、选票累计的投票权未超过全部物业投票权半数时，视为选举无效。第四章委员一、本届业主委员会设委员4人，其中主任1名,副主任1名。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。二、有下列情形的，不得担任业主委员会委员：（一）不符合前述候选人有关条件的；（二）因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；（三）被司法部门认定有犯罪行为的；（四）从事该区域物业管理公司工作的；（五）违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、社会公德的。（六）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。三、根据选票统计结果，以得票高低（以投票权计算，下同）顺序，按本届业主委员会委员规定人数选出获选的业主委员会委员，获选委员的得票数应超过参加投票的总投票权数的50%。四、本届业主委员会主任及副主任的产生采取以下第种方式：（一）自然当选，按得票顺序，依次确定业主委员会主任、副主任。（二）委员选举：获选的委员投票选举业主委员会主任及副主任，每个委员拥有相等的投票权。五、经行政主管部门核准登记并给予书面批复意见后，业主委员会委员正式当选，从批复之日起业主委员会正式成立并开展工作。附件3：选票编号：姓名性别年龄政治面貌文化程度房号表决说明：1、选票内为筹委会所推荐的业主委员会委员人选，如果您同意，请在“表决”栏中打“√”；如果不同意，请选出您的理想人选，填写在选票栏中，并在“表决”栏中打“√”。2、被选举人必须是该小区业主或业主配偶，否则视为废票。3、请您将选票于月日下午17：30前送到筹委会规定地点，过期视为弃权票。4、本业主委员会选举委员人数为4人，若超过此人数视为废票。附件4：选票业主大会议事规则业主公约同意不同意弃权同意不同意弃权说明：如果您同意，请在“表决”栏中打“√”。选票业主大会议事规则业主公约同意不同意弃权同意不同意弃权说明：如果您同意，请在“表决”栏中打“√”。附件5：业主委员会候选人推（自）荐表填表日期：年月日被推荐人姓名楼座房号工作单位职务出生年月学历联系电话物业费缴交情况被推荐人简历推（自）荐人签名：