伟业-沈阳沿海国际中心商业项目营销报告-76PPT

沿海国际中心4-5月营销报告报告结构市场解读沈阳房产市场分析宏观政策分析浑南区域市场分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析开盘总结分析成交分析客户分析价格分析剩余货量分析项目难点分析营销思路销售目标推广策略销售渠道拓展推广渠道拓展客户拓展产品建议促销策略现场包装报告结构市场解读沈阳房产市场分析宏观政策分析浑南区域市场分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析开盘总结分析成交分析客户分析价格分析剩余货量分析项目难点分析营销思路销售目标推广策略销售渠道拓展推广渠道拓展客户拓展产品建议促销策略现场包装•2006年03月05日在第十届全国人民代表大会第五次会议上，温家宝在《政府工作报告》要继续加强房地产市场调控和监管，着力调整住房供给结构加强住房结构管理•2006年7月13日，建设部165号文正式签发，“住房结构”调控细则出台90平米以下户型必须占项目总量的70%以上•《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国六条”）•六部门发布规范房地产外资准入和管理意见《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》•在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。关键词：调整住房结构、控制套型面积、增加保障性住宅供应面积宏观政策分析政策调控•根据国务院有关规定，2006年6月1日起各银行开始执行新的住房贷款政策，市民贷款购买90平方米以上的房子，至少要付3成首付。•2007年9月27日，央行、银监会联合制定了房贷新政,通知中要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。•12月20号央行年内第6次宣布加息,从今天起调高金融机构人民币存款基准利率0.27%,调高贷款基准利率0.18%。调整后，1年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，1年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%。关键词：提高首付、连续加息、抑制多次置业宏观政策分析金融调控政府对房地产市场的控制方式由政策调控转向政策、金融双面调控，并加大金融调控力度逐步抬高购房门槛及贷款利率控制投资及多次置业客群，增加其购房成本，在需求端予以严格控制，打击投资行为通过调整住房结构，在供应端控制套型面积、相对增加供应套数，满足购房目的为满足基本居住要求的购房者的购买需求通过连续金融手段的调控措施打击客户购房心理，导致客户持币观望通过加大保障性住房的供应，平抑房价，调控房价整体涨幅宏观政策分析宏观政策解读政策严调控强手段狠力度大政策总结对本案影响供应需求价格区域：90平米户型成为市场供应主流，区域内各项目在产品方面的相互竞争更为激烈本案：受政策影响，本案主力户型面积与市场供应产生重叠，所以本案户型设计将成为销售成败的重要因素之一受政策影响，多次置业客户及投资客户的购买行为将会受到抑制，需求端遭受打压、市场需求量减少价格成为市场敏感因素，价格脱离区域市场将会增加客户接受难度，形成风险合理有效的价格制定将会成为市场兴奋点，减少客户观望周期，促进项目销售，有效降低销售抗性宏观政策分析报告结构市场解读沈阳房产市场分析宏观政策分析浑南区域市场分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析开盘总结分析成交分析客户分析价格分析剩余货量分析项目难点分析营销思路销售目标推广策略销售渠道拓展推广渠道拓展客户拓展产品建议促销策略现场包装沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图2007年我市商品房销售均价为3565元/平方米，比去年同期微幅上涨4.24个百分点。其中商品住宅成交均价为3382元/平方米，比去年同期上涨4.97个百分点。由沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图可见，随着我市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，我市商品房与商品住宅的成交均价始终保持一种稳中有升的良好态势。沈阳房产市场分析从表中分析可以看出2007年我市商品住宅批准预售面积1350.77万平方米，同比增长27.52%，商品住宅实际登记销售面积1152.82万平方米，同比增长17.19%。4月与9月由于赶上每年春季与秋季房交会成交量明显放量,而一进入冬节成交量明显萎缩,说明沈阳市场销售周期受地域性季节影响较大.2007年商品住宅批准预售面积与实际销售面积月比较0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米批准预售面积实际销售面积沈阳房产市场分析2007年我市商品房共批准预售面积1607.36万平方米，同比增长27.85%；全年商品房实际登记销售面积1303.24万平方米，同比增长17.71%；全市商品房累计可售面积为1323.13万平方米，比去年同期增长29.85%；2007商品房批准预售与实际销售面积月比较0501001502002503001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米批准预售面积实际销售面积沈阳房产市场分析2007年1—12月沈阳不同套型商品住宅供销结构表套型面积上市面积所占比例销售面积所占比例（平方米）（万平方米）（%）（万平方米）（%）≤60132.299.8%107.889.36%60－90413.5530.64%357.0630.97%90－120493.2436.54%380.5433%120－144197.0514.6%203.0817.63%144113.648.42%104.279.04%合计1349.77100%1152.83100%2007年1-12月套型面积在90-120平方米的上市面积为493.24万平方米,占全部商品住宅上市总量的36.54%。60-90平方米的商品住宅上市面积为413.55万平方米，所占比重为30.64%。随着“90/70”政策的落实，2007年我市商品住宅户均供给面积为88.95平方米，比2006年又减少了0.82平方米，这说明我市商品住宅的供给结构进一步得到了优化，有效落实了国家的宏观调控政策。2007年我市商品住宅户均成交面积为90.86平方米，比2006年又减少了2.02平方米，商品住宅的销售结构不断优化，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅已经成为了我市房地产市场的消费主流。沈阳房产市场分析价格（元/㎡)2007年2006年上市面积（万㎡）所占比例（%）上市面积（万㎡）所占比例（%）2000以下89.46.62%128.7712.16%2000-300029221.62%337.3431.85%3000-4000384.0228.43%380.9435.96%4000-5000431.431.94%152.3514.38%5000-6000119.058.81%43.834.14%6000以上34.792.58%16.021.51%合计1350.66100%1059.25100%价格（元/㎡)2007年2006年销售面积（万㎡）所占比例（%）销售面积（万㎡）所占比例（%）2000以下84.136.96%89.509.10%2000-3000286.9723.74%341.0834.67%3000-4000403.1933.35%384.8039.12%4000-5000302.7825.05%123.7812.58%5000-600095.927.94%31.363.19%6000以上35.822.96%13.161.34%合计1208.81100%983.68100%沈阳市不同价位商品住宅上市和成交情况年度对比表从不同价位商品住宅上市情况表看，2007年我市4000—5000元/平方米的商品住宅的上市量最大，成为我市房地产市场的主导供应价格，其所占总供应量的31.49%，比2006年(14.38%)相比大幅上涨了17.11%。从不同价位商品住宅销售结构看，2007年我市价格区间在3000—5000元/平方米的商品住宅成交量比较集中，占总量的51.7%。另外，6000元/平方米以上的商品住宅成交面积占总销售面积的2.96%,比2006年出现小幅度的上涨1.62%。随着我市居民购房需求的不断旺盛及人均可支配收入的逐年提高，居民对于房价的承受能力有所增强。沈阳房产市场分析沈阳房地产市场综述沈阳房产市场分析1、商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛2007年我市全年商品房批准入市面积1607.36万平方米，同比增长27.85个百分点。商品房登记销售面积1303.24万平方米，同比增长17.71个百分点。目前，我市房地产市场上呈现出供需两旺的良好态势2、商品住宅成交热点郊区化进程加快随着于洪区、东陵区、浑南新区和沈北新区的快速发展，二环外区域已经成为我市商品住宅销售新的热点。由于市中心的高房价及土地资源的稀缺，我市房地产市场郊区化进程明显加快，2007年我市楼盘热销区域进一步向郊区扩散。3、我市房屋价格继续保持稳中有升的良好态势2007年我市商品房销售均价为3565元/平方米，比去年同期微幅上涨4.24个百分点；其中商品住宅销售均价为3382元/平方米，比去年同期增长4.97个百分点。我市存量房成交均价为2452元/平方米，比去年同期上涨11.96个百分点；其中存量住宅成交均价为2402元/平方米，比去年同期上涨11.14个百分点。由此可见，我市房屋成交均价依然处于稳中有升的良好态势。4、我市商品住宅供销结构进一步得到优化随着“90/70”政策的落实，2007年我市商品住宅户均供给面积为88.95平方米，比2006年又减少了0.82平方米，同时，2007年我市商品住宅户均成交面积为90.86平方米，比2006年又减少了2.02平方米，商品住宅的销售结构不断优化，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅已经成为了我市房地产市场的消费主流。报告结构市场解读沈阳房产市场分析宏观政策分析浑南区域市场分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析开盘总结分析成交分析客户分析价格分析剩余货量分析项目难点分析营销思路销售目标推广策略销售渠道拓展推广渠道拓展客户拓展产品建议促销策略现场包装地块名称占地面积（平方米）容积率规划用途竞得人HNG0728浑南产业东区33-1号地块41252≤1.7混合住宅沈阳浑南置业格澜德房地产开发有限公司HN0634号111004.6≤2.5混合住宅香港友佳房地产发展有限公司HN0720浑南新区G10号地块77216.5≤2.0住宅沈阳浑南置业嘉实房地产开发有限公司HN0713浑南新区C４地块175347.7≤2.５混合住宅北京首创置业HN0727浑南新区C18地块100243.9≤2.6混合住宅益华投资有限公司HN0727浑南新区C22地块290367.3≤2.2混合住宅益华投资有限公司HN0616浑南新区B41号地块150832.5≤1.7住宅沈阳嘉榆房地产开发有限公司HN0722浑南新区D6-3号地块10274≤7.0商业沈阳华泰中都置业有限公司HN0627浑南新区产业东区07-1号地块9000≤3.5商业沈阳德宝汽车服务有限公司HN0633号86727.4≤5商业保利达地产宝益（沈阳）有限公司HN0727浑南新区C12地块121345.6≤3.5商业益华投资有限公司2007年1-12月浑南土地供应摘牌情况浑南区域市场分析2007年浑南区域的土地供应量达到1173611.5平方米，供应量较大，预计08年至09会有多个项目入市，未知性及不可预见性较大，区域竞争将会较为激烈从表中可以分析出，2007年整体浑南市场商品住宅去化面积共计87.97万平，其中4月与9月由于有房交会带来全年销售高峰整体区域市场单月去化面积都在10万