华业地产(600240)：通州项目成功销售拉开业绩高增长序幕(2600240B05030W

请务必阅读正文之后的免责条款部分证券研究报告/公司简报2011年5月3日房地产开发Ⅲ署名人：李少明[e-mail]6－12个月目标价：15.00元当前股价：8.38元评级调整：推荐基本资料上证综合指数2911.51总股本(百万)645流通股(百万)645流通市值(亿)54EPS（TTM）0.45每股净资产（元）3.67资产负债率71.8%股价表现（%）1M3M6M华业地产9.5420.928.41上证综合指数-1.575.77-2.26-26%-13%0%13%26%39%52%2010/52010/82010/112011/2华业地产上证综合指数相关报告华业地产600240推荐通州项目成功销售拉开业绩高增长序幕前期我们拜访了公司，近日我们也走访了公司通州项目，情况如下。投资要点：„通州东方玫瑰园4月29日开盘顺利开盘，第一批推盘849套两天去化近半，好于当前市场情况，拉开通州项目业绩释放序幕。通州东方玫瑰园的顺利销售是公司未来三年业绩高增长的主要来源，也为公司全国大规模拓展奠定了基础。当前公司在通州拥有建面135万平米，是通州资源“霸主”，受益于新通州的规划，其后续开发前景广阔。„公司当前财务状况良好，10年公司营业收入增长85%，归属上市公司净利润增长150%，盈利已走出谷底。11年1季度营业收入稳步增长，业绩持续高增长可期。„公司资源丰富，成本低廉，未结算权益建面240万平米，未来3-5年业绩高增长后劲足。从11年开始的3年里，公司业绩来自于东方玫瑰园，大连、长春等续建项目以及深圳的尾盘，以及随后开发的武汉低密度住宅、深圳爱莲片区。未来三年实现股权激励的业绩目标基本成定局。我们预计公司11-13年EPS0.92元、1.22元和1.51元，三年净利润复合增长率50%，RNAV15.36元。„近年公司业绩主要依托于通州“现代化国际新城”的战略定位、未来便利的交通及完善的配套，公司在通州的项目将会获得更好的收益。同时，管理层做大做强上市公司的动力强劲，通州项目加速开发销售业绩释放将更快。对于已拥有大量低廉储备，未来仍有潜力在各地拓展低廉资源的华业而言，目前市值近有53.6亿元，而公司真实价值为99亿元，RNAV0.54折交易，其投资价值被严重低估。我们认为公司未来12个月合理股价应为15元，首次给予“推荐”评级。风险提示：注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。主要财务指标单位：百万元20102011E2012E2013E营业收入(百万元)2249314445455899同比(%)86%40%45%30%归属母公司净利润(百万元)292594790974同比(%)150%103%33%23%毛利率(%)28.7%37.1%40.0%40.0%ROE(%)12.4%20.1%21.1%20.6%每股收益(元)0.450.921.221.51P/16.658.196.164.99P/B2.061.651.301.03EV/EBITA16854资料来源：中投证券研究所公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2/12目录一、通州东方玫瑰园入市，拉开业绩释放序幕.....................................................31．1通州东方玫瑰园是公司未来三年业绩高增长的主要来源......................................31.24月29日开盘，849套两天去化近半，好于当前市场情况....................................4二、东方玫瑰园的顺利销售为全国拓展奠定基础...................................................5三、通州资源“霸主”，后续开发前景广阔.......................................................5四、未结算资源丰富，业绩高增长后劲足.........................................................7五、收入及盈利稳步增长，财务状况良好.........................................................71、2010年营业收入增长85%，归属上市公司净利润增长150%，盈利已走出谷底.....................72、2011年业绩持续高增长可期，1季度营业收入稳步增长.......................................8六、盈利预测及投资建议.......................................................................9图表图1：东方玫瑰园具一定可比性楼盘.........................................................................3图2：东方玫瑰园及其周边楼盘区位.........................................................................3图3：东方玫瑰沙盘.......................................................................................5图4：东方玫瑰实景.......................................................................................5图5：通州新城规划.......................................................................................6图6：通州轨道规划.......................................................................................6图7：经营情况............................................................................................9图8：EPS和ROE..........................................................................................9图9：综合毛利率和净利率.................................................................................9图10：三费水平..........................................................................................9图11：负债水平..........................................................................................9表1：华业东方玫瑰园周边楼盘销售价格情况.................................................................3表2：2011年4月29-30日东方玫瑰项目销售情况.............................................................4表3：A4#楼开盘最高折扣..................................................................................4表4：A4#楼项目4月29-30日均价..........................................................................5表5：公司通州二级土地储备...............................................................................6公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分3/12一、通州东方玫瑰园入市，拉开业绩释放序幕1．1通州东方玫瑰园是公司未来三年业绩高增长的主要来源该项目09年8月公司通过收购获取。土地成本7、8亿元，拆迁补偿后楼面地价不会超过4000元/平米。项目总建面101万，可售地上建面79万平米。其中，5万平米还建，2万平米学校公建。项目可售建面71万平米，其中，住宅建面66万多平米，公寓6万平米，商业5万多平米。收购前已有4-5万平米2栋已建，09年12月底推出，2010年1月出初售罄，最后售价曾达到1.8万元/平米。项目容积率3.0，90平米以下户型占74%，主要产品为刚需，在市场空间大。目前周边楼盘售价在1.6万元-2万元之间，都是普通住宅。K2海棠湾为花园洋房、高层等，容积率2.9，建筑类别为板楼、多层和高层。京洲世家板楼，小高层，容积率2。远洋东方板楼，高层，容积率3。新通国际花园板楼，多层和高层，容积率2.35。华业东方玫瑰板楼、塔楼及小高层，容积率3.12。公司该项目开发成本优势突出，是公司未来三年的主要盈利来源。1期10年开工，地上地下建面共40万平米，11年可售建面25-26万平米，11年计划20万平米结构封顶，竣工15-16万平米，5万平米还建。2期30多万平米在11年3、4月份后开工。图1：东方玫瑰园具一定可比性楼盘图2：东方玫瑰园及其周边楼盘区位成交均价(元/平米）700090001100013000150001700019000210002300025000J-10F-10M-10A-10M-10J-10J-10A-10S-10O-10N-10D-10J-11F-11M-11A-11K2海棠湾京洲世家远洋东方新通国际花园资料来源：中投证券研究所，注：1华业东方玫瑰、2K2海棠湾、3京洲世家、4远洋东方、5新通国际花园表1：华业东方玫瑰园周边楼盘销售价格情况成交面积(㎡)成交均价(套)K2海棠湾京洲世家远洋东方新通国际花园K2海棠湾京洲世家远洋东方新通国际花园2011年4月2709538072226514755172742011年3月894242848105219221363216032124762011年2月791197523803165952011年1月3712739023264164662010年12月3980945518810322274148141608396002010年11月4147400922271161932010年10月1919112834352158215338160292010年9月31093591682615818公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分4/12资料来源：中投证券研究所1.24月29日开盘，849套两天去化近半，好于当前市场情况2011年4月24日底获取1期12.18万平米预售许可，4月29日已正式开盘，根据我们的草根调研，项目推出1栋A4#800多套，开盘两天去化率48%，好于当前市场情况。华业东方玫瑰位于通州区梨园镇小街村，交通配套完善，市场前景乐观，售价看涨。项目有计划引入北京小学，育才中学。史家小学在对面项目，交通便利，离梨园仅2公里，与通州主干道及八通线地铁只有咫尺，距地铁临河里站步行20分钟路程。拟引入家乐福或沃尔玛商家，拟将项目商业部分打造成通州最高端商业中心。该项目已获得准许销售面积12.18万平米，分别为A4#、A5#、A6#、A7#和A9#号楼/销售