上海超级大盘名盘艺泰安邦营销报告135P

艺泰安邦营销报告天启&开启机构2007年6月1日市场研判南汇解析城市阅读地处长江三角洲东南端，区域位置优越上海远郊区，发展相对缓慢，与相邻的浦东新区差距很大上海从“黄浦江时代”走向“海洋时代”南汇未来发展空间巨大“科教兴区”“以港兴区”城市阅读：南汇南汇区层级区县GDP财政收入城乡居民储蓄余额固定资产投资社会消费品零售总额工业法人单位数量三资企业出口总额工业产值第1梯队闵行11141222松江23624511嘉定32463133第2梯队宝山44232856青浦55758444第3梯队南汇66316687奉贤77587375金山88875768第4梯队崇明999999992005年上海郊区县部分经济指标位次经济发展在上海郊区位居第三梯队，仅属于中等水平城市阅读：南汇经济城市阅读：南汇规划“三城九镇”规划中，全市先行启动发展嘉定、松江和临港新城。南汇临港新城为先行启动区。上海城市总体规划南汇总体规划“北联浦东、南拓临港”“以港兴区”临港新城城市功能布局城市阅读：南汇功能布局一核——临港新城工业发展、居住生活的功能区六区——惠南功能区域成为“两港一城”建设的后方服务基地周康功能区域充分发挥产业能级高地的功能祝桥功能区域充分发挥临空服务基地的功能航新功能区域发展具有特色的古镇旅游六灶功能区域利用旅游资源，发挥旅游休闲功能大团功能区域农业发展城市阅读：南汇发展布局产业布局——“1+3+3+X”发展格局“1”即临港新城产业区，包括主产业区和重装备工业区。“3”即康桥工业区、上海国际医学园、南汇工业园区，“3”即祝桥空港工业区、老港工业区、航头大麦湾工业区，“X”即若干个都市型产业园。城镇布局——“1+2+3+X”发展格局“l”即临港新城主城区，为第一层次，规划人口60万。“2”即惠南城区和周康地区，为第二层次，规划人口各25万左右。“3”即祝桥、航头、六灶中心镇，为第三层次。“X”即若干个一般镇和社区。城市阅读：南汇交通规划城市阅读：南汇交通规划M5线将于2010年投入运行，将南汇与世博会和市中心人民广场、新客站以及南京路等CBD商务区紧密地联系在一起R3自浦东新区南下，经周浦、惠南镇、沿远东大道进入临港新城。预计2010年北段通车。浦东铁路全长113公里，建成后的浦东铁路将连接上海四大工业区(金山、海港新城、外高桥、吴淞)和两大国际机场(浦东机场、虹桥机场)。区内主要公路有上海城市外环线和郊区环线、南六公路、沪南公路等，这几条公路直接连接市区和沪宁、沪杭高速公路。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元磁悬浮T线自浦东国际机场向南，在南汇芦潮港镇附近转向西，进入奉贤。公路铁路磁悬浮轨道郊区城镇人口增长模式区域城镇化（本地乡村人口）联系市区的轨道交通（市区就业人口）产业人口导入（本地就业外来人口）人口增长城市阅读：南汇人口南汇人口居上海远郊区县首位，但目前外来人口导入能力不强。常住人口92.98万户籍人口72.73万非农人口38.5万2006年南汇区人口2020年规划指标常住人口107万城镇人口80万规划导入外来人口近15万，城镇人口增幅加大产业人口导入目前产业人口导入力度不强，但随着区域快速发展，前景看好城市阅读：南汇人口对内对外开放的港口城市体现实力与水平的工业重镇现代都市型的农业基地环境优美的旅游景区2港新城带来定向产业人口导入城市阅读：南汇城市功能定位惠南新城洋山深水港规划建设50多个第5、6代集装箱泊位。以每个集装箱泊位可通过45万左右标准箱TEU。估计洋山深水港通过能力可达到2300万个标准箱，年吞吐总量可达6亿吨。一期工程规划建设的泊位为5个，通过能力可达到220万个标准箱TEU，年吞吐总量可达6亿吨左右。二期航站楼综合体工程设计目标年为2015年，与一期航站楼综合体一起共同满足6000万人次的年旅客吞吐量；航站区最终总体规划方案满足8000万人次年旅客吞吐量。浦东机场将建成亚太地区航空枢纽港。新场镇洋山国际深水港惠南新城地处浦东国际航空港和临港新城的中心，是南汇的政治、文化、信息中心。总人口约为18万，城镇人口约为7万，城市化水平40％不到，城镇化的进程处于起步阶段，前景喜人。依托南汇工业园区和科教园区，实现产学研联动。南汇区三大经济圈之一，是“两港”的重要服务基地。科教园区，即南汇大学城，位于惠南新城的东北部，是惠南新城的重要组成部分。总规划面积约400公顷，基础设施投资22亿元，可容纳5万学生，共分三期建设。上海南汇工业园区成立于一九九四年八月，为南汇区重点开发区。园区位于南汇中心城，处于整个南汇的中部。是南汇都市型工业基地、私营经济发展基地和港城物流中转基地。园区按功能布局分三大区域：工业、旅游、公建。新场镇城镇总体规划“一个镇区”——新场镇镇区东至沪芦高速公路，西至郊区五号线，南至大治河，北到卫星港，面积约为10.75平方公里。“一个社区”——镇域北部，规划建设成为设施相对完善，配套达到相当水平，布局合理，环境舒适的现代化城镇社区。“三条发展轴”——沪南公路生活发展轴，新坦瓦公路产业发展轴和大治河景观发展轴。“三大功能区”——大治河以南的大型片林区；北部的坦直工业园区；沪芦高速公路东侧的生态教育园区。改造旧镇区、保护古镇区、建设新镇区的发展思路，计划用15年时间，在浦东再造一个朱家角。宣桥规划宣桥镇，地处上海浦东新区南端，东临南汇区惠南镇，是上海重点发展地区之一。2002年7月，经上海市人民政府批准，由原宣桥、三灶二镇撤并而成立，辖区总面积46平方公里，常住人口4.2万。宣桥镇地理位置优越，交通十分便捷，距浦东国际机场9公里，与建设中的洋山深水港20公里，至上海市中心32公里。沪芦高速公路、R3线、南六公路、沪南公路、下盐公路、叶大公路纵贯全镇。根据总体发展规划，宣桥镇将重点围绕建设一流的工业园区、一流的旅游度假区、一流的高级住宅区和一流的城市化标准居住社区目标，构筑现代化的产业布局和城镇体系。目前，4平方公里的工业园区已初具规模。优越的区域位置已吸引建德南郊别墅、枫丹白露别墅、刚泰国际花园落户，目前正向建设一流的高级住宅区和城市化标准居住社区的目标发展。上海两港装饰材料城上海两港装饰材料城位于上海野生动物园北端，南六公路西侧，规划面积66.7公顷。一期工程将建设11.2万平方米商业用房和0.8万平方米的会所南汇区目前发展相对缓慢，经济处于上海郊区中等地位，在上海总体规划中属于先行发展区域，前景看好南汇工业区逐步发展，目前临港新城属于启动期，产业人口导入力度不强且时间周期较长南汇城镇人口增长途径仍以区域城镇化为主，自2003年城镇化进程加速交通规划利好，实施尚需一定时间南汇房产市场呈区域状态分化,且已初具规模城市阅读结论区域市场分析区域市场：供求关系04080120160200销售面积（万平方米）5048637858供应面积（万平方米）8211779102202005年上2005年下2006年上2006年下2007年上2007年上半年供应量同比下降75%。南汇市场需求量逐步增加，供求比不断缩小。区域市场：价格走势01000200030004000500060007000均价(元/平方米)606351624830505848572005年上2005年下2006年上2006年下2007年上经历了2005年的宏观调控之后，区域内商品房成交价格走势稳定。波动幅度保持在4%左右。香桂园项目地址：育海路88弄总建面:.3.8万平方米开盘时间:2006-10销售价格：4600元/平方米区域市场：惠南镇在售项目香桂园公寓推案时间2006-8-252006-9-192006-11-24公寓推案价格(元/平米)460045004600区域市场：惠南镇在售项目康敏苑项目地址：康锦路52弄总建面:.5万平方米开盘时间:2006-8销售价格：4500元/平方米康敏苑公寓推案时间2006-7-12公寓推案价格(元/平米)4486上海鼎城项目地址：惠南镇南门大街18号总建面:18万平方米开盘时间:2006-6销售价格：5000元/平方米区域市场：惠南镇在售项目上海鼎城公寓推案时间2006-6-2公寓推案价格(元/平米)5000区域市场：惠南镇在售项目项目名称产品类型面积段（㎡）推案（套）推案配比去化量（套）去化率二室二厅95-9814270%6244%三室二厅127-1336030%4168%20210351%二室二厅100-1105428%4380%110-1208444%6071%120-1304122%2971%130-140126%867%19114073%108-1203330%33100%120-1306760%67100%四室三厅（复式）20044%4100%五室三厅（复式）226-23176%7100%111111100%合计上海鼎城香桂园康敏苑三室二厅合计合计三室二厅130㎡以下面积段的产品供应量最大111-130㎡占46%这两个面积段是三房的面积构成两房供应小于三房，三房主力在91-100㎡占28%200㎡以上的房型非常稀缺区域市场：惠南镇在售项目11200以上72131-140108121-130117111-12054101-11014290-100套数（套）推案面积（平米）21422241028配比（%）111-130㎡的三房是去化情况最好的，占到了所有已售套数的54%！110平米以下的小三房和130以上的大三房去化抗性较大100平米的二房市场接受度一般惠南镇目前在售项目的消费客群90%为本地南汇人。区域市场：惠南镇在售项目11200以上49131-14096121-13093111-12043101-1106290-100套数（套）去化面积（平米）21427271218配比（%）区域市场：惠南镇在售项目项目名称产品类型供应量(㎡)香桂园小高层5000康敏苑多层8000上海鼎城高层20000惠南镇项目后续推案量香桂园将在今年10月份推出2栋9+1小高层，供应面积约在5000㎡左右康敏苑目前一期已销售完毕，二期产品主要有多层组成，开盘时间未定上海鼎城将在下半年陆续推出一期的其他几栋高层住宅和二期的3栋圆形小高层，预计供应面积在20000㎡左右。竞争个案：东方冠郡项目地址：沪南公路7518号商业总建面:15万平方米住宅建面:34万平方米容积率：1.45绿地率：35%开盘时间:2006-11-11交房时间:2007-6总户数:2718户销售价格：4500元/平方米竞争个案：东方冠郡东方冠郡公寓推案时间2006-11-142006-12-22006-12-282007-1-192007-4-182007-5-8公寓推案价格(元/平米)428043004300440045004500产品类型面积段（㎡）推案（套）推案配比去化量（套）去化率二室一厅80-90328%1444%90-10016843%9959%100-1107219%2433%三室二厅129-1328422%4048%160-170287%518%20341%250%合计38818447%二室二厅复式竞争个案：东方冠郡在已推出的房源中以100平米的2房为主力成交房型。在成交的客群中，南汇本地人市区客群占据了较大比例。竞争个案：东方冠郡B型二房二厅一卫93㎡D型二房二厅一卫96㎡总体区域市场：需求不减、供应放缓、价格稳定二房三房占据市场主导，四五房较为稀缺市场分能级，区域比较明显，产品去化程度不均匀惠南镇110-130平方米为市场去化主力产品南汇整体市场90平方左右2房去化率最高客群分析来源方向3个方向区内客群南汇各乡镇全市性客群上海市区浦东新区外地客群外省市人群客群分析：客群构成南汇区域内的消费客群以南汇本地人为主，但随着近年区域内部的住宅项目不断放量，本地客群也在逐步被消化。低总价、原生态，也吸引了上海市区和浦东的区域的客群来此购买自住或养老。南汇本地40%浦东新区20%上海市区30%