XXXX年娄底市阳光香山红叶下阶段营销报告

阳光·香山红叶下阶段营销报告中驰地产第一篇：项目分析项目位于娄底市中心城区东部北临：湘阳东街南临：长青东街达市中心仅6分钟车程东临：棉纺厂家属区（隔规划道路）西临：东接吉星路，连潭邵高速西西北：毗邻娄底市新体育中心（即主体育场、体育馆、综合训练馆、游泳跳水馆、妇女儿童(青少年)活动中心），也将是大型会展首选之地。公交路线：1路、13路公交车可达城市各个区域。长青东路湘阳东路吉星路新星南路月塘街娄底体育中心香山红叶市文化公园檀香公园江龙公园项目区位分析：路网通达，交通便利，地段价值优越娄底市新体育中心（在建）连潭邵高速市中心仅8分钟车程项目景观环境：项目周边景观资源优越，环境宜居。涟水河（天然绿化带）江龙公园市文化公园（规划中）檀香公园项目毗邻：市文化公园（规划中）、江龙公园、檀香公园、涟水河（天然绿化带），植被丰富、绿氧充沛医院：娄底市妇幼保健院、星城医院、娄底中心医院学校：娄底三中、娄底行政学校、娄底职业技术学院政务：中级人民法院、娄底市税务局企业：中国联通娄底分公司市政配套：娄底市文化公园（规划中）、娄底市新体育中心、檀山湾农贸市场等。企事业单位分布：周边企事业单位分布居多，为项目开发提供了大量高消费力人群香山红叶项目经济指标占地面积建筑面积容积率绿化率物业类型总户数小区配套65.12亩20万平米3.7435.86%多层小高层高层1040户幼儿园、儿童游乐场羽毛场近万方临街商业与外界区隔（购物、餐饮、休闲、超市、邮局、银行等业态一网打尽）中大规模社区物业类型丰富，客户面广小区居住环境舒适社区配套较为完善产品配比：市场主流畅销户型3房为主户型一期二期三期2房87-88平米3房130-142平米120-130平米110-130平米顶层复式（5房）202-237平米户型：市场主流畅销户型3房为主；辅以极少数2房、顶层复式。面积：实用、舒适型3房为主。园林规划：融合外部景观环境，打造花园式景观社区阳光广场中心水景—红叶湖儿童游乐场景观绿岛景观廊架、立体花池小区打造了红叶湖，阳光广场等共28处一系列的景点首层架空层将设置成景观泛会所小区按运动•生态•健康三重理念进行规划，独创娄底花园式健康社区羽毛球场建筑外立面：建筑外墙打造颇具品质感项目分析小结：路网通达、景观资源丰富，地段价值优越景观花园社区中大规模社区、小区配套较完善物业类型丰富、市场主力畅销户型中驰观念：项目应该可以成为市场热销的中高档景观大盘！第二篇：项目销售现状分析开发周期：项目开发周期长、资金回笼慢、产品滞销严重，单位团购为项目目前主要去化渠道门面售謦销售房源10多套开工营销中心进场单位团购90套市场销售31套时间节点营销节点07年年中单位团购市场销售2008年6月2009年6月2010年1月2010年7月多层108套售謦市场销售18套1号栋开盘进场至今单位团购132套1号栋共244套房源剩81套开发周期3年项目价格：项目较市场楼盘优惠力度大，价格低项目名称面价层差价优惠折扣折后价百花好望角260020-40一次性98折2548按揭99折2574大汉巨龙家园2668一次性98折2634大同芙蓉2900一次性97折2813按揭99折2871东方豪苑2800一次性98折2774按揭99折2772吉泰邦臣289020-30一次性97折2803按揭99折2861君临天厦21层以上330030一次性9.93265南苑上和270020-40一次性97折2619按揭99折2673香山红叶250030首付2成送1成2300市场楼盘目前成交均价在2550-3265元\㎡之间，项目成交均价为2300元\㎡市场楼盘优惠折扣一次性97、98折、按揭98、99折，项目优惠折扣为1成首付（相当于90折）项目来电状况：来电客户不足来电月数量图1427384610199273534330204060801001202009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月项目进场至今，除开盘前2个月客户电月量达100批，其它月份客户来电量约30批左右（约1批/天）。项目来电客户严重不足。项目来访状况：来访客户急速递减项目进场至开盘前，每月来访客户约为60多批左右（约2批/天）；开盘后，每月来访量约为22-37批，趁下滑趋势。来访月数量图63645464507137233622010203040506070802009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月项目销售状况小结：销售周期长、资金回笼慢，产品滞销严重相比市场楼盘，项目均价低，优惠力度大项目来访\来电客户少上述现象与我们之前预判的结果完全反之，到底问题出在哪里呢？第三篇：项目营销问题分析项目周边环境:目前项目周边生活配套极为缺乏，形象杂乱、居住环境差目前项目周边以汽车行业为主，生活配套较为匮乏；项目周边形象杂乱、破旧，居住环境差；项目邻近加油站，在客户心理存在一定的安全隐患；建筑施工：施工场地及楼体包装形象展示差，影响楼盘品质营销中心周边环境较差，过于陈旧、杂乱；营销中心相比周边建筑成凹形，招示性不强；营销中心外立面设计简陋，形象档次较低；营销中心整体色调显得过于冷清，周时与项目建筑形象差异较大；营销中心前庭绿化打造过于简单，与项目景观花园社区不符合；营销中心外立面：形象档次低、品质差，对外招示性不强营销中心内部环境：缺乏品质感，功能分区不合理，销售氛围打造过于冷清，销售人员专业形象缺乏一期二期三期一期二期三期小区园林景观各期分布不均匀，核心景观主要集中在二、三期；一期园林打造过于简单；1234567891011121314项目分期开发次序，不利于核心景观提前展示一期入伙后园林展示过于简单，无品质感，影响后期客户购买的信心市场在售房源：以3房为主，同质化竞争激烈；其次为2房、4房产品；辅以1房、顶层复式。市场在售3房面积区间：集中在110-145㎡之间，市场在售复式（5房）面积区间：集中在210-250㎡之间。3房面积无特别优势；顶层复式面积相比市场产品面积较小。市场在售产品竞争：市场3房同质化竞争激烈，项目3房产品面积无明显竞争优势；项目产品线单一，客户面窄。楼盘产品线户型面积比例吉泰邦臣3房13230%4房143/15970%富厚名邸1房40多108套2房60-8054套3房110-15081套4房140-17080套大同芙蓉1房50多10%2房90多15%3房120-14535%4房150-16525%5房240左右15%星海名都1房4065%2房60-7035%3房140100%龙泰上品1房30-4070%2房70-9020%3房127-13010%南苑上和3房130-14065%4房158.8835%百花好望角公寓40-6060%2房80-10020%3房110-14020%大汉巨龙2房8020%3房120-13045%4房14025%复试170-21010%东方豪苑3房130-14055%4房15035%复试250-26010%君临天厦2房10220%3房14256%4房170-17410%5房21010%金园3房120-13050%4房150-16050%香山红叶3房134-14188.9%项层复式5房202-23711.1%影响事件：出租出售八中集资房前期低价内部团购：优势：快速回笼资金；影响：做为20万方大盘来讲，对项目价格提升存在一定的制约，同时也为后期销售存在一定程度上的影响。前期内部团购对目前在售价格冲击，一定程度上影响项目销售。新政的影响：受新政影响部分楼盘成交状况受一定程度的影响通过楼盘实地调查，与置业顾问了解到：近段时间受新政影响，部分市场客户持观望状态。市场无独特优势楼盘月销售套数约为10-20套左右；个别楼盘销售40-50套。房地产市场受一定的影响，相比一二线城市场娄底整体市场影响市不大。楼盘6月销售套数7月销售套数吉泰邦臣50套10多套大同芙蓉20多套15多套金园10套5套南苑上和40套30套百花好望角10套5套大汉巨龙东方豪苑6套众一桂府君临天厦10多套10套香山红叶3套注：吉泰邦臣：一次性9.7、按揭9.9；VIP卡优惠一万南苑上和：一次性9.7、按揭9.9；送4888元大礼包众一桂府：销售员1个点；销售经理2个点；销售总监3个点；首付3万起项目目前面临的问题：1、客户不足问题：客户严重不足导致开发周期长，价格低；2、营销环境及展示问题：周边生活配套匮乏、环境杂乱；施工场地及楼体包装形象展示差；营销中心外立面形象档次低，招示性不强；营销中心内部品质感不强，销售氛围较冷清，功能分区不合理，销售人员缺乏专业形象；一期入伙后园林打造过于简单，影响后期客户购买的信心；3、前期营销问题：项目分期开发次序，不利于核心景观提前展示；前期内部认购对后期价格提升及销售存在一定的影响；4、市场环境及竞争问题：新政对娄底市场存在一定的影响。市场同质化竞争激烈；项目产品线单一，客户面窄，面积无明显优势；在内外诸多不利因素影响之下，我们该将做何种改变？ChangeWeNeed!---奥巴马当选美国总统竞选名言第四篇：剩余产品及成交客户分析总价分析（优惠后价格）户型3房72套复试9套面积㎡134-136140-141202-237套数39339总价范围(万）31-3536-4152-57剩余产品分析：总价31-41万、17层以上高楼层的3房为项目销售重点！1栋销控表C座（西）B座A座（东）30013002300330043007300830093010205㎡202㎡222㎡219㎡219㎡222㎡202㎡205㎡29012902290329042907290829092910280128022803280428072808280928102701270227032704270727082709271026012602260326042607260826092610250125022503250425072508250925102401240224032404240724082409241023012302230323042307230823092310220122022203220422072208220922102101210221032104210721082109211020012002200320042007200820092010190119021903190419071908190919101801180218031804237㎡180718081809181017011702170317041705170617071708170917101601160216031604160516061607160816091610150115021503150415051506150715081509151014011402140314041405140614071408140914101301130213031304130513061307130813091310120112021203120412051206120712081209121011011102110311041105110611071108110911101001100210031004100510061007100810091010901902903904905906907908909910801802803804805806807808809810701702703704705706707708709710601602603604605606607608609610501502503504505506507508509510401402403404405406407408409410136㎡134㎡140㎡141㎡134㎡141㎡140㎡134㎡136㎡套数分析：剩余产品共计81套，其中3房72