G招商局(000024.sz)06年上半年业绩回顾(PDF5)(1)

房地产业/房地产开发与经营业中报点评2006年07月25日广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。G招商局(000024.sz)06年上半年业绩回顾花长劲房地产行业研究员电话：[phone]eMail：[e-mail]上半年业绩有所回落2006年上半年公司实现主营业务收入8.35亿元，主营业务利润2.23亿元，净利润1.39亿元，分别比去年同期下降17.18%、27.90%和39.96%，每股收益为0.224元。政策对今年房地产业务影响不大2006年上半年公司商品房结转面积2.42万平方米，比上年同期减少65%，这导致房地产销售收入大幅下降。但同期公司预售账款为10亿元，同比增加2.95亿元，比2005年末增加9.42亿元，可见上半年公司商品房销售情况良好，2006年全年房地产业务不会因为宏观政策而出现较大下滑。其他业务运行良好由于新增泰格公寓和花园城中心，出租物业经营收入同比增加10.81%；由于园区内工业企业外迁，供电供水业务有所下降；新增物业管理业务带来新的利润。盈利预测及估值我们认为宏观调控不会对公司业绩产生比较大的影响，因此维持“买入”评级。预测及评估来源:招商局地产控股股份有限公司财务报表,广发证券发展研究中心公司评级当前价格(元)11.66目标价格(元)14.34前次评级买入股价走势市场表现1个月3个月12个月股价涨幅13.42%-5.89%47.48%上证综指4.48%25.61%77.71%股票数据总股本(万股)61,882.27流通A股(万股)40,833.65主要股东:招商局蛇口工业区有限公司主要股东持股比例23.82%流通A股比例65.99%财务比率ROE11.17%ROA4.72%资产负债率56.49%每股净资产(元)6.102005年报数据.2004A2005A2006E2007E2008E主营收入(百万元)3,475.902,659.482,815.594,418.605,302.32EBITDA(百万元)576.07675.73786.411,040.691,228.59净利润(百万元)359.80421.58554.30761.21914.03净利润增长率8.87%17.17%31.48%37.33%20.08%每股收益(元)0.5810.6810.8961.2301.477市盈率13.5817.1511.588.437.02市净率1.411.911.731.431.20EV/EBITDA13.9416.4915.6612.4011.03每股红利(元)0.150.020.000.000.00股息率(％)1.900.170.000.000.00PAGE22006-07-25中报点评上半年业绩回顾2006年上半年公司实现主营业务收入8.35亿元，主营业务利润2.23亿元，净利润1.39亿元，分别比去年同期下降17.18%、27.90%和39.96%，每股收益为0.224元。上半年，由于完工结转销售收入的房地产项目减少，房地产开发业务收入较上年同期下降3.40亿元，但由于本期公司收购了招商局物业管理有限公司，物业管理收入增加1.29亿元，因此本期总体主营业务收入略有下降。由于主营业务利润率较高的房地产业务收入下降较大，合并范围增加带来管理费用同比增加46.04%，此外远期外汇交易收益减少带来财务费用比上年同期增加1,610万元，股权投资差额摊销增加导致投资收益同比减少1,636万元，由此带来净利润的大幅下降。从主营业务收入和利润构成来看，房地产业务分别占24.38%和29.74%，出租物业分别占16.83%和28.07%，园区供电供水分别占38.65%和29.14%，物业管理分别占15.47%和11.08%。房地产业务2006年上半年公司商品房结转面积2.42万平方米，比上年同期减少65%，这导致房地产销售收入大幅下降。但同期公司预售账款为10亿元，同比增加2.95亿元，比2005年末增加9.42亿元，可见上半年公司商品房销售情况良好，2006年全年房地产业务不会因为宏观政策而出现较大下滑。本期房地产业务主营业务利润率为32.64%，比去年同期下降2.04个百分点，这主要是因为上期结转了利润率较高的商铺。由于国家对房地产业出台了一系列紧缩政策，公司深圳区域本年两未开工项目（依山郡三期和海月四期）预计需要重新设计和报建，但其对公司今年业绩不会产生影响。本期公司其他已开工项目建设进度正常，先后推出的花园城三期2#地块、依山郡一期销售情况良好，曦城一期已基本售罄，苏州依云水岸一期销售完毕，政策对公司的销售影响不大。出租物业经营上半年公司出租物业增加了泰格公寓和花园城中心，累计完成出租面积205万平方米，比上年同期增长10.81%。由于新出租项目前期推广费用较大，出租物业主营业务利润率下降3.68个百分点。园区供电供水上半年，深港海底第三条输电电缆运行正常，蛇口区域供电得到充分保障，但由于该区域内工业企业逐步外迁，该业务收入与去年相比有所下降：上半年完成售电量39,281万度，同比减少1.54%；完成售水量1,503万吨，同比减少5.69%。受到汇率变动影响，公司购电成本有所下降，主营业务利润率略有上升，供水供电业务利润率比去年同期增加1.58个百分点。物业管理上半年，公司收购了招商局物业管理有限公司，增加了物业管理业务，物业管理面积达到2,000万平方米，实现收入1.29亿元，主营业务利润2,169万元。资金压力有所缓解PAGE32006-07-25中报点评2006年6月30日，公司货币资金为9.96亿元，比去年同期增加4.66亿元，这主要由于公司银行贷款及销售收入增加所致。上半年公司经营活动产生的现金流量净额为5,822万元，相比去年同期的-39,337万元大幅增长，这主要由于上半年销售收入的大幅增加。货币资金的增加减轻了公司短期的资金压力。但公司目前资产负债率达到62.92%，比去年同期增长6.43个百分点，在负债中，银行贷款所占比例较大，这说明公司融资水段还比较单一。盈利预测及估值从公司目前业务情况来看，宏观政策对公司今年业绩不会产生比较大的影响，因此我们维持之前对公司06年业绩的预测。由于政策对公司07年业绩会有部分影响，但我们认为07年房价和成交量并不会出现比较大的波动，同时公司增加了物业管理的收入，我们判断公司业绩依旧保持增长势头，因此维持之前的业绩预测。我们认为目前公司的股价没有充分表现出公司特殊的区位优势，考虑到目前股市情形，我们认为给予15-17倍的市盈率比较合理，其股价中枢位置为14.34元。PAGE42006-07-25中报点评广发证券—公司投资评级说明买入（Buy）预期未来12个月内，股价表现强于大盘10％以上。持有（Hold）预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。卖出（Sell）预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10％以上。相关研究报告相关信息客服人员：张玲玲研究中心客服电话：[phone]研究中心地址：广州天河北路183号大都会广场36楼邮政编码：510075PAGE52006-07-25公司半年度分析报告免责声明本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其他专业人士。未经广发证券事先书面许可，不得更改或以任何方式传送、复印或印刷本报告。广发证券股份有限公司2006版权所有