XXXX新联康沈阳龙湖地产营销报告

2011年龙湖地产营销报告共筑沈阳别墅生活的龙湖时代-龙湖项目组-报告内容整体市场分析项目及目标分析解决方案销售执行新联康--您可信赖的房地产营销专家市场分析1月12日央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2月20日银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者3月10日国土部出台19条土地新政强调房地产用地监管3月11日国土部剑指土地市场四宗罪将开展全国检查3月18日国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案4月11日4月13日4月15日4月16日国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月19日未获预售许可开发商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制4月21日二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月02日央行年内第三次上调存款准备金率5月05日关于加强廉租住房管理有关问题的通知5月26日关于土地增值税清算有关问题的通知6月04日三部委发文明确个人房贷二套房认定标准6月12日住建部等七部门发文加快发展公租房7月12日银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇8月02日国土部发1457宗闲置土地黑名单9月04日首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划9月27日国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地9月29日中国出台措施巩固房地产市场调控成果2010年国家先后出台20多条房产政策，遏制房地产价格上涨，9.29调控出台后，房地产市场再次遭受冲击，政府的调控力度空前强大。2010年新政回顾新政出台时间及内容新联康--您可信赖的房地产营销专家2010年4月和9月房地产调控政策对比9月新政策4月新“国十条”主要内容特点主要内容特点个人贷款首套房首付款比例调整到30%及以上无户型差别套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%有户型差别二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款不同地区可灵活执行保障性住房限购加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的普查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房保障性住房建设计划和供地计划强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务具体目标房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数对一些城市提出要求地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数执行灵活9月新增政策商业银行对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理税收保险支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。资金保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产相关金融产业，不得投资开发或者销售商业住宅9月调控是对4月新政的一个延伸，由“有差别”到无差别”，“灵活执行”变为“全国执行”。9月调控杀伤力再一次升级。2010年重点政策对比分析2010年新政回顾新联康--您可信赖的房地产营销专家城市出台日期截止日期本市户籍家庭非本市户籍家庭无房户可购买拥有1套房客购买拥有2套房及以上客购买无纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明，无房户可购买有1年纳税、社保证明，有1套房及以上可购买北京4月30日——1套1套1套1套1套1套深圳9月30日——2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买厦门9月30日——1套1套1套1套1套1套上海10月7日——1套1套1套1套1套1套宁波10月9日——1套1套1套禁止购买1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买杭州10月11日——1套1套1套1套1套1套南京10月12日——2套1套禁止购买2套2套最多1套温州10月12日12月31日1套1套1套禁止购买1套1套天津10月13日——市内六区限购一套海口10月14日12月31日1套1套1套1套1套1套广州10月15日——1套1套1套禁止购买1套1套三亚10月16日——1套1套1套1套1套1套大连10月19日——1套1套1套1套1套1套苏州11月3日——市区限新购一套住房兰州11月14日——2套1套1套禁止购买1套（2年）禁止购买4.17新政仅北京出台了限购令，9.29后，15个城市迅速跟进“国五条”，限购令频频出台，东南沿海上涨过快区域尤为迅速，精确打击投资及投资性需求，具有短期时效性。重点政策--限购令2010年新政回顾新联康--您可信赖的房地产营销专家重点政策—房产税2010年新政回顾房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税地点重庆上海计税方案方案主要针对高档住宅，按面积计，实行累进税率;税率可能1%具体方案未定，以套数为计税方案目前动态1月9日召开的重庆市“两会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。”虽说上海试点获批，但方案可能会在今年全国“两会”上进行讨论后，才可能正式试点。重庆和上海率先实施房产税政策，重庆实施的速度快于上海，主要针对于高档住宅，按面积计税。上海实施房产税的具体方案未定，但是以套数为计税方案。对房地产的影响：房产税将会增加普通购房者负担，将会减少刚需客户的购买。由于增加投资者的持有成本，将会抑制市场上的投资炒作行为。房产税的实施，将会增加购房者的观望情绪，暂时放缓购房计划，短期内将影响开发商的销售和回笼资金。房产税，目前将在重庆和上海试点实施，未来将会在多个城市开展实施，将会对中国的房地产市场有着持久的影响。新联康--您可信赖的房地产营销专家时间2007年2008年2009年2010年政策条数1031915关键词土地税、累进税率、肃清行业市场、监察打击、加息、严厉查处闲置土地、捂盘惜售、打击炒房、从拍卖源头抓起、“限外”准备金率下调、契税税率下调、20%首付、两减一免、“两率”下调、小产权房禁发贷款、节约集约用地、上调准备金率、规范开发时限、清查住房公积金、打击囤地土地出让首付款提高、遏制炒房、严查小产权、资本金比例调整，利率85折优惠“国十一条”、加强土地供应监管、央企重组、严控大套型住房供地、4.15新政、利率上调、三套房贷款叫停、三套公积金贷款叫停政策名称1月1日《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》3月16日《中华人民共和国物权法》4月《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》3月18日-12月21日加息8月《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》9月整顿市场秩序打击捂盘惜售9月末提高二手房贷款首付和利率11月1日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称“39号文”）5-11月《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《外商投资产业指导目录（2007年修订）》《土地登记办法》《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《经济适用住房开发贷款管理办法》《土地调查条例》《国有土地收购储备办法》《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》《国务院机构改革方案》全面排查住房公积金违规放贷《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》《违反土地管理规定行为处分办法》央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率《房屋登记办法》《民用建筑节能条例》《公共机构节能条例》《全国土地利用总体规划纲要》“两率”下调……执行基准利率0.85倍优惠监察建设用地规划变更、容积率《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》《关于试行社会保险基金预算的意见》《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》国务院出台“国十一条”《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国资委要求，７８家不以房地产为主业的中央企业退出房地产4.15新政土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。三套房贷暂停发放存款准备金率上调《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》三套房公积金贷款暂停发放政策导向抑制房地产发展速度扶持房地产房价快速上涨遏制房价增长过快2007年打压后由于经济原因政府2008年大力扶持，致使2009年房地产市场量价齐升，导致2010年的国家严厉调控加以遏制房价过快增长。历年政策对比分析2010年新政回顾新联康--您可信赖的房地产营销专家市场表现又如何？沈阳是否受到号称史上最严厉调控的影响？思考：近年商品房供求情况沈阳近年商品房供求情况（万平方米）1478.121513.391149.171503.411607.361257.26916.241402.62960.621107.211320.11303.2402004006008001000120014001600180005年06年07年08年09年10年１-11月上市量成交量09年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势，供求比为为1：1.22,10年截止11月供求比1：1.02,依然呈现供不应求，但对比2009年供需求也趋于平衡。供大于求供不应求沈阳大市场分析市场供求3333342035653776415752935%2.60%4%6%10%27%0100020003000400050006000200520062007200820092010年1-11月0%5%10%15%20%25%30%成交均价涨幅10年截止11月整体均价达到5298元/平方米，较09年增长27%。对比沈阳往年的增长速度，沈阳房价已进入高速增长期。2010年沈阳市场未受到调控影响，保持了09年的良好势头，价格快速上涨，供需基本平衡，市场发展健康。近年商品房价格走势（数据来源：新联康信息平台）新联康--您可信赖的房地产营销专家2001-2010沈阳商品住宅销售面积及均价图37764157529331843420356533333162295631840200400600800100012001400160020012002200320042005200620072008200920100100020003000400050006000成交面积（万平方米）成交均价量价齐升2001-2008深圳住宅销售均价图724812360.65621318594901849500706132011971520205553152055439695213369910059800100200300400500600700800900100020012002200320042005200620072008200920100500010000150002000025000成交面积（万平方米）成交均价量价齐升价格量震荡2001-2009上海住宅销售均价图18462224967.941899.95929.21681284632343279261511034160402224040103320341363851030088885118050010001500200025003000350020012002200320042005200620072008200920100500010000150002000025000成交面积（万平方米）成交均价量价齐升价涨量震荡不同于一线城市，沈阳房价平稳，且成交量迅速增加，08年一线城市成交量大幅下滑，但沈阳依然稳步上升，并出现“量价齐升”的态势。2010年目前房价已达5293元/平米。沈阳房地产市场已由平稳发展正式进入高速发展阶段，市场更为成熟，预计未来价格将持续走高，成交受政策的影响会更趋同于一线城市