X年北京龙公馆酒店式公寓营销报告书-117

走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点……但是，我舍弃不了城市。我，已经成为城市的组成部分。关于酒店式公寓——酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。WHOAMI唯有清晰的自我认知，才可以站在市场的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未来。我是谁？我长得什么样？跟别人比我好在哪里，我的欠缺又是如何？我可以立于市场是因为什么？我如何在疲软的市场中“火线”突围？我不敢说，我可以成为酒店式公寓的新贵。但至少，我能肯定，我的重新“入市”，一定会为沉寂许久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里程碑式的一笔，因为……我，龙头不仅仅是在打造一个项目，我打造的是一个从我开始的时代！让我开启这一场新时代的征战……龙公馆～贵之邻，尊之所龙公馆之征战江山胸怀江山大隐于市第一回合：市场研判第二回合：定位延展第三回合：专案推广第一回合市场研判《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！龙头公寓本案位于朝阳南新园西路8号。紧邻东三环华威桥畔，驱车5分钟可抵国贸中心，3分钟进入京津高速公路公寓环型结构的公寓楼。酒店为17层楼，公寓为14层楼。公寓部分有3部电梯（2部客梯，一部货梯）。70年产权公寓已经使用将近12年，还有58年产权。关于自己项目四至入口关于自己项目四至园区内关于自己项目四至园区入口关于自己项目四至园区门口道路关于自己项目四至园区东面—美景东方美景东方关于自己项目四至关于自己项目四至园区南面—山水文园关于自己项目四至园区北面—邮政综合楼目前没有投入使用关于自己项目四至园区北面—香榭舍关于自己项目四至园区西面—近端关于自己项目四至园区西面—远端关于自己地域陈述我，坐落于东南三环四环之间，座拥无可比拟的地位优势我的周围，有完善的交通体系——三环四环，皆可随意通达我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业——山水文园等成熟“豪盘”直接带动地域价值我的周围，有相对完善的人文气氛——传统居住区，周边物业配套完善我的周围，有相对成熟的社区环境——大社区概念形成，与周边各高档物业遥相呼应我的周围，有成熟的商业环境——购物，日常消费均可在一公里内寻找到合适的商业消费场所我的周围，有儒雅的文化环境——首图，平添无限文化底蕴；古玩城、潘家园……众多的古董交易场所“掀起”无限历史文化痕迹关于自己内部指标总计15080.81平方米占地9723.32平方米，绿地率33%，使用率76.7%，容积率为3.5，标准层高2.9米，现已签约163.6×4+108.94×4+68.14×4，现网上报价13900元/平方米，关于自己内部装修入口感应电梯关于自己内部装修公寓入口连廊关于自己内部装修公寓室内装修关于自己内部装修公寓室内洁俱关于自己内部装修公寓室内日式风格装修关于自己装修标准电梯（货梯）：日本三菱；客梯：上海三菱；防火门（大门）：日本流闭（谐音）；卧室门：全部为实木门；空调：日本心晃；（空调为中央水循环系统。夏天5个月有冷气，冬天有5个月有暖气。没有燃气，为电磁炉灶。）浴盆：日本因那阿丝（谐音）；洁具：TOTO；（马桶冲水系统为节能系统，洗手池的水自动流进马桶水箱，成为马桶水箱的冲水。）橱柜：日本日波；门窗：香港雅迪；消防设施：烟感，喷洒，应急灯，消防栓都是酒店式设计。上下水的配件都为日本进口材料。关于自己装修标准装修采用2次吊顶，没有明线，走线和灯口都在墙内。全部为大开间，隔断可以拆。由于使用的时间较长，现装修状况40%较干净再进行简单装修即可，40%进行修补也可出售，20%要重新装修。关于自己生活成本空调8元/平米/月，饮用水为二次处理用水，热水：16.1元/吨，冷水：6.1元/吨物业费：3.5元/平米/月电为商业用电0.8元/度关于自己市场调研经策划单位为期一周的500份(有效问卷436份)无差别人群调查问卷，并进行后期问卷分析。其中，参与调查的年龄组成为：34-42岁,42.60%42-50岁,10.34%18-25岁,2.79%50岁以上,5.17%26-33岁,39.11%18-25岁26-33岁34-42岁42-50岁50岁以上超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间关于自己市场调研对于该区域住房，消费者普遍购买倾向为酒店式公寓的高回报率在各种投资相继疲软的现下已经逐步被市民所认知，并可能成为新的投资增长点关于自己市场调研目前没有投入使用对于该区域住房，消费者普遍单位价格趋向为关于自己市场调研目前没有投入使用对于该区域住房，消费者购房配套需求潜在购房客户配套需求分析其它,1.19%交通,20.99%幼儿园,20.07%学校,34.83%商业,22.91%学校幼儿园商业交通其它交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套关于自己我的总结虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美；虽然我是12年前的产物，但是，面对新生的“小兄弟”们，我的骨头更硬（质量优异），内功更好（内饰大部分为进口产品，部分为合资产品）；当然，我的问题与优点同样的明显。面对众多新颖的设计，我的外观也许有点不那么IN了，我的内饰风格也已经OUT于现今的格局。12岁的年纪，我也应该“洗一个澡”，彻底的擦拭掉身上的污尘。我知道，这些的一切，都是会影响到“客人”对我的第一印象。不过，比起我的“美”，这些，又算得了什么呢？还有，我的生活成本很高，无论是水、电，我都高于市场常价。但是，我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪的行列。我有特行许可证书，可以进行酒店式经营。我现在已经通过酒店的部分，打造好我该有的市场形象。我想，如果要给自己一句话的诠释。那么，我希望，我的未来是“高贵但不高价，品质胜于外观”。而且，高生活成本的先天劣势，注定了我没有办法去迎合大众群体的需求……关于行业只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。所以，对于宏观市场的准确把握，是让我可以不“走偏”未来道路的一个重要依据。关于行业行业特点意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。关于行业客群特点相对比与酒店，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较为长期或频繁居住的居民，尚无特定的标准。较为长期居住的定义一般在季度、或半年或以上。这个市场的主要客群包括：长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假的家庭，以及需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士等在京海外社团和驻华使馆的工作人员等。另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使用。关于行业服务特点在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住客提供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及送衣、钟点服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多，为特定客群提供更多其所需的服务内容。关于行业户型配套特点酒店式公寓的户型，根据各自项目所处的位置及自身定位，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。在装修上统一为精装修，并多为提供全套的家居设计和电器，对于不同户型也配合不同的格调。另外，根据住户要求提供酒店式服务的同时，一般酒店式公寓的公共硬件设施均类似酒店，例如大堂、会所等，居住者的身份和气派也可彰显。其他附属设施还增加了银行、小型超市等项目。关于行业两大功效我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化、人性化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。关于行业北京主要分布区域金融街CBD区域中关村关于行业北京主要分布区域区域分布—金融街（行情看好、竞争激烈）供应方面：金融街公寓市场现有供应量为40万平方米左右。需求方面：随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。租金方面：目前该地区高档酒店式服务公寓租价为15美元/平米.月。由于此区域内商品房品质也较高，而酒店式公寓多以中大户型为主，总价不占优势，金融街及其周边地区酒店式公寓与住宅的竞争将日趋激烈。关于行业北京主要分布区域区域分布—CBD地区（发展最早，价格最高）该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。雅诗阁、嘉里中心、燕莎、等项目均已投入使用，并成为北京酒店式公寓产品的典型代表；随着CBD的进一步发展，写字楼、大量公司的进驻，CBD核心区继续向外围扩张，紧邻CBD的其他区域也出现了一定量的品质分级、档次分级的酒店式公寓，包括通用时代、远洋新干线公寓、东方瑞景国际公寓，珠江帝景；需求方面：该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算，需求较为旺盛。售价方面，在售项目价均价上升速度较快。租金方面，本地区高档公寓租金稳定，租金报价达到了每月每平方米15-20美元，从一个侧面说明了CBD高档酒店式公寓目前公认的平均租金水平。关于行业北京主要分布区域区域分布—中关村地区（需求量大）中关村地区公寓市场供应量不大，到目前为止，总供应面积为60余万平方米，提供3000多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占20%，其余大部分为商住公寓。需求方面：中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工希望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。租金方面，与朝阳CBD的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租金水平也就没有CBD那样高。关于行业未来发展在未来几年中，与世界更为紧密的融合和交流将极大地刺激北京的高端租务市场，中国强劲的经济形势、日益完善的投资环境和即将召开的2008年奥运会对市场将起到积极的推动作用。根据2008年奥组委签约的112家星级饭店给出的赛时房价：在奥运期间北京市签约饭店中，五星级饭店的平均房价为429美元，其中53%是标准间，平均价格353美元。四星级饭店平均房价305美元，标准间平均价格272美元。三星级饭店的平均房价193美元，其中70%为标准间，均价为176美元。根据北京市旅游局的统计，预计奥运会期间海外观众将有26-39万人，旅游者有15-20万人，